“長(zhǎng)跑者”萬(wàn)科
來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023-06-30 22:54:24
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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 楊宏彬“當(dāng)所有人都瘋狂的時(shí)候，你必須保持冷靜?！币源藖?lái)回觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是很貼切的。狂飆突進(jìn)的時(shí)代，一批又一批的千億房企誕生，他們多有一個(gè)共同的“法寶”，即“高杠桿，高周轉(zhuǎn)”。在那時(shí)，規(guī)模大小成為了衡量一家房企好與壞的重要標(biāo)準(zhǔn)。然而2020年開(kāi)始，市場(chǎng)變天了。三道紅線(xiàn)政策出臺(tái)、融資端收緊、疫情肆虐等一系列不利因素，讓地產(chǎn)行業(yè)艱難起來(lái)。更出人意料的是，當(dāng)時(shí)被行業(yè)稱(chēng)為最艱難的2020年，或許還是近三年里最好的一年。三年的時(shí)間里，外部環(huán)境的巨變，讓曾經(jīng)千億房企一家又一家的隕落，能依舊保持著堅(jiān)韌的房企，多是在高歌猛進(jìn)時(shí)代下仍保持冷靜態(tài)度的企業(yè)。萬(wàn)科，是一個(gè)典型的代表。在2012年之時(shí)，萬(wàn)科就已經(jīng)提出，房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，2018年，其又喊出了“活下去”的口號(hào)，而這一段時(shí)期，是房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃岬臅r(shí)期。從結(jié)果可以看出萬(wàn)科“冷靜”的成果。在地產(chǎn)行業(yè)最艱難的三年時(shí)間里，萬(wàn)科依舊保持穩(wěn)健，同時(shí)也守住了安全底線(xiàn)。不僅如此，為抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的影響，萬(wàn)科完成了第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)的構(gòu)建。6月30日的換屆股東大會(huì)上，在談到過(guò)去三年任期的感受時(shí)，郁亮感嘆，過(guò)去三年對(duì)行業(yè)的每個(gè)從業(yè)者來(lái)說(shuō)，都是百感交集的，并非只有萬(wàn)科不容易，沒(méi)有哪個(gè)人、哪個(gè)企業(yè)是容易的。但他仍表達(dá)了對(duì)未來(lái)的信心。郁亮認(rèn)為，消費(fèi)者需求更新迭代的速度快，市場(chǎng)是不會(huì)飽和的。企業(yè)要抓住未來(lái)的行業(yè)機(jī)會(huì)，就要真正建立起全場(chǎng)景的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，不能像傳統(tǒng)模式下一味靠拿地和融資。因此，萬(wàn)科會(huì)持續(xù)聚焦三件事情：一是提高開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理水平；二是經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)接下來(lái)要擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間和更好的回報(bào)水平；三是堅(jiān)守財(cái)務(wù)穩(wěn)健，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用水平。危機(jī)感驅(qū)動(dòng)，而不是危機(jī)驅(qū)動(dòng)在長(zhǎng)期主義者的字典里，敬畏市場(chǎng)、未雨綢繆一定是關(guān)鍵詞。尤其在周期產(chǎn)業(yè)中，前瞻的力量尤為凸顯，如果等到危機(jī)到來(lái)再“臨時(shí)抱佛腳”，往往為時(shí)已晚。萬(wàn)科以居安思危著稱(chēng)。即使在房地產(chǎn)行業(yè)的鼎盛時(shí)期，萬(wàn)科也始終堅(jiān)守著財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)，甚至因此引發(fā)了行業(yè)質(zhì)疑，認(rèn)為萬(wàn)科是在傳播焦慮。事實(shí)證明，正是這份危機(jī)感和堅(jiān)守，讓萬(wàn)科有了穿越周期的底氣。截止2022年底，萬(wàn)科的凈負(fù)債率僅為43.7%，處于行業(yè)低位，持有貨幣資金1372.1億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。期末長(zhǎng)期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。年內(nèi)，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流錄得正值，這已經(jīng)是公司保持經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正的第14年。健康的財(cái)務(wù)狀況為公司業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了充足動(dòng)力。在大多數(shù)房企出現(xiàn)虧損、利潤(rùn)下滑的2022年，萬(wàn)科錄得營(yíng)收5038.38億元，同比上升11.27%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)226.18億元，實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。“我們能走到今天，依靠的正是危機(jī)感下一次次的自省和警醒。”這是萬(wàn)科曾經(jīng)的自我評(píng)價(jià)。當(dāng)過(guò)去三年行業(yè)中許多企業(yè)忙于自救的時(shí)候，萬(wàn)科已對(duì)行業(yè)做出了新一輪的判斷——隨著土地紅利和人口紅利的褪去，依靠高杠桿、高負(fù)債、高庫(kù)存實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的模式難以為繼，行業(yè)正式由金融紅利時(shí)代步入“管理紅利時(shí)代”。