（來源：朱羅紀）

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關于深圳2022年人口變化以及與房地產(chǎn)的聯(lián)想，再補充一些看法。

許多關于這個的討論我認為是流于表面了，沒有太多落地價值，就是對市場參與者買入賣出的決策沒有任何參考。

我們討論一個問題不是為了爭輸贏的，目的非常單純，要落地到微觀決策并把決策做對——長周期內(nèi)能賺到錢，市場虧錢的時候咱少虧點。這是分析所有信息最終的目標，圍繞這個目標，我們需要在面對信息時，給它一個評價。如果是不能指向微觀決策的宏觀信息，就需要把它當作噪音一樣剔除掉。如果能夠指向微觀決策，再去做量化。

簡言之，我們尋找的，是那種可資決策的信息。

人口的問題，顯然是影響一座城市房地產(chǎn)價值非常重要的宏觀因素。但是，人們對深圳及珠三角人口變化的擔憂，顯得口水化了。

在我看來，答案顯然不那么線性。

城市的總人口下滑，對房地產(chǎn)意味著什么？

要弄明白兩個問題，一是，它是偶發(fā)性還是趨勢性，二是人口與房地產(chǎn)的對應關系。

城市的人口負增長和國家的總人口負增長，完全不是一個概念。一國總人口一旦確定生育率跌破正常水平，那幾乎是無可挽回的。全球已經(jīng)有足夠多的令人無奈的案例，降房價、給補貼、高福利、增產(chǎn)假等等等等，使盡渾身解數(shù)，人們就是不生娃，馬爾薩斯變成了反馬爾薩斯，實在是大羅神仙也難救。

但是，落到一個城市頭上，那可不一定。若是人口在一國之內(nèi)依然延續(xù)自由流動，那么，城市人口的變化，最終取決于城市的競爭力——比如企業(yè)活力、就業(yè)機會、工資水平、配套環(huán)境、城市治理等等。單一年份的人口波動，如果不能撇除掉特殊因子，顯然能說明的有限。

比方說，在今天廣深人口負增長之前的數(shù)年，京滬常住人口一直在負增長，有幾個人關注并擔心過？那里的房價可曾持續(xù)下跌？懂的都知道，那是人為調(diào)控的結果。廣深及珠三角去年的人口波動也是一樣，疫情的解釋力要比其它更強。只是因為，它恰恰出現(xiàn)在了全國人口負增長之后，一下子變成了顯性問題，引發(fā)了全民擔憂才這么有熱度。但實際上，就是這么回事。

在全球范圍內(nèi)，一個共識是：超級城市的人口短周期會常常出現(xiàn)波動，但長周期內(nèi)會表現(xiàn)出持續(xù)聚集的特征。比如日本總人口在10年前就出現(xiàn)了負增長，但是東京圈的人口長周期內(nèi)都在持續(xù)增長。

京滬廣深四大的人口負增長，我早前提醒過，我自己是做好了這樣的準備的。人口快速趨緩是一定的，因為在逼近城市承載力，但是深圳還沒到頂。前兩個這幾年負增長是“故意”的，后兩個至少現(xiàn)在不會是趨勢性的。因為這里依然聚集著最有競爭力的企業(yè)，和最多的就業(yè)機會。人往哪里流，不是只看成本的——什么高房價把人趕跑，一個外賣小哥在深圳得到更多收入的機會要比在長沙少付更高成本的機會多，人們自己會算賬的。

其次，人口波動對應房地產(chǎn)波動，也不是線性關系。不是說人口增長了，房價就一定漲，人口負增長了，房價就立即下跌。

從我們自己的歷史，以及世界各國的歷史看，都不存在那樣的對應關系。這是因為，人口的流動對房地產(chǎn)供需關系的影響，并不是短期的。人們到一個城市，并不意味著他會立即打算買房子，往往一個人決定在一個城市買房子的前提是，他已經(jīng)決定扎下根來在這個城市定居，這需要常常是1年甚至更久的思量時間。同樣，當一個人離開一座城市前往另一座城市，也不意味著他會迅速賣掉他在原有城市的房子。

而這個考慮期內(nèi)，城市會發(fā)生很多變化，市場的和人為的。在前者，如果城市的競爭力不變，人口繼續(xù)流入，會補足離開的人口，對房地產(chǎn)的影響那便沒有機會發(fā)生。而在后者，又恰是很多人在討論這個問題時忽視掉的——人們沒有考慮到城市政府的應對。比如現(xiàn)在就是如此，當看到城市人口在負增長，城市的市長即便不會立即理解為：“在我的任期內(nèi)，這座城市的吸引力下降了”，但出于謹慎，他也一定會做出一些行動來，對外釋放出更多“來了，就是深圳人”的信號。

如此，在城市人口變化開始影響到房地產(chǎn)市場之前，也許城市自然的人口消長調(diào)整，也許是市長做出的政策調(diào)整，人口又重新回流并增長了。表現(xiàn)在房地產(chǎn)上，就好像沒有任何故事發(fā)生一樣。

市場風行的討論，存在一個問題：推導的鏈條太長，也許是弄混了“因果性”與“相關性”的區(qū)別。人口與房價自然是高度相關，但不是因果，這就像天亮了是因為雞打鳴的道理一樣。房地產(chǎn)的因果性只能向供求關系里求，人口流出了，但同時我更為猛烈的縮減了房地產(chǎn)的土地供應——像深圳2003年那樣。當縮減的土地量超過了人口的減少量，你說房價當如何？

反過來，拿人口凈流入的武漢長沙舉例，人口維持了正增長，但是全民預期收入流大幅惡化（意味著需求量下降）——這不正是眼下正在發(fā)生的事么？房價現(xiàn)在如何了呢？難道比京滬廣深好到了哪里去？

再反過來，這幾年來看，即便是人口在持續(xù)增長，但是我大幅增加了住房供應，也可以穩(wěn)定房價。如果你看一下深圳這幾年在公共住房上的動作——那將顯著降低人們在深圳的生活成本，會非常吃驚。2023年深圳公房供應計劃比2022年增23%，比2020年增100%。十四五前三年的公房分配量有機會超過2020年之前的6年！

在我印象中，從未如此。如果說探討深圳房價未來的走勢，我會花一個月的工夫在這個上面，而不愿意花一天的工夫在人口上面。只要政府肯“讓利”，房地產(chǎn)絕對可以穩(wěn)定，理論上人人都可以住別墅哈哈。

總之，當你看到人口往外流出，隨后就引申出這座城市的房子得賣掉了的觀點時，必須要建立在兩個前提之上：1）人口之凈流出是趨勢性的，而不是偶發(fā)性的。就是說無論這座城市的市長做什么，它一直持續(xù)流出。像東北一樣，從“五普”開始它的人口就在凈流出，到今天還是。2）城市房地產(chǎn)的新增供應量依然保持充沛，在沒有人口凈流出之前就是那樣，人口凈流出事件發(fā)生后依然沒有任何縮減。

這是必要條件，不是說有了這兩點你就要賣房子了，而是說當這兩個條件經(jīng)過分析探討之后不能同時得到確認的話，根本不需要扯到房價的問題上去。