6月30日，惠譽在最新一份研報中指出，受到防控措施相關(guān)影響，去年土地銷售基數(shù)偏低，一些省級地區(qū)出現(xiàn)強勁反彈。2023年前五個月，四個一線城市以及東部沿海和中部省份的大多數(shù)較強二線城市成功出售住宅用地的溢價率遠高于2022年。然而，由于流動資金緊張和融資緊縮，今年大多數(shù)民營開發(fā)商幾乎沒有補充土地儲備。

【資料圖】

多數(shù)省份土地出售下降

繼2022年中國大多數(shù)省份的住宅用地轉(zhuǎn)讓收入(土地出售)暴跌后，2023年前五個月住宅用地轉(zhuǎn)讓收入持續(xù)下跌，主要原因是多數(shù)國有開發(fā)商(主要競標者)優(yōu)先考慮項目建設(shè)和債務(wù)償還，而非土地補充。排名前10的國有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地購買與合同銷售的比例從2022年的28.4%降至19.7%。

因相關(guān)限制政策，城投公司(LGFVs)縮減了土地購買量，導致2023年前5個月的前50名土地競標者中城投公司數(shù)量遠少于2022年。此外，由于土地供應速度放緩，一些財政實力較強的省份的土地銷售持續(xù)下滑。

由于去年受到與防控措施相關(guān)的影響，土地銷售基數(shù)偏低，一些省級地區(qū)(如上海、陜西和吉林)出現(xiàn)強勁反彈。2023年前五個月，全國住宅用地銷售總額同比下降19.4%至7719億元人民幣。

高線城市土地需求差異較大

與去年相比，2023年前五個月高線城市之間的土地需求差異更大。四個一線城市以及東部沿海和中部省份的大多數(shù)較強二線城市(包括杭州、合肥和南京)成功出售住宅用地的溢價率遠高于2022年，從高個位數(shù)到十幾位數(shù)不等。

這與在中國西部和北部地區(qū)城市的大多數(shù)同業(yè)形成鮮明對比。例如，大連、濟南、昆明、西安和鄭州，這些城市住宅用地溢價率為低個位數(shù)，甚至是零。

較強的高線城市表現(xiàn)出色的原因是開發(fā)商采取更為保守和有選擇性的土地儲備策略。這些開發(fā)商通常在核心城市集中購買土地，這些城市的去庫存周期短或中等，且人口和經(jīng)濟狀況更為穩(wěn)定。這些跡象表明，開發(fā)商極有可能在較短時間內(nèi)快速實現(xiàn)資金回籠。

小型民營開發(fā)商表現(xiàn)突出

從2022年到2023年前五個月，由于浙江省的小型民營開發(fā)商參與了長三角地區(qū)實力較強的城市舉行的拍賣會，排名前50的民營開發(fā)商的數(shù)量由4家升至16家。例如，這些開發(fā)商在杭州最近的兩次拍賣中拍得絕大多數(shù)地塊(以價值計算)。

盡管如此，由于流動資金緊張和融資緊縮，今年大多數(shù)民營開發(fā)商幾乎沒有補充土地儲備。即使是杭州排名前2的土地競標者濱江集團和龍湖集團也削減了土地支出與銷售的占比，其2023年前五個月的歸屬土地收購占合同銷售額的比例亦分別從2022年的45.8%和20.2%降至29.5%和18.8%。