文/樂居財經(jīng) 許淑敏

過去不久的端午節(jié)，廣東江門鶴山舉行了龍舟文化季，升平河上，21支傳統(tǒng)龍舟隊(duì)拔頭籌、爭上游，一番熱鬧景象。

而其中，來自古勞鎮(zhèn)大埠隊(duì)的鼓手馮輝強(qiáng)，在一眾選手中格外出挑，被曬得黢黑，喊到聲音發(fā)啞仍在奮力追趕。

(資料圖片僅供參考)

關(guān)于鶴山龍舟文化季的報道，也多提到這一人物。他正是江門本土房企——駿景灣集團(tuán)的創(chuàng)始人之一，如今亦為該集團(tuán)的實(shí)控人。

端午節(jié)前一天，駿景灣集團(tuán)剛以總價超10.22億元奪得原新會汽車總站地塊，正是備受矚目的時候。

作為五邑地區(qū)的龍頭企業(yè)，馮輝強(qiáng)也不忘提及，駿景灣是從1984年開始經(jīng)營的老企業(yè)，“而經(jīng)營企業(yè)與扒龍舟是一樣的，必須要有拼搏、團(tuán)結(jié)精神?！?/strong>

與其他地區(qū)不同，五邑地區(qū)為著名僑鄉(xiāng)，本土企業(yè)的成長路徑以及發(fā)展模式，或許與粵系房企、閩系房企，抑或是杭派房企均有所不同。

駿景灣集團(tuán)是一家具備典型代表性的企業(yè)，帶著邑商屬性，只想扎根本土。幾十年的發(fā)展，僅在江門開發(fā)了20個左右的項(xiàng)目。

原本一起創(chuàng)業(yè)的馮家三兄弟中，馮灼強(qiáng)、馮輝強(qiáng)仍在股東行列，但馮家強(qiáng)已有了隱退跡象，他退出了駿景灣地產(chǎn)集團(tuán)的持股，旗下持股的公司，也多為注銷狀態(tài)。

駿景灣如今進(jìn)入二代交班階段，面臨的挑戰(zhàn)也是不少。

擠牙膏式拿地

江門的土拍市場好久沒有這么熱鬧過。

6月21日，原新會汽車總站入市出讓，吸引了多家開發(fā)商競拍，最終歷經(jīng)2小時、77輪競價，由駿景灣集團(tuán)以總價10.2億元競得，折合樓面價5947元/㎡，溢價率高達(dá)17.5%。

這是近幾年，駿景灣集團(tuán)最大手筆的一次。此次地塊，駿景灣集團(tuán)不惜以高價競得，看中的正是地塊位置的優(yōu)越性，并且這是區(qū)域內(nèi)少有的商住地，具備發(fā)展空間。

而去年，駿景灣集團(tuán)則是以總價4.11億抄底了新會樞紐新城地塊，折合樓面地價5010元/㎡，而該等成交樓面價，為近年來新會土拍地價的低位。

據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，駿景灣集團(tuán)近6年在江門拿地8宗，總斥資41.24億元，主要集中于新會、臺山等區(qū)域。

駿景灣集團(tuán)保持著一定的納儲節(jié)奏，僅2021年沒有拿地動作。不過，2020年，其加快了拿地腳步，年內(nèi)拿了4宗地。

或許正是這樣的節(jié)奏，讓駿景灣集團(tuán)得以保證銷售規(guī)模。在江門房地產(chǎn)市場，其銷售金額排行能夠在TOP5以內(nèi)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年，駿景灣集團(tuán)銷售金額分別為32.42億元、17.12億元、17.56億元。按照2022年江門房企流量銷售排行榜，駿景灣集團(tuán)僅次于碧桂園、保利發(fā)展等兩大頭部房企，位居第三。

江門房地產(chǎn)市場比較特殊，能夠擠入榜單的房企，均在此有著多年的積累。

比如，2000年之前，江門的開發(fā)商都需要掛靠在國有或者集體制開發(fā)商的名下。而在2003年之前，這一市場由本土開發(fā)商占領(lǐng)。

直到2004年，碧桂園作為首家進(jìn)入江門市場的外來房企，開啟了新的局面。隨之雅居樂、海倫堡、越秀地產(chǎn)等房企亦進(jìn)入江門市場。此時，江門的房價才得以跟隨全國。

