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6月20日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)簡評報告。

核心觀點

新房二手房價格走弱，銷售增速將進一步承壓。2023 年前 5 月商品房銷售金額累計同比增速為 8.4%，較前 4 月變動-0.4 個百分點。隨著去年年底疫情抑制的需求完全釋放，銷售市場持續(xù)走弱。商品房價格環(huán)比回落，房企通過直接降價和提升渠道費來促進銷售。二手房方面，居民對于房價預期相對悲觀，導致二手房掛牌量持續(xù)攀升逐步反應到價格端，5 月 70 城二手房環(huán)比由正轉(zhuǎn)負，四大一線城市均出現(xiàn)不同程度下跌。供給端來看，5 月房企推盤力度下降，單月環(huán)比下降 20%。需求端來看，5 月核心城市去化率 50.9%，環(huán)比下降 3.1 個百分點，連續(xù)兩月下滑，且 6 月上半月去化率進一步下降。6 月商品房銷售受到季節(jié)性影響將持續(xù)回落，疊加去年 6 月疫情結(jié)束需求釋放的高基數(shù)效應，我們預計今年 6 月銷售增速將進一步承壓。

投資單月跌幅加速下探，預計后續(xù)依舊承壓。2023 年前 5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比-7.2%，較前 4 月變動-1 個百分點。當前核心區(qū)地塊溢價率觸頂成交，冷門地塊流拍概率加大，土拍市場分化仍然較大。由于土地成交價款大致領(lǐng)先土地購置費增速 6 個月，因此土地購置費增速后續(xù)仍有較大下行壓力。疊加 2023 上半年償債高峰期，房企資金鏈依然緊張。我們預計后續(xù)投資增速依舊承壓。

竣工回暖延續(xù)，新開工持續(xù)下行。新開工方面，2023 年前 5 月新開工累計增速為-22.6%，較前 4 月變動-1.4 個百分點。22 年拿地總量大幅下行，疊加償債高峰期，導致 23 年可開工資源減少，我們認為后續(xù)新開工仍有下行壓力?？⒐し矫?，2023 年前 5 月竣工累計增速為 19.6%，較前 4 月變動 0.8 個百分點?？⒐ぴ鏊俦３指呶?。目前行業(yè)存在大量已開未竣工的項目，在各地政府保交樓措施落地以及預售資金監(jiān)管正?；谋尘跋拢科筚Y金鋪排從前端投資擴張，逐漸轉(zhuǎn)移到后端施工竣工以釋放監(jiān)管資金，形成正向現(xiàn)金流。我們預計竣工回暖有望持續(xù)。

房貸早償率持續(xù)攀升，房企融資端壓力依舊。從行業(yè)到位資金來看，2023 年前 5 月累計增速為-6.6%，較前 4 月變動-0.2 個百分點。RMBS條件早償率指數(shù)的儲蓄攀升，反應居民對于未來預期不穩(wěn)，加杠桿意愿較弱，傾向于提前還貸。5 月單月國內(nèi)貸款增速轉(zhuǎn)弱，房企信用債融資額創(chuàng)新低，融資端壓力仍然較大。

投資建議：當前基本面指標加速下行，新房二手房價格走弱，市場對政策優(yōu)化預期有所增強。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進，地產(chǎn)股迎來估值修復行情。

持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風險提示：宏觀經(jīng)濟復蘇不及預期，政策反應鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價超預期下跌等。