文/樂居財(cái)經(jīng) 楊凱越

“二房東”自如正在改變經(jīng)營(yíng)模式，將其長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)與家裝業(yè)務(wù)捆綁得更緊。

(資料圖)

“家裝是目前自如的主要方向”自如工作人員透露。

樂居財(cái)經(jīng)《家居k線》了解到，近幾年，自如長(zhǎng)租公寓的模式已從“二房東”模式向“資管模式”轉(zhuǎn)變。對(duì)于房源業(yè)主而言，最大的變化或許正是對(duì)房屋升值“裝修改造”的承擔(dān)者由自如變更為業(yè)主自掏腰包。

一套50平米的房源，整體裝修費(fèi)用或超過12萬元，這可能是該房源2年以上的房租收益。有多少業(yè)主愿意買單，不好估量，但自如給的選擇余地并不算大，據(jù)其工作人員介紹：“目前新簽房源只能選擇新模式。”而即使選擇了該模式，愿意自掏腰包進(jìn)行房屋裝修改造的業(yè)主，也只能從自如給出的3種裝修模版之中選其一。

裝修提升資產(chǎn)價(jià)值

自如ziroom最廣為人知的業(yè)務(wù)是長(zhǎng)租公寓，如今其門店卻儼然像是一個(gè)家裝示范區(qū)。

北京東三環(huán)團(tuán)結(jié)湖附近，首家自如ziroom全玻璃裝飾，讓人一眼看清里面陳列著櫥柜、床、衣柜的展示，當(dāng)工作人員打開櫥柜中的抽屜，會(huì)發(fā)現(xiàn)，里面還有著諸如瓷磚等各種硬裝材料樣品的展示。

了解自如ziroom當(dāng)下的模式后，會(huì)發(fā)覺所言不虛。

工作人員介紹，目前，新加入的房源只能選擇自如的新業(yè)務(wù)“增益租”，顧名思義，該模式想以增加房租收益來打動(dòng)房東，但此前提是，絕大部分房源需要經(jīng)過自如ziroom的“升值化”精裝處理。

先簡(jiǎn)單裝修，將普通房源的品相調(diào)整為“上品”后再出租到更高租金，是自如自成立以來的沿用模式。但不同的是，以往的裝修由自如完全承擔(dān)，業(yè)主只拿自如給的固定租金，該租金定價(jià)往往略低于市場(chǎng)價(jià)，而最終實(shí)現(xiàn)的高租金則成為自如的收益。

但如今，在“增益租”的模式下，裝修費(fèi)用無論是采用目前3種支付方式的任意一種，均是全由業(yè)主自掏腰包。以一套50平米左右的一居室來看，硬裝部分的費(fèi)用就已超過6萬，“全下來大概需要12萬左右，若要進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)或采用智能家居產(chǎn)品，總價(jià)會(huì)更高?！惫ぷ魅藛T詳細(xì)計(jì)算后得出。

50平米，全裝好需12萬元以上，這個(gè)價(jià)格放在目前的家裝市場(chǎng)來說，不算低。同樣是從其他賽道切入家裝業(yè)務(wù)的京東，近期，其與愛空間推出的整裝新品，號(hào)稱70平米僅需不到10萬元，其中還包含多臺(tái)家電。

模式化的家裝捷徑

敢給出這個(gè)報(bào)價(jià)，自如對(duì)自己的裝修有信心。

雖然是以長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)著名，但不容忽視的一點(diǎn)是，自如或早已是中國(guó)最大的裝修公司之一。公開報(bào)道披露，成立近12年時(shí)間，自如在全國(guó)十個(gè)城市，服務(wù)了50萬業(yè)主、500萬自如客，管理了超過100萬間的房源，規(guī)模世界第一。

而這100萬間房源中，絕大多數(shù)都經(jīng)過自如的裝修改造升級(jí)，可以說自如早已累計(jì)了足夠多的裝修經(jīng)驗(yàn)。

但改造當(dāng)然與家裝有很大區(qū)別，自如的模式化改造風(fēng)格統(tǒng)一，且得到的是租客的認(rèn)可，而“增益租”模式下動(dòng)輒數(shù)十萬的裝修費(fèi)用，還得房東愿意買單，也就是裝修價(jià)格比市場(chǎng)更低，質(zhì)量更高，速度更快。

