6月19日，開源證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點評報告。

商品房銷售額保持增長，半年度成交數(shù)據(jù)值得期待

國家統(tǒng)計局發(fā)布 2023 年 1-5 月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)。統(tǒng)計局指出，2023 年月度數(shù)據(jù)與2022年已公布數(shù)據(jù)間存在不可比因素，5月基數(shù)調(diào)整幅度較3-4月擴大。

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主要原因：（1）對退房數(shù)據(jù)進行修訂；（2）統(tǒng)計執(zhí)法檢查中的問題數(shù)據(jù)進行改正；（3）剔除非房地產(chǎn)項目投資及抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。2023 年 1-5 月，全國商品房銷售面積 4.64 億平，同比下降 0.9%（1-4 月-0.4%）；1-5 月商品房銷售額 4.98萬億元，同比增長 8.4%（1-4 月+8.8%），其中商品住宅銷售額同比增長 11.9%。分區(qū)域看，1-5 月東部、中部、西部、東北區(qū)域商品房銷售額同比增速分別為14.9%、-4.2%、1.3%、22.9%（1-4 月分別為 15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%），東部和東北區(qū)域市場回暖進程較快。

新開工面積保持低位，竣工數(shù)據(jù)持續(xù)改善

2023 年 1-5 月，全國房屋新開工面積 3.97 億平，同比下降 22.6%（1-4 月-21.2%）；其中住宅新開工面積 2.90 億平，同比下降 22.7%（1-4 月-20.6%），降幅進一步拉大。伴隨二季度熱點城市土拍熱度抬升，預(yù)計下半年房企新開工意愿將會提升。2023 年 1-5 月，房屋竣工面積 2.78 億平，同比增長 19.6%（1-4 月+18.8%），其中住宅竣工面積 2.02 億平，同比增長 19.0%（1-4 月+19.2%），連續(xù)四個月上行，在受疫情影響延期的項目陸續(xù)交付和保交樓政策下，預(yù)計竣工數(shù)據(jù)將持續(xù)改善。

開發(fā)投資數(shù)據(jù)持續(xù)承壓，房企資金壓力猶存

2023 年 1-5 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額 4.57 萬億元，同比下降 7.2%（1-4 月-6.2%），其中住宅開發(fā)投資額同比下降 6.4%，開發(fā)投資數(shù)據(jù)降幅持續(xù)擴大主要源于房企投資拿地意愿不足，導致開復工面積減少，短期伴隨銷售邊際回暖和集中土拍熱度回升，房企供給端擴張能力有望企穩(wěn)回升，長期來看房企融資恢復正常，開發(fā)投資能力有望企穩(wěn)。2023 年 1-5 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 5.60 萬億元，累計同比下降 6.6%（1-4 月-6.4%），其中自籌資金單月下降 29.2%，銷售回款資金有所改善，企業(yè)資金壓力猶存。

投資建議

整體來看，5 月購房政策持續(xù)寬松，中央和核心一二線城市政策調(diào)控不及預(yù)期，商品房銷售成交數(shù)據(jù)有轉(zhuǎn)弱趨勢。6 月在房企半年度業(yè)績沖刺下供應(yīng)放量，優(yōu)惠折扣力度提升，疊加 LPR 下調(diào)預(yù)期，居民購房購買力和信心有望提振，政策窗口期值得關(guān)注。2023 年我們持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科 A、金地集團、新城控股、美的置業(yè)等財務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

風險提示：（1）行業(yè)銷售恢復不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風險進一步加大。（2）政策放松不及預(yù)期。