近日，龍華區(qū)人民政府印發(fā)《龍華區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱規(guī)劃）。

規(guī)劃表示：

(資料圖片)

●到2025年，全區(qū)城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模不少于1220公頃。其中，力爭實(shí)現(xiàn)直接供應(yīng)用地達(dá)140公頃和空間儲(chǔ)備用地達(dá)430公頃，完成綜合整治用地不少于650公頃。?

●?大力推進(jìn)九龍山區(qū)塊、環(huán)鷺湖區(qū)塊、大浪區(qū)塊、黎光區(qū)塊產(chǎn)業(yè)空間土地整備，保障人工智能、生物醫(yī)藥、智能制造、 5G電子信息、數(shù)字物流+新型顯示等產(chǎn)業(yè)企業(yè)落地。

●?以國際化視野、都市核心區(qū)標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)北站片區(qū)城市更新，加強(qiáng)整體城市設(shè)計(jì)研究，建設(shè)吸引人才的高品質(zhì)空間和配套設(shè)施。

●?“十四五”期間，建議城中村改造計(jì)劃規(guī)模占比 29%，建議舊工業(yè)區(qū)改造計(jì)劃規(guī)模占比 70%，其 中“工改工”類計(jì)劃占舊工業(yè)區(qū)改造比例不低于60%，用地規(guī)模不低于126公頃；“工改商住”類計(jì)劃占舊工業(yè)區(qū)改造比例不高于40%，用地規(guī)模不高于84公頃。

●?加大土地整備對住房用地供應(yīng)的支持力度，“十四五”期間，通過土地整備完成不少于1.2平方公里的居住潛力用地。合理調(diào)控居住用地的住房結(jié)構(gòu)，土地整備用地供應(yīng)居住用地以建設(shè)保障性住房為主。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊以建設(shè)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主，公共交通便利地區(qū)以建設(shè)保障性租賃住房和公共租賃住房為主。

●?“十四五”期間，著力保障基礎(chǔ)教育學(xué)位，加大城市更新和土地整備對基礎(chǔ)教育設(shè)施的保障力度，規(guī)劃期內(nèi)通過城市更新和土地整備完成義務(wù)教育階段學(xué)校不少于21所，占地規(guī)模不低于31.6公頃，預(yù)計(jì)可提供學(xué)位3.3萬個(gè)。

●?“十四五”期間，通過城市更新和土地整備落實(shí)和預(yù)留贛深高鐵、深大城際、深廣中軸城際、深惠城際，和軌道18號(hào)線、21 號(hào)線、22號(hào)線、25號(hào)線、27號(hào)線等建設(shè)空間，完善軌道交通網(wǎng)絡(luò)。

分項(xiàng)目標(biāo)

1、規(guī)劃期內(nèi)堅(jiān)持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違法建筑、經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的建筑以及滿足存量低效用地盤活評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的用地外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的 20%。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施和盤活存量低效用地外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。?

2、到2025年，全區(qū)城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模不少于1220公頃。其中，力爭實(shí)現(xiàn)直接供應(yīng)用地達(dá)140公頃和空間儲(chǔ)備用地達(dá)430公頃，完成綜合整治用地不少于650公頃。?

3、有效發(fā)揮城市更新單元計(jì)劃的管控作用，有序推進(jìn)計(jì)劃審批，科學(xué)調(diào)控計(jì)劃規(guī)模，規(guī)劃期內(nèi)全區(qū)新增更新單元計(jì)劃規(guī)模建議為300公頃，年度規(guī)模建議60公頃。

4、規(guī)劃期內(nèi)保留提升1550公頃工業(yè)區(qū)，政府主導(dǎo)整備完成連片產(chǎn)業(yè)空間150公頃，升級改造250公頃產(chǎn)業(yè)用地。規(guī)劃期內(nèi)合理控制“工改 M0”類拆除重建更新單元計(jì)劃用6地規(guī)模不超過40公頃。?

5、加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續(xù)穩(wěn)定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍），規(guī)劃期內(nèi)力爭通過土地整備完成不少于1.2平方公里的居住潛力用地，通過拆除重建類城市更新和土地整備規(guī)劃籌集保障性住房（含配套宿舍）面積不少于100萬平方米。尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，城市更新片區(qū)內(nèi)居民應(yīng)就地、就近安置，就地、就近安置率不應(yīng)低于 50%。?

