文/謝逸楓

目前全國房地產(chǎn)復(fù)蘇處于恢復(fù)階段，但市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)、政策條件不牢固。其中重點(diǎn)城市70城、100城的核心城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇。但是4月的恢復(fù)放緩慢。

(資料圖片僅供參考)

一組國家統(tǒng)計(jì)部門的2023年一季度全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，投資額、施工面積、新開工面積、土地購置面積、購置金額五項(xiàng)供應(yīng)端下降趨勢(shì)惡化，降幅擴(kuò)大。

竣工面積、銷售金額、房價(jià)項(xiàng)指標(biāo)基本轉(zhuǎn)正，除房企到位資金下降9%、商品房銷售面積小跌1.8%、商品房庫存上升外，其他指標(biāo)上漲呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)。說明房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)加速。

供應(yīng)端的下降擴(kuò)大趨勢(shì)，房企的投資壓縮非常明顯。施工面積、新開工面積、購置土地面積的萎縮負(fù)增長，說明資金輸血不足，加上融資傳導(dǎo)堵塞，債務(wù)集中到期讓房企口袋缺錢。

第一是投資額。一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比連續(xù)一年（12個(gè)月）下降，同比單月連續(xù)下降1年7個(gè)月（19個(gè)月），跌幅較上月擴(kuò)大，預(yù)計(jì)年內(nèi)轉(zhuǎn)正。

1月-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，相比1月-2月下降5.7%，跌幅擴(kuò)大0.1%。單月看，3月投資額同比下降7.2%，規(guī)模上高出2022年月度平均值2%。

按照物業(yè)區(qū)分來看，其中住宅投資19767億元，下降4.1%。寫字樓投資1031億元，同比下降11.5%。商業(yè)營業(yè)用房投資1928億元，同比下降17.1%。

1月-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為-5.8%，相比1月-2月下降5.7%的水平略有惡化。主要原因是過去兩年購地面積、新開工面積持續(xù)低迷，影響到投資的復(fù)蘇。

一季度房屋銷售行情稍微轉(zhuǎn)好，銷售回款還沒有完全反映到投資端。房企的資金壓力依然存在，債務(wù)集中到期，導(dǎo)致房企缺乏擴(kuò)大投資的資金來源，集中精力保交房。

第二是供應(yīng)端。一季度施工面積與新開工面積跌幅擴(kuò)大，竣工面積連續(xù)2個(gè)月漲幅擴(kuò)大，表明房企集中精力保交樓。而施工面積、新開工面積跌幅擴(kuò)大，主要是銷售端、資金端沒有復(fù)蘇。

1月-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積764577萬平方米，同比下降5.2%。其中，住宅施工面積538214萬平方米，下降5.4%。

1月-3月全國房屋新開工面積24121萬平方米，下降19.2%。其中，住宅新開工面積17719萬平方米，下降17.8%。

一季度新開工面積未能延續(xù)1月-2月改善回升趨勢(shì)，增速再度“跳水”，表現(xiàn)低迷，絕對(duì)量處在低位。一方面較1月-2月降幅擴(kuò)大9.8%。一方面單月新開工面積同比降29%。

新開工面積指標(biāo)，代表了房企投資擴(kuò)張的能力。目前新開工數(shù)據(jù)降幅擴(kuò)大，和去年購地市場(chǎng)不景氣，債務(wù)集中到期，銷售回款緩慢，市場(chǎng)復(fù)蘇不穩(wěn)定有很大關(guān)系。

當(dāng)前新開工數(shù)據(jù)降幅較大，從房屋供應(yīng)、房價(jià)促穩(wěn)的角度看，若新開工數(shù)據(jù)持續(xù)斷檔，會(huì)影響下半年、到2024年市場(chǎng)新房的房源供應(yīng)，會(huì)使得新房市場(chǎng)的供求矛盾加大。

1月-3月全國房屋竣工面積19422萬平方米，增長14.7%，相比1月-2月8.0%的水平明顯改善。其中住宅竣工面積14396萬平方米，增長16.8%。

一季度竣工表現(xiàn)亮眼?？⒐だ塾?jì)增速在1月-2月轉(zhuǎn)正回升后繼續(xù)攀升6.7%，而3月竣工面積6244萬平方米，同比增長32%，增速較1-2月份提升24%。

保交樓工作作為一項(xiàng)重要工作去抓，尤其是在預(yù)售資金監(jiān)管、專項(xiàng)資金導(dǎo)入、項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓和代建開發(fā)等方面落實(shí)了各類政策，有力促進(jìn)了保交樓工作的推進(jìn)。

第三是供應(yīng)端。一季度全國房企土地購置面積、土地購置費(fèi)用跌幅擴(kuò)大。一季度全國房企土地購置面積同比增速為下降40.9%，說明房企拿地意愿非常弱。

土地購置面積累計(jì)同比下降2年1個(gè)月（25個(gè)月），同比單月連續(xù)下降2年3個(gè)月（27個(gè)月），預(yù)計(jì)年內(nèi)難轉(zhuǎn)正。

拿地的房企，普遍是央企和國企，至少民企方面拿地的積極性是不高的。數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，房企投資信心未見明顯恢復(fù)，預(yù)計(jì)從政策端傳遞到投資端需要一定的時(shí)間。

第四是需求端。一季度全國商品房銷售面積同比下降1.8%、銷售金額同比增長4.1%。預(yù)計(jì)商品房銷售面積同比年內(nèi)轉(zhuǎn)正。全年先冷后熱、先抑后揚(yáng)。

1月-3月全國商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%。相比1-2月商品房銷售面積下降3.6%的水平有進(jìn)一步改善的表現(xiàn)。