想到才能做到，從這兩年的行動(dòng)來(lái)看，無(wú)論是提升投資質(zhì)量、追求高質(zhì)量交付、打造差異化產(chǎn)品和服務(wù)，從各個(gè)維度，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始了“管理紅利時(shí)代”的實(shí)踐。經(jīng)過(guò)2022年的至暗時(shí)刻的洗禮后可以發(fā)現(xiàn)，僅僅依靠地產(chǎn)一項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)不能支撐房企持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，如今依舊走在前端的房企，需要具備“多條腿”走路的能力。早在2013年，萬(wàn)科明確了“城市建設(shè)服務(wù)商”發(fā)展方向，正式拉開(kāi)轉(zhuǎn)型序幕。在轉(zhuǎn)型最初的幾年里，萬(wàn)科承受了不少的壓力和質(zhì)疑，業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型浪費(fèi)了資源，使公司從規(guī)模老大座位上掉了下來(lái)。但時(shí)間是最好的證明。堅(jiān)定多年的轉(zhuǎn)型，終于在行業(yè)入冬之后，開(kāi)始見(jiàn)到回報(bào)。在行業(yè)最艱難的三年里，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入?yún)s節(jié)節(jié)增長(zhǎng)，讓市場(chǎng)更清晰的看到萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的成果以及對(duì)萬(wàn)科業(yè)績(jī)的支撐。2022年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收首次突破了500億元，其中萬(wàn)物云營(yíng)收首次突破300億元，同比增長(zhǎng)26.1%；萬(wàn)科的物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入同比增長(zhǎng) 17.9%，目前綜合實(shí)力位列行業(yè)第一梯隊(duì)，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模國(guó)內(nèi)第一。此外，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一，運(yùn)營(yíng)管理租賃住房 21.5 萬(wàn)間，其中，萬(wàn)科在北京、天津、深圳等14個(gè)城市，商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2022年新開(kāi)業(yè) 25 個(gè)項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)收入87.2億元，同比增長(zhǎng)14.3%。不僅如此，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)開(kāi)始得到了資本市場(chǎng)的檢驗(yàn)和認(rèn)可。萬(wàn)物云在港股最冷的時(shí)刻上市，仍得到多家重磅投資機(jī)構(gòu)認(rèn)可，成為年內(nèi)最大IPO；萬(wàn)緯物流類(lèi)Reits發(fā)布，成為業(yè)內(nèi)首支沒(méi)有底層托底協(xié)議的類(lèi)Reits；萬(wàn)科與建行成立建萬(wàn)基金，收購(gòu)多個(gè)泊寓項(xiàng)目。實(shí)際上，隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，萬(wàn)科這類(lèi)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，對(duì)投資者的吸引力在變強(qiáng)。國(guó)內(nèi)多家知名投資機(jī)構(gòu)也曾公開(kāi)表達(dá)了對(duì)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的看好。國(guó)金證券認(rèn)為，未來(lái)在 REITs等金融工具的持續(xù)帶動(dòng)下，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)或迎來(lái)快速發(fā)展。同時(shí)，華泰證券也認(rèn)為，萬(wàn)科不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有望迎來(lái)價(jià)值重估。方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多，是郁亮對(duì)于萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的評(píng)價(jià)。而事實(shí)上，這些也是萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)能夠成為業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二存在的原因。更重要的是，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)交完了學(xué)費(fèi)，接下來(lái)則是經(jīng)營(yíng)服務(wù)開(kāi)始正向貢獻(xiàn)的階段了。每一次行業(yè)的重大調(diào)整，都檢驗(yàn)著企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)策略，也展現(xiàn)了企業(yè)在艱難處境下的韌性和生命力。作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最穩(wěn)健的長(zhǎng)跑選手的萬(wàn)科，在這一輪周期中，已經(jīng)依靠此前的堅(jiān)守，比其他選手領(lǐng)先了一個(gè)身位。這一輪淘汰賽已經(jīng)接近尾聲，之后仍有新的挑戰(zhàn)到來(lái)，但相信萬(wàn)科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，正如郁亮在換屆股東會(huì)上所說(shuō)：“道路是曲折的，前途是光明的，有信心萬(wàn)科能夠穿越周期。”
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