來源：朱羅紀(jì)?公眾號

4.21，深圳規(guī)自局發(fā)布“2023年度供地計劃”，新的變化是什么？

(資料圖片)

土地是房地產(chǎn)的原材料，政府是土地事實(shí)上的單一最大供應(yīng)商。按照近年來深圳的住房建造技術(shù)，上一年度的土地供應(yīng)，已經(jīng)可以意味著下一個年度的住房供應(yīng)。

是以，主管部門每年此時發(fā)布的年度土地供應(yīng)計劃，直接影響著下一個年度的住房供應(yīng)，以及影響著我們的買房決策。

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先前關(guān)于深圳的土地供應(yīng)分析，我已經(jīng)寫過太多文章。

這里，我們再重申強(qiáng)調(diào)兩個極為重要的目標(biāo)數(shù)據(jù)，它們影響著深圳未來中長期的土地-住房供應(yīng)，也是我們賴以理解房地產(chǎn)走勢的重要判斷依據(jù)：

1）十四五期間（2021-2025），深圳供應(yīng)居住用地（注意：不含深汕合作區(qū)）不少于 15 平方公里，力爭達(dá)到17.5平方公里，力爭每年供應(yīng)的居住用地占建設(shè)用地比例不低于 30%，規(guī)劃期前三年供應(yīng)居住用地不少于五年總量的 70%?！尽渡钲谑凶》堪l(fā)展“十四五”規(guī)劃》，2022.1】

這個供地表明確展示了深圳中期以及年度的居住供地安排，今年是第三個年份，按原計劃居住用地將供應(yīng)350公頃，以及至2023年將完成居住用地供應(yīng)不低于10.5平方公里（有沒有這么多，看下面）。

2）“確保至2035年全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平方米以上，年度居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%”。

深圳至2035年的規(guī)劃人口目標(biāo)是1900萬，故此，到2035年，深圳居住建筑總量規(guī)模將要達(dá)到至少7.6億平米。居住用地比例將提高到25%（國標(biāo)下限），比現(xiàn)狀22.6%提高2個多百分點(diǎn)。

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2023年深圳居住用地供應(yīng)計劃如下。

1）供應(yīng)總量（含深汕）為1200公頃，與2022年相同，維持在常年水平。其中，居住用地供應(yīng)330公頃，占比27.5%；產(chǎn)業(yè)用地300公頃，占比25%；民生用地543公頃，占比45.3%；商服用地20公頃，占比2.2%。深汕合作區(qū)供應(yīng)量繼續(xù)創(chuàng)新高，達(dá)到213公頃。

2）居住用地里面，按結(jié)構(gòu)劃分，商品住房用地 205 公頃，占比61.1%；公房用地125 公頃，占比37.9%。在公房用地中，計劃供應(yīng)租賃住房用地 34 公頃，占居住用地的 10.3%，占全部建設(shè)用地比例的2.8%。

3）在居住供地分區(qū)結(jié)構(gòu)上，只算最簡單的新增供應(yīng)，各區(qū)排名依次：坪山34公頃，寶安25公頃，龍崗20公頃，龍華16公頃，前海12公頃，大鵬7公頃，南山5公頃，福田1公頃，鹽田1公頃，羅湖0公頃。深汕合作區(qū)19公頃，但這部分等于是無效供應(yīng)。

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放到整個十三五、十四五周期里來看，可以有幾個看法。為了簡便，沒有把深汕合作區(qū)的土地供應(yīng)撇除，但實(shí)際上這部分是無效供應(yīng)，只有統(tǒng)計意義。

重點(diǎn)是下面這兩張表，要是研究深圳房地產(chǎn)的話，重點(diǎn)看。

1）供地持續(xù)大放量。

首先值得全行業(yè)重視的一點(diǎn)即是，十三五、十四五以來的大部分時間里，深圳的供地計劃都是“超額完成”的。2016年以來，除了2016年和2020年，其它時間實(shí)際供地都超過了計劃供地。尤其是在2018年深圳推行“二次房改”之后，在計劃供地基本維持在12平方公里左右的穩(wěn)態(tài)基礎(chǔ)上，實(shí)際供地放大了許多。2022年更是破天荒的超出了40%！

這個帶來了一個什么結(jié)果？深圳原本計劃十四五的居住用地比例年度不低于30%，從實(shí)際完成看，占比并沒有達(dá)到30%，2021-2022年分別是25.3%和21.6%。但是因?yàn)閷?shí)際供地總規(guī)模放大了許多，居住用地也都超過了計劃供地，所以雖然占比沒有達(dá)到30%，但是絕對量可觀。

我們先前說過，深圳這幾年房價趨于穩(wěn)定，有其它多方面的因素。但是，政府實(shí)打?qū)嵉脑黾涌偭抗?yīng)，是一個極為重要的穩(wěn)定預(yù)期的根本力量。這應(yīng)該是我們在探討房地產(chǎn)市場時，首先要正視的一點(diǎn)。

