6月27日，標普確認萬科企業(yè)（02202.HK）的長期發(fā)行人信用評級為“BBB+”，同時確認萬科企業(yè)子公司萬科地產(chǎn)(香港)有限公司(簡稱“萬科香港”)的長期發(fā)行人信用評級為“BBB”，以及萬科香港的高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級為“BBB”。

對萬科企業(yè)的穩(wěn)定展望反映了標普的預期，即公司將在未來24個月內(nèi)保持審慎的財務管理及其在中國的領先市場地位。

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萬科企業(yè)可能會保持其在中國市場的領先地位。盡管其2022年的合同銷售額下降了33.6%至4170億元人民幣，但以合同銷售總額計，該公司仍是中國前三的開發(fā)商之一。2023年前5個月，萬科企業(yè)的銷售額與去年同期相比持平。

標普預計，該公司的合同銷售額將在2023年放緩至約4030億元人民幣，然后在2024年微升至約4270億元人民幣。一線城市的銷售復蘇將推動這一改善。

標普預計萬科企業(yè)將在2023-2025年期間逐步減少債務，債務融資土地收購受控將在這方面提供支持。標普預計該公司2023-2025年的年度并表地價將占年內(nèi)并表合同銷售額的20%-24%，高于2022年的13%。然而，這一比例低于2022年之前的30%-40%水平。

過去18個月，萬科企業(yè)在土地收購方面比以往更有選擇性。期間公司的土地收購主要集中于上海、東莞、深圳、廣州、杭州等高線城市。標普認為這樣的戰(zhàn)略將支持萬科企業(yè)的土地儲備質(zhì)量和銷售。截至2022年底，該公司共有1.23億平方米的未售出土地儲備。標普估計可以支持該公司4-5年的銷售。

萬科企業(yè)不斷增長的租金收入將支持其財務穩(wěn)定。標普預計，在2023-2025年期間，該公司的租金收入將以每年10%-13%的速度增長。2022年，該公司的并表租金收入占其并表利息支出的約65%。如果按比例并表萬科企業(yè)的聯(lián)營公司SCPG Co. Ltd.，標普預計該公司的權益租金收入將占同期權益利息支出的70%-75%。標普在正面的可比評級分析中反映了這一優(yōu)勢。

萬科企業(yè)的杠桿率將在2023-2024年緩步上升。由于合同銷售額減少，標普預計該公司2023-2025年的收入將以每年7%-11%的速度下降，再加上利潤率壓縮，將導致杠桿率(債務與EBITDA的比率)從2022年的2.9倍小幅上升至2023-2024年的3.2倍-3.3倍。到2025年，杠桿率可能會提高到3.0倍，這主要是由于利潤率的回升和債務的降低。改善資產(chǎn)負債表的潛在措施，如處置非核心資產(chǎn)和分拆商業(yè)物業(yè)作為REITs，可能會進一步降低債務水平。

萬科企業(yè)的利潤率將在2023-2024年繼續(xù)壓縮，直到2025年回升。標普預計該公司的毛利率將從2022年的19.5%下降到2023-2024年的17%-18%，這主要是由于確認了過去2-3年預售的低利潤率產(chǎn)品。2025年毛利率可能會回升至20%，因為萬科企業(yè)在總公司層面采取了更集中的土地投資政策，并對其房地產(chǎn)開發(fā)項目設定了更嚴格的盈利要求。

萬科企業(yè)將保持較強的融資能力。該公司順利進入在岸債務資本市場，并于銀行建立良好關系，有能力發(fā)行新股，這些優(yōu)勢增強了萬科企業(yè)在房地產(chǎn)市場波動中的流動性緩沖。該公司2022年發(fā)行了296億元人民幣的在岸債券，2023年迄今發(fā)行了60億元人民幣的債券，前述融資的成本具有競爭力。這些債券沒有質(zhì)押任何資產(chǎn)用于信用增強。

此外，萬科企業(yè)于2023年3月完成新H股發(fā)行，凈收益39億港元。該公司還獲得90億港元的離岸銀團和雙邊貸款，為其于2023年4月和5月到期的16億美元離岸債券提供部分再融資。

對萬科企業(yè)的穩(wěn)定展望反映了標普的觀點，即該公司將在未來12-24個月內(nèi)保持其競爭地位和財務紀律，即便是在該公司多元化進軍房地產(chǎn)開發(fā)以外的領域時亦如此。標普預計，未來12-24個月，萬科企業(yè)的杠桿率將基本穩(wěn)定在3.2倍-3.3倍。

萬科香港的評級和展望反映了其母公司萬科企業(yè)的評級和展望。在標普看來，萬科香港至少在未來12-24個月內(nèi)仍將是萬科企業(yè)具有高度戰(zhàn)略意義的子公司。

在以下情況下，標普可能會下調(diào)萬科企業(yè)的評級：(1)公司的市場地位惡化，可能是由于銷售執(zhí)行力減弱或競爭更加激烈；(2)公司順利獲得多種融資渠道的能力減弱；或(3)公司的擴張比標普預期的更激進，或確認的收入和盈利能力比標普預期的更弱，導致債務與EBITDA的比率大幅上升至接近4倍。

如果標普下調(diào)萬科企業(yè)的評級，標普可能會下調(diào)萬科香港的評級。此外，在以下情況下，標普可能會下調(diào)萬科香港的評級：(1)標普認為萬科香港對萬科企業(yè)的重要性已減弱；或(2)萬科企業(yè)對萬科香港的控制和監(jiān)管減弱。

如果萬科企業(yè)大幅去杠桿化，使債務與EBITDA之比持續(xù)降至2倍以下，標普可能會上調(diào)萬科企業(yè)評級。標普認為這種情況近期不會出現(xiàn)。在這種情況下，標普預計該公司將在整個周期中保持其市場地位和運營一致性。

如果標普上調(diào)萬科企業(yè)的評級，或者如果標普認為萬科香港對母公司的重要性增加，標普可能會上調(diào)萬科香港的評級。

ESG信用指標：E-3、S-2、G-2