01 新房、二手房成交數(shù)據(jù)

(資料圖)

2023年4月，深圳市新房住宅共成交3505套，二手房住宅共成交3192套，月成交量見圖示。

02 一線市場分析

指導(dǎo)價貸款取消的第一個小長假，市場卻沒有預(yù)想中的熱鬧，成交去化相比之前，變化不大。

二手房市場方面，相比指導(dǎo)價貸款取消之前，帶看量雖然有明顯增加，但是最終的成交仍然沒有明顯好轉(zhuǎn)，市場成交依舊在“以價換量”，甚至很多豪宅成交在不斷刷新歷史底價。

—— 三湘海尚，284平頂復(fù)，東南向，去年年底掛盤價在8000萬，遲遲無人買單，報價也一路下滑，最終以6800萬成交。

—— 壹方中心，337平，西南向40層以上超高層，成交價6000萬，而去年年底同戶型一套低樓層的成交價也在6000萬左右?？梢哉f，該成交是近三年來，壹方中心40層以上成交價最低的一套。

—— 熙龍灣一期，126平6房，南北通透，成交價在1860萬，成交單價為14.7萬/平，也是指導(dǎo)價以來，小區(qū)成交單價最低的一套。

新房市場在五一假期期間也沒有如預(yù)料中一般熱鬧。放假前夕，深圳各大新盤早早提前預(yù)告促銷信息，從剛需到豪宅，無論住宅還是公寓，五一長假期間都有新盤推出降價力度大的特價房源，降價百萬的新盤不在少數(shù)，最高降幅甚至超過1000萬。比如，東海國際公寓365平戶型，原價5980萬，五一期間特價3980萬，猛降2000萬。

不過新房整體去化不如預(yù)期，在一些新盤業(yè)務(wù)員朋友圈中，只見新房促銷海報，卻鮮少看到成交。

與商品房五一黃金周遇冷不同的是，可售型人才房顯得異?；馃帷?/p>

今年以來，推出的9502套可售型人才房中，已認購房源共6233套，其中安居同樂馨和華僑城九樾廣場已全部售罄，而進入常態(tài)化配售的人才房，也很搶手。在5月4日當天，不少網(wǎng)友反饋，人才配售住房系統(tǒng)當天由于訪問人數(shù)過多，出現(xiàn)卡頓現(xiàn)象。

03 暴雷！投資客虧本逃離深圳灣

受到人才房、新房以及市場經(jīng)濟環(huán)境多重因素影響下，二手房剛需戶型的去化越來越困難，特別是位于豪宅地段的剛需小戶型，很多業(yè)主在3年前高價購入的房產(chǎn)現(xiàn)在都只能虧本出售。

太古城南區(qū)是深圳灣區(qū)內(nèi)唯一的剛需小區(qū)，因其總價較低且地理優(yōu)勢明顯，依托太古城商圈、地鐵口、深圳灣學(xué)校等配套資源，指導(dǎo)價出臺前，吸引了許多想要在深圳灣安家的剛需買家和大量投資客的熱捧。

在2020年，太古城南區(qū)成交達到全盛時期，一年成交量多達30套，其中，62平的主力戶型，在一年的時間里，成交價從2020年4月的950萬，一路飆升至2021年1月的1350萬，漲幅高達42%左右，當時，太古城南區(qū)也成為了深圳灣房價猛漲的代表小區(qū)。

然而，指導(dǎo)價的突襲和樓市嚴格調(diào)控，加上深圳灣學(xué)校屢次不盡人意的考試成績，太古城南區(qū)出現(xiàn)了大面積橫盤現(xiàn)象，2021年指導(dǎo)價以后，一年內(nèi)小區(qū)成交總量不超過5套。隨后，小區(qū)房價迅速下滑，甚至成為了深圳灣“掉價”最快的小區(qū)之一，低迷的趨勢一直延續(xù)至今，3年前高價入手的買家，現(xiàn)在只能虧本出售。