6、通過城市更新有效增加教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、文體設(shè)施、交通設(shè)施、市政公用設(shè)施、綠地與廣場等公益性項(xiàng)目。通過土地整備重點(diǎn)保障一批高中等全區(qū)緊缺的公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目用地，彌補(bǔ)民生短板；落實(shí)水廠、水質(zhì)凈化廠、供電設(shè)施等市政設(shè)施用地，提升市政支撐水平；超前開展軌道交通線路及配套設(shè)施用地的城市更新和土地整備工作，提高交通服務(wù)品質(zhì)。

規(guī)劃策略

1、加強(qiáng)重點(diǎn)片區(qū)統(tǒng)籌引導(dǎo)

推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)圈高質(zhì)量開發(fā)：

● 大力推進(jìn)九龍山區(qū)塊、環(huán)鷺湖區(qū)塊、大浪區(qū)塊、黎光區(qū)塊產(chǎn)業(yè)空間土地整備，保障人工智能、生物醫(yī)藥、智能制造、5G 電子信息、數(shù)字物流+新型顯示等產(chǎn)業(yè)企業(yè)落地。

●?加快銘可達(dá)、茜坑、樟坑徑、同富裕工業(yè)園、銀星、觀城等產(chǎn)業(yè)片區(qū)連片改造，加速片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級擴(kuò)能，重點(diǎn)發(fā)展智能終端+跨境電商、人工智能、生物醫(yī)藥、智能制造、5G 電子信息、數(shù)字生命等產(chǎn)業(yè)。

●?重點(diǎn)推動(dòng)鷺湖中心城、大浪時(shí)尚小鎮(zhèn)、觀瀾文化小鎮(zhèn)的城市更新，支持打造“行政+科技+文化+生活”綜合服務(wù)中心、世界知名時(shí)尚中心、國際數(shù)字文化小鎮(zhèn)。

加強(qiáng)中央活力區(qū)高品質(zhì)建設(shè)：

●?以國際化視野、都市核心區(qū)標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)北站片區(qū)城市更新，加強(qiáng)整體城市設(shè)計(jì)研究，建設(shè)吸引人才的高品質(zhì)空間和配套設(shè)施。推進(jìn)華南物流園改造升級，促進(jìn)物流業(yè)與制造業(yè)深度融合。重點(diǎn)開展梅林關(guān)片區(qū)土地整備，突出總部、創(chuàng)新、生態(tài)等功能，建成南部門戶樞紐。加大龍華超級商圈城市更新統(tǒng)籌，強(qiáng)化政府引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌片區(qū)規(guī)劃編制，繁榮創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)業(yè)態(tài)，打造科技商貿(mào)服務(wù)中心。

強(qiáng)化三大都市走廊空間統(tǒng)籌

●?推進(jìn)梅觀創(chuàng)新走廊產(chǎn)業(yè)空間整備和連片改造，引導(dǎo)舊工業(yè)區(qū)升級改造，為總部研發(fā)和科技服務(wù)提供空間支持，推動(dòng)富士康、華為上下游產(chǎn)業(yè)智能化轉(zhuǎn)型和高端化發(fā)展。重點(diǎn)推動(dòng)觀瀾河生態(tài)走廊城中村改造，助力觀瀾河碧道建設(shè)，提高城市環(huán)境品質(zhì)，釋放文化活力，促進(jìn)山水與城市交融。加快龍瀾智造走廊土地整備，加大舊工業(yè)區(qū)升級改造支持力度，帶動(dòng)制造業(yè)升級轉(zhuǎn)型。

加強(qiáng)重點(diǎn)片區(qū)特色化打造：

●?加大九龍山數(shù)字城的土地整備力度，培育區(qū)域創(chuàng)新增長極，促進(jìn)深莞產(chǎn)業(yè)協(xié)同。提升北站國際商務(wù)區(qū)、鷺湖中心城、龍華超級商圈、大浪時(shí)尚小鎮(zhèn)、觀瀾文化小鎮(zhèn)的城市更新統(tǒng)籌力度，增加高品質(zhì)商業(yè)、服務(wù)業(yè)空間，優(yōu)化公共服務(wù)設(shè)施水平、打造高品質(zhì)公共空間、保障產(chǎn)業(yè)特色發(fā)展空間。

2、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)空間保障

●?劃定土地整備區(qū)2.5平方公里，包括九龍山高爾夫片區(qū)、梅觀創(chuàng)新走廊福城觀瀾產(chǎn)業(yè)地塊和大浪橫朗片區(qū)，由政府主導(dǎo)推進(jìn)土地整備工作，完成土地整備用地面積不少于1.5平方公里。

●?劃定連片改造區(qū)2.5平方公里，包括華南物流園片區(qū)、茜坑連片改造升級片區(qū)、觀瀾銀星片區(qū)、樟坑徑片區(qū)、同富裕工業(yè)園等片區(qū)，由政府引導(dǎo)、政企合作，開展以拆除重建為主，融合土地整備、產(chǎn)業(yè)用地提容、綜合整治等多種方式的二次開發(fā)活動(dòng)。

