4月27號(hào)，媽灣釋放了14塊住宅用地，一時(shí)激起千層浪。

(資料圖片)

這事本來不想說的，但看了是網(wǎng)上的觀點(diǎn)，有些有點(diǎn)反智，還是忍不住說說。

（本人沒在媽灣買過房，不為其站臺(tái)，不吹不黑聊聊）

網(wǎng)上的觀點(diǎn)大致分成兩類：

第一類，看多派：認(rèn)為前海終于有了一線海景房，聚集效應(yīng)及居住氛圍增加，以后會(huì)成為下一個(gè)豪宅區(qū)。

第二類，看空派：認(rèn)為是大利空，天量供應(yīng)，是下一個(gè)龍華及光明，不僅會(huì)拖累前海房?jī)r(jià)，還會(huì)拖累整個(gè)南山房?jī)r(jià)

天量供應(yīng)，下一個(gè)龍華？

先聊聊是不是天量供應(yīng)，對(duì)前海及南山房?jī)r(jià)的影響

要回答這個(gè)問題，首先要想想清楚幾個(gè)邏輯

第一 ?供應(yīng)節(jié)奏的問題

此次調(diào)規(guī)的范圍屬于招商局與前海局合資公司的土地整備區(qū)域：

1.開發(fā)周期是以十年計(jì)，還處在開發(fā)前期，整個(gè)周期會(huì)很長(zhǎng)，不會(huì)一蹴而就

2.土地整備，土地的成本非常低，項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)壓力基本上沒有，也不存在快開發(fā)變現(xiàn)的壓力，而且，若論IRR,“慢”對(duì)于利潤(rùn)的貢獻(xiàn)反倒更大。

3.不少地塊還不錯(cuò)，待配套兌現(xiàn)些逐步釋放才是常規(guī)打發(fā)。配套上來了，價(jià)值才能水漲船高。

綜上，以上住宅不會(huì)集中拿出，大概率時(shí)間拉長(zhǎng)，逐步釋放（若政策階段性導(dǎo)向另說）。

若以十年計(jì)，一年也只不過是一兩塊的量，即使遇見供應(yīng)大年，也不會(huì)大到哪里去。

攤到每年，不足以攪渾整潭水

第二 供求矛盾的問題

所有商品的價(jià)格問題，都逃不掉供求關(guān)系

媽灣位于產(chǎn)業(yè)最強(qiáng)區(qū)的南山。

近期各區(qū)都公布了未來15年的國(guó)土空間規(guī)劃，整體來說，南山地位未來很難撼動(dòng)。區(qū)域勢(shì)能優(yōu)勢(shì)和虹吸效應(yīng)都擺在哪里

這個(gè)是基本面，背后是人口吸引力和購(gòu)買力的支撐

退一萬步講，媽灣不講產(chǎn)業(yè)，把它當(dāng)睡城，它也是未來南山、福田這樣核心區(qū)鮮少的增量了——未來為數(shù)不多的次新板塊，還是白紙，規(guī)劃更先進(jìn)，可塑性強(qiáng)，這就是板塊的稀缺及價(jià)值所在

再看看配套

畢竟是國(guó)家級(jí)發(fā)展區(qū)域，獲取公共配套資源能力自然不低

招商局對(duì)這個(gè)板塊畫的“藍(lán)圖”，不論還原度、兌現(xiàn)度多少，都比現(xiàn)在很多存量區(qū)域要好

簡(jiǎn)而言之，即使作為“睡城”，它也有它的價(jià)值

體量1萬多套房，按3口之家計(jì)，也就承載3萬的人，且以十年計(jì)來消化。

你覺得是深圳支撐不了，還是南山支撐不了？

第三，體量制約實(shí)質(zhì)影響

此次調(diào)規(guī)釋放了約130萬平方的住宅用地，乍聽挺多，折算一下，大概1萬來套住宅。

1萬套體量什么概念？

深圳灣，18個(gè)盤總套數(shù)是8117套

華潤(rùn)大沖舊改，5個(gè)商品房小區(qū)合計(jì)8089套；算上大沖城市花園、新城花園、都市花園三個(gè)回遷房，共16000套左右；若算上周邊幾個(gè)小區(qū)，2萬套總是有的

媽灣此次新增約1萬套的住宅，體量比深圳灣略高，是華潤(rùn)大沖舊改的6成左右

整個(gè)媽灣現(xiàn)在已售在售的套數(shù)合計(jì)不超過3000套

整個(gè)媽灣住宅體量（目前已知），最多與華潤(rùn)大沖舊改相當(dāng)，而用地規(guī)模卻是華潤(rùn)大沖10倍余

無論住宅新增供應(yīng)還是總量，對(duì)于一個(gè)板塊來說都算正常，算不上天量供應(yīng)

（至于未來媽灣還會(huì)不會(huì)調(diào)規(guī)，新增住宅？概率比較大，但如何演變，只能交給未來，邊走邊看）

至于供應(yīng)實(shí)質(zhì)影響？

深圳灣、華潤(rùn)大沖，過去的新興板塊，住宅體量均萬套左右，推售周期7-8年，均經(jīng)歷過至少一個(gè)完整的樓市周期。結(jié)果，大家都知道，不幫大家回憶了

綜上，網(wǎng)上說的天量供應(yīng)，媽灣要成為下一個(gè)龍華，真的很反智，經(jīng)不起推敲

基本面不一樣，供需不一樣。

這次的供應(yīng)量不是影響該板塊未來房?jī)r(jià)的核心，而是預(yù)期與兌現(xiàn)：

經(jīng)濟(jì)預(yù)期、樓市預(yù)期、板塊預(yù)期、供應(yīng)預(yù)期

兌現(xiàn)周期和“餅”的還原度

關(guān)于對(duì)板塊房?jī)r(jià)的影響

對(duì)于媽灣房?jī)r(jià)的影響：

中短期是利空。

之前寫過《為什么不看好媽灣？》，側(cè)重于媽灣現(xiàn)有樓盤的（19單元啟動(dòng)區(qū)），感興趣可回顧。

2.?對(duì)桂灣、前灣房?jī)r(jià)的影響：

影響有，但不大。雖都叫前海，但其實(shí)是三個(gè)板塊，板塊間有差異，畢竟成熟度、所處周期、產(chǎn)業(yè)、供應(yīng)等都不一樣，能級(jí)也不一樣。

圖源《深圳市南山區(qū)國(guó)土空間分區(qū)規(guī)劃2021-2035》

桂灣-前灣的能量級(jí)比媽灣大許多，弱能級(jí)對(duì)強(qiáng)能級(jí)的反噬即使有，也有限。

3.對(duì)南山房?jī)r(jià)的影響：

前面已推演過了，掀不起大風(fēng)浪：

一個(gè)是量，一個(gè)是供求，一個(gè)是客群波及面。

下一個(gè)豪宅區(qū)？

言之尚早!

想想12年前，前海成立之初，誓要立足產(chǎn)業(yè)，不搞地產(chǎn)。第一版規(guī)劃住宅用地很少

而這12年來，伴隨著開發(fā)，前海的規(guī)劃其實(shí)已經(jīng)歷了多輪的再論證和調(diào)整，開始講職住問題了......

附圖：戴德梁行深圳寫字樓空置率

媽灣還處在幼年期，成長(zhǎng)之路還很長(zhǎng)，還沒定型。

只能說出身不錯(cuò)，起點(diǎn)不低，底子還行，有兜底下限；至于最終長(zhǎng)成什么樣，還是要邊走邊看，畢竟連圖紙階段都不算，變量也不少。