6月20日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)周報。

(相關(guān)資料圖)

投資摘要：

市場行情：

本周（6.12-6.16）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅 0.23%（上周 1.23%），A 股大盤（中證 A 股）漲幅 2.88%（上周-1.05%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅 3.45%（上周 5.08%），H 股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅 3.22%（上周 2.48%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅 3.35%（上周 2.32%）。本周 A 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強于大盤、H 股物業(yè)板塊表現(xiàn)弱于大盤。

行業(yè)基本面：

新房銷售下滑，二手房增速回落。從數(shù)據(jù)來看，28 城商品房累計銷售面積（1.1~6.18）同比增長 13.2%，本月至今（6.1~6.18）同比下滑-18.8%，上月整月同比增長 24.1%；其中一線城市(4 城)本月至今（6.1~6.18）同比增長 2.6%、三線(14 城)城市本月至今（6.1~6.18）同比下滑 22.0%。12 城二手房成交面積（1.1~6.18）同比增長 42.0%，本月至今（6.1~6.18）同比增長17.0%，上月整月同比增長 49.5%；其中，一線城市(4 城)本月至今（6.1~6.18）同比增長 39.0%，上月整月同比增長 43.6%；二線城市(6 城)本月至今（6.1~6.18）同比增長 3.1%，上月整月同比增長 54.4%。

土地市場持續(xù)下行。從數(shù)據(jù)來看，100 大中城市本年累計（2022.12.26~2023.6.11）成交土地建面同比下滑 10.4%，上周累計同比下滑 8.0%；本周 100 大中城市（6.5~6.11）土地成交溢價率 2.3%，上周 4.8%；100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.6.11）土地成交總價同比下滑 22.4%，上周累計同比下滑 20.4%。

內(nèi)債融資偏弱。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~6.18）累計同比下滑 5.7%，5 月（6.1~6.18）同比下滑 15.4%。多個二線城市優(yōu)化房貸政策、發(fā)放購房補貼。6 月 15 日，鄭州市提出，落實差別化住房信貸政策，合理確定住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)工作。大連出臺穩(wěn)樓市新政，包括持續(xù)優(yōu)化公積金各項支持政策，下調(diào)三季度新發(fā)放首套房貸款利率下限，房交會期間購房每平米補貼 200 元。6 月 16 日，南京市六合區(qū)對符合條件的人才購買新房每平方米補貼 300 元，鼓勵開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)有優(yōu)惠價格以外再給予團購優(yōu)惠。6 月 18日，天津擬將首套住房公積金貸款最高限額由 80 萬元提高至 100 萬元，第二套住房公積金貸款最高限額由 40 萬元提高至 50萬元。

投資策略：

東興證券認為，當前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場雖有波動，但從年內(nèi)整體來看，依然處于觸底回升之中。但銷售的分化程度也在提升，銷售與拿地都在向高能級城市集中。東興證券推薦重點布局高能級城市，具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，高能級城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團、龍湖集團等龍頭房企將有望受益。

風(fēng)險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險。