●?“十四五”期間，龍華區(qū)新增“工改 M0”類拆除重建更新單元計(jì)劃用地規(guī)模不超過40公頃。

●?優(yōu)先推進(jìn)九龍山、鷺湖-清湖、黎光-銀星三大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)升級改造和土地整備項(xiàng)目，加速打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)集群。充分發(fā)揮M0用地的創(chuàng)新資源集聚作用，推動(dòng)“工改 M0”項(xiàng)目向九龍山數(shù)字城-福民創(chuàng)新園片區(qū)、觀瀾高新區(qū)、富士康及周邊片區(qū)等集中。

3、著力提升民生質(zhì)量

●?以需求為導(dǎo)向，指引義務(wù)教育學(xué)校的空間布局，優(yōu)先推進(jìn)現(xiàn)狀供需矛盾突出的學(xué)區(qū)內(nèi)城市更新和土地整備項(xiàng)目。在城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目中嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)貢獻(xiàn)義務(wù)教育設(shè)施用地、配建幼兒園以及托班，鼓勵(lì)含辦公、產(chǎn)業(yè)的更新整備項(xiàng)目配置幼兒園和托班，促進(jìn)嬰幼兒照護(hù)服務(wù)發(fā)展。

●?加大土地整備對高中、醫(yī)院、文體等重大公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的支持力度。優(yōu)先推動(dòng)有利于重大公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的更新單元計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃審批與項(xiàng)目實(shí)施。

●?加大土地整備用地向保障性住房的傾斜力度，優(yōu)先保障保障性住房用地供應(yīng)。

●?綜合運(yùn)用城市更新和土地整備手段，加大對區(qū)域性交通設(shè)施建設(shè)的支持力度，預(yù)留贛深高鐵、深廣中軸城際、鷺湖樞紐等國家鐵路、城際軌道、軌道交通樞紐建設(shè)用地。

●?超前開展擬納入軌道五期規(guī)劃建設(shè)的軌道線路及配套設(shè)施的土地整備工作，協(xié)調(diào)其周邊的城市更新項(xiàng)目實(shí)施時(shí)序，保障其順利實(shí)施。

●?優(yōu)先推進(jìn)機(jī)荷高速改擴(kuò)建工程、龍瀾大道北延段、清平高速公路北段、悅興路西延等戰(zhàn)略性通道及其沿線地區(qū)城市更新和土地整備，提高轄區(qū)對外交通聯(lián)系。積極推動(dòng)轄區(qū)內(nèi)物流樞紐和物流轉(zhuǎn)運(yùn)中心的城市更新和土地整備工作，促進(jìn)物流業(yè)與制造業(yè)深度融合。

●?加快編制大水田古村、觀瀾古墟、鰲湖村、俄地嚇村、樟坑徑上圍村等歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃，指導(dǎo)涉及歷史風(fēng)貌區(qū)的更新整備項(xiàng)目管理審批。

更新整備潛力與規(guī)模

按照上述標(biāo)準(zhǔn)識(shí)別龍華區(qū)城市更新對象規(guī)模41.86平方公里。具體包括舊工業(yè)區(qū)25.82平方公里，其中，位于工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)的舊工業(yè)區(qū)6.63平方公里；城中村14.46平方公里，其中，位于綜合整治分區(qū)的城中村8.56平方公里；舊城區(qū)1.58平方公里。

以《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》劃定的整備對象為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)場踏勘，識(shí)別龍華區(qū)土地整備對象共4.67平方公里，其中，連片產(chǎn)業(yè)用地1.88平方公里，意向整備用地2.56平方公里，重大民生設(shè)施用地0.23平方公里。

綜上匯總所得龍華區(qū)城市更新和土地整備對象總面積2145.73平方公里，不含城市更新對象和土地整備對象空間重疊面積0.8平方公里?？鄢I(yè)區(qū)保留提升區(qū)、城中村綜合整治分區(qū)后，城市更新和土地整備對象面積30.53平方公里，主要分布在北部的觀瀾、觀湖、福城、大浪四個(gè)街道，占全區(qū)城市更新和土地整備對象的82%。

更新整備結(jié)構(gòu)與空間指引

“十四五”期間，建議城中村改造計(jì)劃規(guī)模占比 29%，建議舊工業(yè)區(qū)改造計(jì)劃規(guī)模占比 70%，其中“工改工”類計(jì)劃占舊工業(yè)區(qū)改造比例不低于60%，用地規(guī)模不低于126公頃；“工改商住”類計(jì)劃占舊工業(yè)區(qū)改造比例不高于40%，用地規(guī)模不高于84公頃。舊城區(qū)改造計(jì)劃比例建議控制在1%左右，用地規(guī)模約3公頃，以舊商業(yè)區(qū)改造為主。

