文/謝逸楓

如今市場(chǎng)需求萎縮、供應(yīng)下降、價(jià)格不穩(wěn)，正是過(guò)去一刀切房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的后遺癥。

去年以來(lái)的金融16條措施、四支利箭拯救房地產(chǎn)的效果低于預(yù)期，因?yàn)榉科髠鶆?wù)、融資、信用、供應(yīng)鏈、交房問(wèn)題沒(méi)有一個(gè)得到徹底解決。關(guān)鍵是壓根沒(méi)有讓險(xiǎn)情房企徹底從ICU走出來(lái)，如今茍延殘喘，生不如死。

(資料圖)

當(dāng)務(wù)之急不是討論房地產(chǎn)救不救的付智商稅問(wèn)題，是馬上、必須出手拯救房地產(chǎn)。這個(gè)邏輯很簡(jiǎn)單，救內(nèi)需先救房地產(chǎn)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)先穩(wěn)房地產(chǎn)，穩(wěn)財(cái)政先穩(wěn)土地收入。即出新的房地產(chǎn)政策清理舊政策，再出新的拯救房地產(chǎn)政策。

目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有消失，“供需不平衡”、上市房企“1元退市”、“股價(jià)跌破”、“債務(wù)爆雷”、“逾期交房”、“信用危機(jī)”、“供應(yīng)鏈斷裂”、“庫(kù)存上升”、“區(qū)域土地與住房供應(yīng)過(guò)?！?、“商品房成交放緩”、“土地市場(chǎng)低迷”的一系列風(fēng)險(xiǎn)。

前4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)同環(huán)比均是跌幅慘重，唯有房?jī)r(jià)一枝獨(dú)秀的上漲。2023年1-4月全國(guó)商品住房累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)10926元/㎡，同比11.15%。其中4月商品住房銷(xiāo)售均價(jià)11970元/㎡，同比28.34%，環(huán)比17.45%。

例如一組2023年5月商品房成交、房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與經(jīng)營(yíng)收入、房企拿地面積與金額的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)呈現(xiàn)熱度降溫、增幅放緩、經(jīng)營(yíng)困難的趨勢(shì)。總體看，意說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢固，三穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月30個(gè)城市商品住宅成交1606萬(wàn)平方米,與2月絕對(duì)量基本持平。變化情況來(lái)看，環(huán)比下降8%，同比持增22%，雖然單月成交量仍略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平，市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中微降行情。

5月各能級(jí)城市均出現(xiàn)不同程度回落，一線成交縮量，環(huán)比下滑22%，同比增長(zhǎng)51%。二三線城市熱度小幅回落，降幅較上月有放緩趨勢(shì)。多數(shù)城市環(huán)比持降，降幅較為顯著超3成的主要集中在長(zhǎng)三角二三線城市。

易居數(shù)據(jù)顯示，基于5月前22日的數(shù)據(jù)類(lèi)推，5月50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為1690萬(wàn)㎡，環(huán)比增速為下降13%，同比增速為2%。有18個(gè)城市交易行情有環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，剩下的32個(gè)城市則有環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。

諸葛數(shù)據(jù)顯示，5月30城新房銷(xiāo)售面積為1274.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.01%，環(huán)比降幅較上月收窄約24%。同比上升19.04%，同比升幅較上月收窄近10%。前5月新房銷(xiāo)售面積為6715.51萬(wàn)平方米，較去年同期上漲20.6%。

5月一線城市銷(xiāo)售面積291.32萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9.1%，同比上升85.77%。二線城市銷(xiāo)售面積714.59萬(wàn)平方米，環(huán)比上升3.92%，同比上升6.99%。三四線城市銷(xiāo)售面積為268.29萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.22%，同比上升9.2%。

中指數(shù)據(jù)顯示，2023年22 周（5月20-26日），全國(guó)300城宅地成交建面544萬(wàn)㎡，單周環(huán)比-21%，單周同比-13%，平均溢價(jià)率9%。2023年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面12997萬(wàn)㎡，累計(jì)同比下降19%。