2）商服用地占比迭創(chuàng)新低。

2023年，產(chǎn)業(yè)用地計劃供應(yīng)占比是25%，這是2018年以來的新高，顯示出深圳依然要努力的確保產(chǎn)業(yè)優(yōu)先。同時，房地產(chǎn)界批評最多的商服用地繼續(xù)刷新低，2023年計劃供應(yīng)占比低到了2.2%，這可能不是2018年以來而是歷史新低。在2019年，深圳商服用地曾經(jīng)達(dá)到非常高的超過13%的比例，隨后從2020年深圳開始大幅增加居住用地供應(yīng)之后，商服用地占比飛一般的下調(diào)，從13.33%一路壓到2.2%。

這延續(xù)了深圳2017年首次停建公寓以來的思想，顯示出深圳持續(xù)多年通過壓降商業(yè)用地增加居住用地來重整市場供需。注意，這比例里面的每1%就是12萬平米左右的占地（60萬平米左右的建面）。5年時間，深圳從商服用地里面“摳”出來了好幾平方公里多的土地用來建造住宅。比如在前海、寶中、北站這些好地段，深圳把一些原本規(guī)劃的商業(yè)用地調(diào)成住宅用地，釋放出包括如今華潤超核等在內(nèi)的重要住宅樓盤，以改善居民居住條件，并穩(wěn)定市場預(yù)期。

過往這些年，深圳呈現(xiàn)明顯的特征：整體是“平”，產(chǎn)業(yè)是“?！保裆恰胺€(wěn)”，居住是“增”，商服是“降”。通過這樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整，商服“降”下來的空間全給住宅，未來還會是這個大方向。

3）居住用地3年來首次低于30%。

看四類用地結(jié)構(gòu)，2023年的居住用地供應(yīng)計劃是自2021年來首次低于30%。

參照上述，深圳已確定年度居住用地供應(yīng)比例不低于30%，但今年的330公頃不到28%，是2021年最低。這個原因我認(rèn)為有兩個，一方面是市場調(diào)整所致，主管部門有條件適當(dāng)減少居住用地供應(yīng)，以穩(wěn)定市場。但從更大的范圍來說，應(yīng)該是，前面兩年深圳放出的土地足夠的多，能夠滿足“十四五規(guī)劃里前三年供地不低于70%”的目標(biāo)。

以3年來統(tǒng)計，2021-2022年深圳累計供地734.8公頃，如果要滿足10.5平方公里，那么2023年供地在315.2公頃即可，是以2023年的330公頃，比起前兩年是縮減了，但總量還是OK的。

只是，有一處問題可能需要指出。上述深圳十四五規(guī)劃里的供地目的，并不包含深汕合作區(qū)，也即是說前三年的10.5平方公里是指“深圳本土”的供地規(guī)模。但是從過去幾年大家的計算來看，普遍沒有區(qū)分。這個要如何理解，還需要解釋。

4）商品房與公共住房的結(jié)構(gòu)在反復(fù)。

2018年二次房改確立了公共住房：商品住房=6:4的結(jié)構(gòu)，在2020年、2021年，都執(zhí)行了這一點(diǎn)。

參看下表，2020年，深圳計劃供應(yīng)中公共住房用地：商品住房用地=57.4%：42.6%。2021年則為58.9%：41.4%，基本都遵循了6:4的結(jié)構(gòu)。

但是從2022年起，這個比例反過來了。2022年，深圳計劃供應(yīng)中公共住房用地：商品住房用地=41.1%：58.9%。2023年則進(jìn)一步下降，公共住房用地：商品住房用地=37.9%：61.1%。商品住房用地占比自2019年以來第一次超過了60%。

出現(xiàn)這個的原因是什么，還需要進(jìn)一步觀察?？纯偭康脑?，2020年以來的計劃供地里，商品住房和公共住房，累計對半開。

以上是我們看2023年深圳的供地計劃所展現(xiàn)出來的特征，當(dāng)然這些特征需要放到更長的時間維度里才能看出邏輯脈絡(luò)。簡單總結(jié)：1）2018年尤其是2020年以來，深圳處在居住用地大放量的周期，并且公共住房的比例大幅攀升，這對穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)有著根本意義。2）這個趨勢依然會繼續(xù)，原因在于十三五以來的7年里，深圳居住用地供應(yīng)占比依然是不滿19%，仍然低于國標(biāo)，供應(yīng)增加將是長期事件。

供應(yīng)增加，恰恰證明了一個基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識，可以有利于房價趨于穩(wěn)定。這是一個非常好、非常好的市場“教材”，能夠證明很多東西，也能證偽很多東西。對于有心者而言，這個大課堂實(shí)在太珍貴了，用心觀察和總結(jié)，可以比別人獲得更大更快的成長。