“十四五”期間用地供應(yīng)主要用于支持?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，落實(shí)重大交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，保障住房供應(yīng)，適應(yīng)彈性發(fā)展需求。建議供應(yīng)儲(chǔ)備工業(yè)用地145公頃，占用地供應(yīng)儲(chǔ)備總規(guī)模的25.4%；交通、市政和公共服務(wù)等各類公共用地190公頃，占用地供應(yīng)儲(chǔ)備總規(guī)模的33.3%；居住潛力用地155公頃，占用地供應(yīng)儲(chǔ)備總規(guī)模的27.2%；彈性發(fā)展用地80公頃，占用地供應(yīng)儲(chǔ)備總規(guī)模的14.0%。

龍華區(qū)土地整備空間范圍包括產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)面積7.28平方公里、綜合功能整備區(qū)面積4.63平方公里、重大公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施用地面積0.38平方公里、2021年土地整備年度計(jì)劃項(xiàng)目面積19.40平方公里，去重后總規(guī)模20.92平方公里。

公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃指引

“十四五”期間，著力保障基礎(chǔ)教育學(xué)位，加大城市更新和土地整備對基礎(chǔ)教育設(shè)施的保障力度，規(guī)劃期內(nèi)通過城市更新和土地整備完成義務(wù)教育階段學(xué)校不少于21所，占地規(guī)模不低于31.6公頃，預(yù)計(jì)可提供學(xué)位3.3萬個(gè)。

通過城市更新和土地整備高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)幼兒園，鼓勵(lì)配建不少于6班的獨(dú)立占地幼兒園。

“十四五”期間，不斷完善公共服務(wù)體系，通過城市更新和土地整備保障不少于1所高中的新、改、擴(kuò)建用地，涉及用地面積約 10.14 公頃；通過成規(guī)模城市更新和土地整備， 積極保障醫(yī)院的新、改、擴(kuò)建用地。規(guī)劃期內(nèi)全區(qū)通過城市更新和土地整備重點(diǎn)落實(shí)大浪文化藝術(shù)中心、大浪體育中心等一批市、區(qū)文體設(shè)施項(xiàng)目用地。

“十四五”期間，通過城市更新和土地整備落實(shí)和預(yù)留贛深高鐵、深大城際、深廣中軸城際、深惠城際，和軌道18號(hào)線、21 號(hào)線、22號(hào)線、25號(hào)線、27號(hào)線等建設(shè)空間，完善軌道交通網(wǎng)絡(luò)。

超前開展鷺湖樞紐、黎光車輛段、大浪西車輛段、大水坑車輛段等城際和城市軌道配套設(shè)施用地的城市更新和土地整備工作。

住房建設(shè)規(guī)劃指引

加大土地整備對住房用地供應(yīng)的支持力度，“十四五”期間，通過土地整備完成不少于1.2平方公里的居住潛力用地。合理調(diào)控居住用地的住房結(jié)構(gòu)，土地整備用地供應(yīng)居住用地以建設(shè)保障性住房為主。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊以建設(shè)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主，公共交通便利地區(qū)以建設(shè)保障性租賃住房和公共租賃住房為主。

在改造方向?yàn)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地的更新項(xiàng)目中，安排部分保障性住房用地。在綜合考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要、職住平衡需求、項(xiàng)目區(qū)位條件、公共設(shè)施及交通市政承載能力的情況下，結(jié)合更新單元規(guī)劃地塊劃分，可在開發(fā)建設(shè)用地內(nèi)，規(guī)劃不少于開發(fā)建設(shè)用地面積15%且不超過20%的獨(dú)立用地。

鼓勵(lì)留用土地為居住用地的土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，在不突破相關(guān)政策，且規(guī)劃允許的情況下，增加共享建筑面積，其中 60%建筑面積用于保障性住房建設(shè)，并積極探索用于拆遷安置用房。

“十四五”期間，通過城市更新配建和土地整備保障性住房用地、產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃籌集保障性住房（含配套宿舍）建筑面積100 萬平方米。

城市更新項(xiàng)目中配建的保障性住房應(yīng)集中布局，涉及項(xiàng)目分期建設(shè)的，保障性住房原則上應(yīng)布局在首期。更新項(xiàng)目配建的保障性住房原則上由項(xiàng)目實(shí)施主體在項(xiàng)目實(shí)施過程中一并建設(shè)，但獨(dú)立占地的保障性住房也可由政府相關(guān)部門組織建設(shè)。

行動(dòng)方案

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