前些年的棚改熱度，拉動了三四五線城市房價上漲，江門的房價因此有所上漲。但2018年以后，江門新房均價一直維持在8000元/㎡左右。

這里主要是以自住需求為主，本地客戶居多，炒作的空間不大。

對于本地客戶而言，他們比較認(rèn)同碧桂園、雅居樂和駿景灣集團(tuán)的樓盤。深耕時間長，產(chǎn)品受到廣泛關(guān)注。

駿景灣集團(tuán)則從一眾外來頭部房企沖了出來，同為本土房企的博富集團(tuán)、海悅集團(tuán)，銷售規(guī)模均不及駿景灣集團(tuán)。

固守一隅

駿景灣集團(tuán)能夠在江門房地產(chǎn)市場占據(jù)一席之地，與其企業(yè)出身、創(chuàng)始人的性格色彩相關(guān)。

上世紀(jì)80年代，馮氏家族三兄弟馮家強(qiáng)、馮灼強(qiáng)、馮輝強(qiáng)從鶴山古勞鎮(zhèn)的建筑隊(duì)開始創(chuàng)業(yè)，做過建筑包工頭，中間也造過船，后面才掛靠集體企業(yè)搞房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)時代表作包括育德山莊、鶴山美景花園、雅景花園等。

2000年，馮氏家族三兄弟成立了江門駿景灣房地產(chǎn)有限公司，駿景灣這一品牌也開始露出。當(dāng)年，其開發(fā)了第一個小區(qū)——駿景花園。這一開發(fā)，便是四年時間。

不過，2006年，江門房價上漲之后，馮氏家族三兄弟才真正開始積累資金。

建筑包工頭經(jīng)歷，讓馮氏家族三兄弟意識到打造地產(chǎn)項(xiàng)目的不易，因此多年來，他們的理念都是“錢是一分一分掙回來的，項(xiàng)目也要一個一個做”，沒有像多數(shù)開發(fā)商一樣，在市場環(huán)境好的時候大肆進(jìn)行規(guī)模拓展。

2010年后，駿景灣集團(tuán)開始在江門加快拿地步伐，進(jìn)入開平、鶴山、臺山等區(qū)域。

他們的目標(biāo)很簡單，只是在“江門本土做強(qiáng)做大”。幾年前，集團(tuán)高管也曾表示，“暫時不考慮到其他城市開拓，做房地產(chǎn)還是要做得‘精’?！?o:p>

過后的動作，也充分說明，他們并沒有太多對外擴(kuò)張的想法。

個中原因，或許不乏資金儲備、對外經(jīng)驗(yàn)不足等問題。集團(tuán)高管也說過，資金儲備一直是本土開發(fā)商的軟肋。

江門本土的邑商，敢為人先、腳踏實(shí)地，同時多數(shù)存在“小富即安”的特點(diǎn)。

盡管駿景灣集團(tuán)正在盡力避免“小富即安”，不斷追求更高發(fā)展，但從實(shí)際來看，其發(fā)展確實(shí)僅囿于一地。

幾十年的發(fā)展，其僅在江門開發(fā)了20個左右的項(xiàng)目。

據(jù)了解，駿景灣集團(tuán)目前進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的主體公司為廣東駿景灣地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，該公司成立于2011年，法定代表人為馮輝強(qiáng)，對外投資30家企業(yè)，多數(shù)為地產(chǎn)開發(fā)公司。

比如江門市蓬江區(qū)駿景灣領(lǐng)峰公司，它成立于2016年，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，旗下投資了江門達(dá)泰股權(quán)投資中心（有限合伙）、廣東新寶堂生物科技。

值得關(guān)注的是，通過股權(quán)穿透，其對外投資了12家企業(yè)，投資最多的行業(yè)為研究和試驗(yàn)發(fā)展，計算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

可見，駿景灣集團(tuán)也有意涉及科技領(lǐng)域。

而從馮輝強(qiáng)的投資版圖上看，其在11家企業(yè)擔(dān)任股東（其中2家已注銷），包括鶴山市輝騰項(xiàng)目投資、廣東江逸建設(shè)工程、江門市蓬江區(qū)駿景灣物業(yè)管理、鶴山市半島駿景灣投資、鶴山市永富投資、鶴山市駿強(qiáng)產(chǎn)業(yè)投資等等公司。

不難看出，除了地產(chǎn)開發(fā)，駿景灣集團(tuán)的版圖還涉及工程建設(shè)、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)投資等領(lǐng)域。

“消失”的馮家強(qiáng)

駿景灣集團(tuán)的家族屬性很明顯，基本上所有投資企業(yè)，均由自家人控制，妥妥的家族企業(yè)。

隨著父輩年齡漸長，二代接班也早已提上日程。其中，二代馮永文、馮永超更多出現(xiàn)在大眾面前，這兩個二代，在駿景灣集團(tuán)的職位都是執(zhí)行董事。其中，馮永文為馮灼強(qiáng)的兒子。