太古城南區(qū)，一套88平3房，西南向中高層，4月底成交，成交價在1360萬，而在2020年1月，同面積的戶型成交價也在1395萬，可以說，最近成交的這套88平3房，已經(jīng)跌回2019年的價格。

圖源：小鹿選房APP

出乎意料的是，這套房子僅僅在業(yè)主買入剛滿三年后就被出售。業(yè)主于2019年11月底左右以約1300萬的價格購入，若算上當時買入時的稅費、貸款等成本，現(xiàn)在以1360萬的價格賣出，肯定是虧本的。

我們了解到，業(yè)主賣房是因為手里房產(chǎn)和債務(wù)太多，只有清理一些房產(chǎn)，才能保證其他房產(chǎn)正常還貸。

虧本甩賣的還不止這一套，太古城南區(qū)上套成交的62平2房，成交價在948萬左右，而這套房業(yè)主在2020年3月左右以950萬買入，今年3月才剛剛滿三年，同樣因欠款問題而虧本售出。（詳情可見文章深圳灣小戶型暴跌42%！剛滿三年的業(yè)主虧本拋售，割肉逃離?。?/p>

自指導(dǎo)價出臺以來，太古城南區(qū)的成交量和價格一直呈現(xiàn)下跌趨勢。即便指導(dǎo)價貸款政策取消之后，這種下跌趨勢仍在持續(xù)?，F(xiàn)在，太古城南區(qū)的絕大多數(shù)戶型的成交價已經(jīng)接近2019年的成交價水平。

—— 太古城南區(qū)，41平1房1廳，（查看該房源可點擊鏈接）目前有套市場報價680萬 ，市場無人買單，而在2019年底左右，市場成交已達到700萬左右。

—— 62平2房，3月初成交價在948萬，而在2019年年底，市場成交價就已在950萬左右。

—— 71平3房，去年7月份，成交價已跌至1060萬，而在2019年7月，一套低樓層的同戶型成交價已經(jīng)達到1030萬，可以說，成交基本接近2019年。

—— 88平3房，4月27日，成交一套中間樓層西南向，成交價在1360萬，而在2020年1月，同面積段的成交價就已經(jīng)有1395萬的成交了。

可以說，從1房到3房，太古城南已全線跌落至2019年的成交價。

深圳灣，作為網(wǎng)紅豪宅片區(qū)，獨特稀缺的地段優(yōu)勢吸引了很多投資客前來，太古城南區(qū)門檻最低、上車最快，投資客的占比也會相對更多，所以在潮水褪去后，太古城南區(qū)的拋售現(xiàn)象也最為明顯。當然，深圳灣其他小區(qū)最近也有一些因為欠款多，低價拋售的房源。

比如，太古城北區(qū)，117平3房，高樓層南區(qū)，2019年底買入，買入價格在1800萬左右，今年年初剛滿三年，因為欠款太多，欠款1000萬左右，現(xiàn)已交給管理公司代理代售，這兩天剛剛成交，最近剛剛以2140萬左右成交，這套房子基本沒有盈利空間。

雖然不能說所有賣房虧本的業(yè)主都是投資客，但可以確定的是，三年前杠桿拉滿的投資客正在積極出貨。

調(diào)控后的市場或許成為了投資客的災(zāi)難、剛需客的福音。2021年中旬以前，深圳房價不斷創(chuàng)歷史新高，存在部分業(yè)主持續(xù)加大杠桿、從中套現(xiàn)，一套1000萬的房子如果漲到1500萬便可以實現(xiàn)350萬的套現(xiàn)。

然而，這些業(yè)主套現(xiàn)而來的錢在供樓和其他開支在這幾年早已消耗殆盡，與此同時，幾年來的房產(chǎn)低谷讓深圳房價都降了超過20%左右，銀行根本無法再繼續(xù)套現(xiàn)，我們發(fā)現(xiàn)目前有些在售的房子現(xiàn)在成交價已經(jīng)低于銀行的貸款總額了。

最近剛剛滿三年放盤的業(yè)主在增加，剛剛滿三年就迫不及待地放盤出售，大部分還是因為資金問題。開發(fā)商暴雷，個人也可以暴雷。