中指數(shù)據(jù)顯示，前5月100強(qiáng)房企拿地排行榜數(shù)據(jù)顯示，TOP100企業(yè)拿地總額4290億元，拿地規(guī)模同比下降8.4%，降幅較上月收窄4.75%，降幅繼續(xù)收窄。說(shuō)明房企拿地依然是非常謹(jǐn)慎，避免出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為64.20%。華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口占據(jù)榜單前三位。TOP10企業(yè)2023年1-5月新增貨值總額4134億元，占TOP100企業(yè)的34.14%，新增貨值門(mén)檻為48億元。

前5月全國(guó)300城住宅用地推出1691宗成交1201宗，成交規(guī)劃建面僅為9959.74萬(wàn)平方米。在2022年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2023年土地成交建面同比進(jìn)一步下探27%，土地成交規(guī)模仍處于歷史低位水平。

5月50家代表房企拿地總額同比增長(zhǎng)50.2%，環(huán)比降低7.5%，主要考慮為2022年同期基數(shù)較低且企業(yè)拿地信心逐漸恢復(fù)。熱點(diǎn)一二線城市進(jìn)行了集中供地，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù)。頭部規(guī)模的央國(guó)企拿地金額及面積擴(kuò)大。

2021年-2023年前月，上市民營(yíng)房企中拿地企業(yè)數(shù)量占比為8.2%，表明絕大部分上市民營(yíng)房企基本停止拿地。唯有個(gè)別民營(yíng)企業(yè)拿地持續(xù)性較強(qiáng)，大部分多與國(guó)企合作拿地或?yàn)槌侵写屙?xiàng)目后續(xù)，拿地投資持續(xù)性較弱。

前5月在拿地金額TOP300中民營(yíng)房企有112家，拿地金額規(guī)模占TOP300比例為30.5%。其中浙江的企業(yè)最多有46家，占比41.1%。其次是廣東12家、江蘇8家，然后安徽、湖南、湖北、陜西、河北、江西等其他地區(qū)均不到5家。

原因是目前浙江、江蘇和廣東，房地產(chǎn)需求支撐較強(qiáng)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，這些地區(qū)企業(yè)較多。拿地城市分布來(lái)看，多是中小民企在當(dāng)?shù)啬玫?，主要集中在城市群的一二線熱點(diǎn)城市及部分三四線城市。

中指數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日，2023年22城合計(jì)推出宅地343宗，較去年同期減少210宗，累計(jì)成交267宗，較去年同期減少115宗，成交規(guī)劃建面較去年同期下降33.4%。說(shuō)明城市的土地市場(chǎng)分化嚴(yán)重。

數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日，一線城市土地成交534.8萬(wàn)平方米，較去年同期下降2.7%。二線城市土地成交3830.6萬(wàn)平方米，較去年同期下降18.5%。三四線城市土地成交4748.1萬(wàn)平方米，較去年同期下降36.8%。

截至5月21日，2023年22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企占比54%，民企占比29%。相比之下，2022年22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企占比37%，地方國(guó)資占比42%，民企占比僅16%。

從2022年12月以來(lái)，城投拿地占比已經(jīng)實(shí)現(xiàn)3連降，呈直線式下滑。其中，3月城投拿地金額674億元，占比29%，較2月的46%下滑17%。說(shuō)明城投拿地積極性受到政策層面、房產(chǎn)銷(xiāo)售初現(xiàn)拐點(diǎn)、城投公司自身償債壓力較大的影響。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4853.6億元，環(huán)比降低14.3%，一年來(lái)5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比4月首度下滑。低基數(shù)效應(yīng)下，同比增長(zhǎng)6.7%，單月業(yè)績(jī)?cè)龇@著低于前兩月水平，意味著房企銷(xiāo)售放緩。

前5月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額25352.8億元，同比增長(zhǎng)9.1%、增幅較上月回落?？傮w看，2023年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管有一定的修復(fù)預(yù)期，由于受到供需兩端制約，市場(chǎng)熱度延續(xù)平淡。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月Top20全口徑銷(xiāo)售排名的開(kāi)發(fā)商中，保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)和華潤(rùn)置地分別以400億元、325億元和315億元排名前三。月度同比銷(xiāo)售金額方面，共有14家開(kāi)發(fā)商同比為正。

9家為國(guó)央企，濱江集團(tuán)、建發(fā)及招商蛇口以108%、94%和64%的同比增幅排名前三。融創(chuàng)和新城同比降幅較大，分別為40.1%和40.0%。目前形勢(shì)下，國(guó)央企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，房企分化格局持續(xù)加劇。