6月14日，國聯(lián)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)專題研究。

行業(yè)變化

(資料圖片僅供參考)

2021年以來，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性困難進(jìn)而密集引發(fā)債務(wù)違約。房企債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展的企業(yè)，后續(xù)經(jīng)營重點(diǎn)是盤活存量保交樓、加速銷售促回款、盡快恢復(fù)組織機(jī)能。民企出險(xiǎn)比例達(dá)53%，出險(xiǎn)房企市占率從去年同期42%降至24%。百強(qiáng)房企1-5月累計(jì)銷售金額同比增速放緩至8.15%，單月環(huán)比下降14.47%，連續(xù)第2個(gè)月回落。

出險(xiǎn)房企債務(wù)情況兩極分化

根據(jù)港股出險(xiǎn)房企信息披露情況，債務(wù)重組進(jìn)展情況較好的企業(yè)包括：融創(chuàng)中國、旭輝集團(tuán)等；債務(wù)情況仍比較嚴(yán)峻的企業(yè)包括：中國恒大、世茂集團(tuán)等。融創(chuàng)中國負(fù)債總額縮小，公司境內(nèi)債展期，境外債務(wù)重組的方案均通過，三年內(nèi)負(fù)債壓力減小。中國恒大資不抵債的狀況壓力較大，境內(nèi)外債務(wù)重組方案已經(jīng)推出。世茂集團(tuán)總體債務(wù)重組進(jìn)程緩慢，目前尚無成熟的債務(wù)重組方案。旭輝集團(tuán)一年內(nèi)還款壓力較大，推出境外債務(wù)重組和境內(nèi)債券展期方案。

聚焦房地產(chǎn)開發(fā)主營

土地儲(chǔ)備：融創(chuàng)中國優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備充足，大部分位于一二線城市，整體項(xiàng)目質(zhì)量較好，可以支撐未來的開發(fā)需求。中國恒大土地儲(chǔ)備相對(duì)較多，新增面積回落。世茂集團(tuán)地儲(chǔ)備相對(duì)較小，一二線城市占比高。旭輝集團(tuán)擴(kuò)大區(qū)域深耕，補(bǔ)充高品質(zhì)土儲(chǔ)。

后續(xù)經(jīng)營重點(diǎn)，核心任務(wù)是“保交樓”。融創(chuàng)中國積極融資，盤活存量保交樓，加速銷售回款合同銷售面積、銷售金額有所上升。中國恒大2022年已完成保交樓任務(wù)交付42.1萬套，現(xiàn)金流將主要用于償還續(xù)建所需新增融資。世茂集團(tuán)2022年已完成保交樓任務(wù)交付193個(gè)項(xiàng)。旭輝集團(tuán)提出了“六保”，其中重要的是保交付。

投資建議

當(dāng)前地產(chǎn)基本面仍在復(fù)蘇途中，市場及政策端均關(guān)注出險(xiǎn)房企債務(wù)化解及“保交樓”工作對(duì)整體行業(yè)復(fù)蘇影響。基于信息披露較完善的部分出險(xiǎn)房企債務(wù)化解進(jìn)展梳理，建議關(guān)注土地儲(chǔ)備充足，已通過債務(wù)重組的方式化解短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的企業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策兌現(xiàn)程度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；市場恢復(fù)程度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)