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01 新房、二手房成交數(shù)據(jù)

(資料圖)

2023年5月1日至16日，深圳市新房住宅共成交1423套，二手房住宅共成交1351套，月成交量見圖示。

02 一線市場分析：指導價貸款取消后，業(yè)主空歡喜一場

指導價貸款取消后，市場成交熱度雖然明顯回升，但這種熱度并沒有持續(xù)多長時間。市場成交不到半個月時間，又重新回到了從前的狀態(tài)。更有甚者，很多業(yè)主認為，現(xiàn)在的房子比指導價貸款時更難賣。

厚德品園一套4房業(yè)主，由于欠款太多，最近著急出手，目前報價1100萬，只不過，現(xiàn)在的市場成交太難了，愿意看房的客戶少之又少，何來成交，業(yè)主也非常無奈。為了吸引更多中介帶看客戶，業(yè)主也會不斷提供帶看紅包獎勵，但仍然未能解決成交難的問題。而高額的欠款也讓業(yè)主倍感壓力，他告訴我們，因為賣不掉房子，晚上經(jīng)常失眠。

“指導價貸款取消”消息放出時，很多業(yè)主都滿懷驚喜，期待這次利好能帶動市場成交價的上漲，然而，五一假期過后市場并未如預期般具有活力。多次利好預期的落空，很多業(yè)主已經(jīng)對樓市失去了信心。

寶安一小區(qū)業(yè)主，在指導價貸款取消這則消息出來的當天，曾充滿期待地表示，“（客戶）再不買我就漲價啦”。然而市場成交并未步入佳境，該小區(qū)四月份僅有一套成交，而成交價也沒有發(fā)生任何變化，面對不太樂觀的市場行情，業(yè)主倍感失望并嘆息不已。

03 徹夜難眠，南山某中學，業(yè)主虧本也賣不掉

關于Xue Wei房，一直是深圳乃至全國多個城市房地產市場中的一個“特殊存在”。在指導價以前，老舊的Xue Wei房賣出“豪宅價”的現(xiàn)象也層出不窮，許多房齡超20年的的“老破小”的成交單價完全能比肩深圳灣豪宅！

如今，在大學區(qū)制度不斷完善、以及房地產市場整體面臨大滑坡的背景下，深圳高價Xue Wei房再也頂不住了。雖然市場成交量仍相對穩(wěn)定，但成交價卻一跌再跌，部分片區(qū)的Xue Wei房面臨有價無市的尷尬局面，“虧本”等詞也不合時宜地與Xue Wei房聯(lián)系了起來。

海怡東方花園，位于科技園片區(qū)，帶南山頂級Xue Wei——南外高新Xue Wei，得益于Xue Wei和地段優(yōu)勢，2021年以前，房價一路飆升。小區(qū)的77平2房，2020年12月，成交單價沖刺20萬/平?，F(xiàn)如今，同樣戶型單價已經(jīng)跌破了15萬/平，在市場上成交也非常困難。

上個月底，海怡東方花園一套77平2房業(yè)主對外掛盤，業(yè)主表示1200萬可以考慮，相較于2020年底高峰期1475萬成交價，有約18.6%的跌幅。

圖源：小鹿選房APP

令人沒有想到的是，這套房在今年8月才滿三年、解開限售，而三年前購入時的登記價接近1300萬，要算上稅費、貸款等成本，若按照當前1200萬售出，業(yè)主至少虧本百萬賣房。

可即便如此，這套房的價格并沒有太大的競爭優(yōu)勢。目前海怡東方花園還有套77平2房目前有機會談到1150萬左右。同樣的戶型、樓層相似、滿五年、稅費更低，報價更低、性價比更高。

市場正逼著Xue Wei房業(yè)主們“卷起來”降價，虧本賣房的現(xiàn)象漸成趨勢。

南二外海德Xue Wei房也不例外，作為南山頂級Xue Wei房，2021年以前，市場熱度一直很高，很多樓齡將近20年的小戶型，只因為南二外Xue Wei，成交單價沖刺20萬/平。

不過，該片區(qū)的Xue Wei房小區(qū)也因受到大學區(qū)制、指導價等多重影響下，成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，成交價也在不斷探底，2022年9月，南二外標桿小區(qū)海德三寶就已全面跌回2019年（詳情可見文章“南山頂級Xue Wei房全線下跌，海德三寶跌回2019年！”），而很多2019年年底買入的業(yè)主，想在現(xiàn)在的市場賣房，保本已經(jīng)很難了。

今年3月底，觀海臺成交了一套86平2房，中高樓層、Xue Wei未使用，成交價在1150萬左右，而這套房的業(yè)主是在2019年8月購入，當時的市場成交已經(jīng)達到了1000萬以上，若算上貸款、稅費等成本，業(yè)主大概率很難保本。

寶中Xue Wei，寶安片區(qū)最好的學校，在當前的市場下同樣也不容樂觀，不僅成交量稀少，成交價也還處于探底階段。

中糧天悅壹號，帶寶中Xue Wei熱門次新小區(qū)，小區(qū)88平3房，業(yè)主報價已降至980萬以內，直逼指導價，而同樣的戶型最近的一套成交價也在1040萬，哪怕是在去年年底樓市寒冬也沒有跌到現(xiàn)在的價格。可以說，目前這套房的報價已經(jīng)跌至近三年內歷史最低價。

中洲華府，帶寶中Xue Wei，同樣面臨這樣的局勢，其89平3房于2021年年初的最高成交為1443萬，而現(xiàn)在同戶型的市場最新成交價僅為1080萬，猛跌26%左右，相較于去年年底雖有小幅度上漲，但仍困于市場的低谷里。

自2021年下半年開始，深圳Xue Wei房市場的成交量受到了大學區(qū)制、指導價等多重因素影響，呈現(xiàn)大幅下降的局面。到了2022年下半年，整個市場的成交量更是普遍出現(xiàn)了大幅滑水，特別是在整體市場經(jīng)濟不景氣的情況下，即使Xue Wei為很多家庭的剛需，Xue Wei房也被裹挾在了市場浪潮中面臨虧本降價。

對深圳頂級Xue Wei房的追捧，于深圳人來說，與對深圳灣片區(qū)地段的簇擁相當。在大環(huán)境下，再優(yōu)質的Xue Wei房，也很難保證它的高價。很多深圳富裕家庭把深圳頂級Xue Wei房、深圳灣的房子和茅臺都當做硬通貨，而在經(jīng)濟環(huán)境不好的情況，除了人民幣，什么硬通貨都很難維持他的高價。

不過，Xue Wei房雖然跌了，很大原因在于市場整體房價都在下跌，頂級Xue Wei房片區(qū)擁有無可替代的Xue Wei價值，依然會得到購房者的認可，比如說，科技園片區(qū)帶南外高新Xue Wei的房產，他的成交就依然活躍。只是一些可能會受到大學制影響的小區(qū)，會受到Xue Wei的不確定影響。