1月-3月全國商品住宅的銷售行情更好，一季度全國商品住宅銷售面積為2.6億平方米，同比增速為1.4%。同比增速曲線在2022年2月由正轉(zhuǎn)負(fù)，下跌持續(xù)了12個(gè)月。

1月-3月全國商品房銷售額30545億元，同比增長4.1%，相比1月-2月商品房銷售額下降0.1%的水平有質(zhì)的變化。增速自2022年以來首次轉(zhuǎn)正。

3月全國商品房銷售面積、商品房銷售金額分別達(dá)到1.4813億平方米、1.5096萬億元，絕對(duì)量位于近一年第三高點(diǎn)和次高。

增速來看，面積同比降幅收窄14%，金額同比時(shí)隔20個(gè)月轉(zhuǎn)正，達(dá)6.3%。由此可見，3月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2月以來底部復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

第五是庫存端。一季度末全國商品房待售面積6.4770億平方米，同比增長15.4%。其中，住宅待售面積3.1847億平方米，增長15.5%。

3月末全國商品住宅現(xiàn)房庫存去化周期為19.2個(gè)月。相比2月末21.8個(gè)月水平有明顯改善?？傮w上，隨著后續(xù)房屋銷售市場(chǎng)的回暖，預(yù)計(jì)庫存去化周期已見頂，后續(xù)將掉頭向下。

全國商品房待售面積在2015年創(chuàng)歷史最高，2016年開始逐漸下降，到2020年下降到4.9850億平方米。歷年數(shù)據(jù)顯示，2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。

2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米。2018年5.2414億平方米、2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米，2022年回到5億平方米以上。

全國商品住宅現(xiàn)房庫存面積為3.2億平方米，環(huán)比增速為下降2.6%。庫存規(guī)模大抵相當(dāng)于2017年10月的水平。說明目前的庫存規(guī)模絕非歷史最高點(diǎn)，至少比2014年-2016年的高庫存規(guī)模差了一大截。

而辦公樓待售面積4686萬平方米，增長21.9%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.4026億平方米,增長13.6%。值得注意的是1月-3月全國現(xiàn)房銷售規(guī)模約0.4億平方米。

第六是價(jià)格端。一季度房價(jià)已經(jīng)走出了下跌的通道,開始步入上漲的區(qū)間。1月-3月全國商品房銷售均價(jià)為10200元/平方米，同比漲幅為6.8%，相比1月-2月商品房銷售均價(jià)3.7%，漲幅擴(kuò)大3.1%。

17個(gè)月以來房價(jià)漲幅首次突破5%的水平，總體上說明房價(jià)已走出疲軟的區(qū)間。房價(jià)企穩(wěn)，和購房市場(chǎng)活躍有關(guān)系，也說明各地穩(wěn)房價(jià)工作積極到位，利于增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

2021年一季度全國商品住房均價(jià)10658元/平，2020年全年均價(jià)為9859元/平，2019年均價(jià)為9310元/平方米。2022年一季度全國平均房價(jià)為9552元，與2021年全年的10141元相比，下滑5.8%。

2023年1月-3月全國商品住宅均價(jià)為10532元/平方米，同比漲幅為6.3%，較上月漲幅擴(kuò)大2.2%。1月-2月全國商品住宅均價(jià)為10558元/平方米，漲幅為4.1%，結(jié)束11連跌。

第七是房企到位資金。一季度房企到位資金連續(xù)下降14個(gè)月，房企國內(nèi)貸款同比下降連續(xù)一年8個(gè)月（20個(gè)月），融資端修復(fù)緩慢。

1月-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9.0%。其中國內(nèi)貸款4995億元，下降9.6%。

利用外資8億元，下降22.7%。自籌資金10171億元，下降17.9%。定金及預(yù)收款11909億元，下降2.8%。個(gè)人按揭貸款6188億元，下降2.9%。

1月-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金額為3.5萬億元，同比增速為-9.0%，相比1-2月份-15.2%的數(shù)值明顯改善。房企到位資金狀況總體改善，源于兩個(gè)資金渠道。

3.5萬億資金中有1.2萬億屬于首付款、0.6萬億屬于按揭貸款，加總共占了房企到位資金的52%。相比去年全年49%的水平有所上升，說明銷售行情好，房企資金狀況更容易改善。

第八是景氣端。國房景氣指數(shù)連續(xù)連15個(gè)月跌破100。2022年1月的國房景氣指數(shù)96.83、2月的國房景氣指數(shù)96.93、3月的國房景氣指數(shù)96.66、4月的國房景氣指數(shù)的95.89。5月的國房景氣指數(shù)95.59。

6月的國房景氣指數(shù)95.4%、7月的國房景氣指數(shù)95.3%，8月的國房景氣指數(shù)95.07，9月的國房景氣指數(shù)94.86，10月的國房景氣指數(shù)94.70，11月94.42。12月的國房景氣指數(shù)94.35，繼續(xù)刷新2016年初以來最低水平。

判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍、信心的指標(biāo)之一，國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)下跌，并且跌幅擴(kuò)大的趨勢(shì)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有見跌，處于下行探底周期，并且拉長。

總結(jié)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)為主，4月28日的中政局會(huì)議已經(jīng)定調(diào)2季度政策走勢(shì)，穩(wěn)需求與保交樓成為2023年政策的兩大主線方向。房住不炒、新發(fā)展模式、保租房發(fā)展不變。

政策總體延續(xù)去年底中經(jīng)會(huì)的提法。一方面是突出因城施策，繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求。一方面是做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

宏觀政策最大的變化是精準(zhǔn)、有力。積極的財(cái)政政策是加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策是精準(zhǔn)有力。意味著目前寬松的貨幣政策將會(huì)持續(xù)，有利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的復(fù)蘇。