自如或許給自己選擇了一條“捷徑”。“目前自如的裝修主要就是3種風(fēng)格，業(yè)主可以從中自行挑選，如果要進(jìn)行個(gè)性化的設(shè)計(jì)和改裝，那就需要更多的費(fèi)用?！弊匀绻ぷ魅藛T介紹道。

據(jù)其提供的裝修資料，目前自如有“簡(jiǎn)愛”、“清語”和“優(yōu)格”3種裝修風(fēng)格，從自如提供的展示VR來看，3種風(fēng)格都延續(xù)了以往“自如房源”的簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，差別不算太大。

要知道，家裝被稱作“互聯(lián)網(wǎng)最難啃的骨頭”，其最難攻克的點(diǎn)就在于其“不確定性”，而自如這種模板化的裝修套餐，則是把這種不確定性降到最低，延續(xù)了其成功實(shí)施了十多年的裝修風(fēng)格和經(jīng)驗(yàn)，自然更有把握。

“我們的裝修基本能保證在36個(gè)工作日完工，再加上15個(gè)自然日散味，無論是否完工，業(yè)主都可收到房租收益。”自如工作人員介紹道，這個(gè)日程表也從側(cè)面展現(xiàn)出自如對(duì)其家裝業(yè)務(wù)“可控性”的信心。

外來者相繼入場(chǎng)

除了公式化的裝修模版，自如家裝最大的優(yōu)勢(shì)在于給到業(yè)主的房租收益預(yù)期。

但同樣以上述提及的約50平米的房源為例，據(jù)自如工作人員提供的房租預(yù)期，該房源的保底租金大約6000元左右，還需扣除按月收取的服務(wù)費(fèi)及按年收取的維修基金，則意味著合計(jì)12萬元的裝修費(fèi)用差不多相當(dāng)于該房源超過2年的房租收益。

“我們自如的精裝值得信賴，哪怕是出租3-5年后，您自住也是沒有問題的?！惫ぷ魅藛T很有信心。而有多少人愿意買單仍是問題。2020年，根據(jù)中國(guó)城市住房租賃智庫聯(lián)合自如研究院發(fā)布的報(bào)告，“增益租”推出2年，目前該模式的委托量在總管理量中占比約為10%。

2022年，自如又推出裝修品牌“智愛家”，主打一站式搞定全屋硬裝和軟裝。但該家裝業(yè)務(wù)主要針對(duì)有自主需求的業(yè)主，目前僅在北京試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)。

自如切入裝修的決心可見一斑。

除自如外，鏈家、貝殼在家裝業(yè)務(wù)上也在發(fā)力。2021年底，貝殼提出新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，即“一體兩翼”，兩翼即整裝大家居事業(yè)群（家裝家居）和惠居事業(yè)群（租房）。

在家裝業(yè)務(wù)的推進(jìn)上，貝殼希望在賣房時(shí)也能把家居產(chǎn)品賣給用戶，推廣的步伐也在加密加快。某位剛在貝殼置換了房屋的用戶直言：“房產(chǎn)交易完成后，貝殼會(huì)有工作人員向其推薦其家裝業(yè)務(wù)，一條龍服務(wù)精準(zhǔn)捕捉目標(biāo)用戶?！?/p>

相繼切入家裝市場(chǎng)，是因?yàn)閿[在“外來者”面前的蛋糕確實(shí)足夠大。

根據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究院計(jì)算，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)存量住宅約有5億套，按10年左右翻新周期，年均翻新需求在5000萬套左右。整體家裝費(fèi)用均價(jià)在15萬元/套以上，家裝翻新規(guī)模約為7.5萬億元/年，理論上，室內(nèi)裝修市場(chǎng)規(guī)模將在約10萬億元/年，但現(xiàn)有規(guī)模僅為約2萬億元。