另外，廣東駿景灣地產(chǎn)集團(tuán)有限公司股東也發(fā)生了變化。于2022年12月，該公司新增馮玉儀持股33.3%，而馮家強(qiáng)退出了股東行列。在此之前，該公司由馮家強(qiáng)、馮灼強(qiáng)、馮輝強(qiáng)各持股三分之一。

他原本持有13.22%的江門市蓬江區(qū)駿景園物管公司，也同樣被注銷。目前，馮家強(qiáng)僅在江門蓬江區(qū)南昌房地產(chǎn)，擔(dān)任董事一職。

而繼之上位的馮玉儀，眼下已在駿景灣集團(tuán)6家公司里持股，在2家公司里擔(dān)任執(zhí)行董事或監(jiān)事。

二代當(dāng)中，馮永文更早出圈。2008年，畢業(yè)于武漢理工大學(xué)的馮永文，曾短暫在一家制造業(yè)企業(yè)工作，但不久便回到自家公司，在工程、銷售等部門歷練之后，當(dāng)上執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)具體事務(wù)運(yùn)營。

尤其是2009年，馮永文帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在新會拿下駿景灣地塊，一舉成為新會當(dāng)年的總價地王。

之后幾年，馮永文拿下不少地塊，也成為當(dāng)?shù)芈杂忻麣獾摹岸?。對外，他也喜歡提及父輩的創(chuàng)業(yè)史，并稱自己也要做腳踏實(shí)地的“創(chuàng)二代”。

但這些年，駿景灣集團(tuán)也發(fā)生了一些變化。

其中包括，與碧桂園、嘉華集團(tuán)等進(jìn)行合作開發(fā)項(xiàng)目。

2017年，臺山市碧寧園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立，該公司由鶴山市共和碧桂園持股34.8%、駿景灣地產(chǎn)集團(tuán)持股30%、臺山市富祥置業(yè)投資持股30%、佛山市順德區(qū)眾享投資管理企業(yè)（有限合伙）持股3.2%、佛山市順德區(qū)共享投資有限公司持股2%。

該公司，合作開發(fā)的項(xiàng)目為臺山碧桂園榮匯世家。

同年，江門市新會區(qū)今祥碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，駿景灣持股49%，碧桂園持股51%。該公司開發(fā)了位于新會區(qū)的碧桂園新仕界，而馮永文任該公司董事。

至于與嘉華集團(tuán)的合作，則是由馮永文牽線。其曾通過新生代企業(yè)家商會平臺，與嘉華集團(tuán)達(dá)成投資合作，3年間促成嘉華集團(tuán)在江門新增投資超過30億元。

2018年的時候，嘉華集團(tuán)入股駿景灣樞紐新城地塊，獲得駿景灣譽(yù)峰房地產(chǎn)公司50%權(quán)益，實(shí)現(xiàn)同股同權(quán)，開發(fā)的項(xiàng)目即為嘉駿花園。

但進(jìn)行合作開發(fā)、節(jié)奏加快等動作，也給馮永文帶來了各種挑戰(zhàn)。

天眼查披露，廣東駿景灣地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)營債務(wù)共6筆，金額2.68億元。自2015年開始，其便開始出現(xiàn)股權(quán)出質(zhì)操作，尤其是2021年，該公司共有3筆股權(quán)出質(zhì)，數(shù)額達(dá)到1.1億元，出質(zhì)股權(quán)標(biāo)的企業(yè)包括開平市駿景灣星譽(yù)公司、開平市駿景灣豪庭公司、江門市蓬江區(qū)駿景灣公司。

另外，歷史股權(quán)出質(zhì)4筆，數(shù)額也達(dá)到5億元。

而且有的投資公司還成為被執(zhí)行人，包括江門市蓬江區(qū)南昌房地產(chǎn)公司，還有上述合作的臺山市碧寧園公司，都曾因未按時履行法律義務(wù)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的金額分別為7500萬元、61萬元。

另一合作公司新會區(qū)今祥碧桂園公司，也曾于2018年被行政處罰，原因?yàn)槲唇?jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門驗(yàn)線，擅自進(jìn)行建設(shè)。

需要關(guān)注的是，廣東駿景灣地產(chǎn)集團(tuán)涉及訴訟高達(dá)46條，其中不乏金融借款合同糾紛、廣告合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、侵權(quán)責(zé)任糾紛等等。

如此看來，家族二代未來經(jīng)營公司的壓力，并不小。

2022年，成為新一屆市政協(xié)常委的馮永文，對自己的新要求是：“要從企業(yè)家角度看問題、想建議，為城市發(fā)展建設(shè)獻(xiàn)謀略?！?/p>