7月3日，國(guó)聯(lián)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)跟蹤。

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行業(yè)事件:

2023年6月30日，克而瑞發(fā)布2023年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100與新增貨值TOP100排行榜數(shù)據(jù)，其中，TOP100房企上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額30620.2億元，同比微增0.2%。TOP100房企上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)拿地金額6952億元，百?gòu)?qiáng)房企投資力度同比下降9%。

銷(xiāo)售單月數(shù)據(jù)同比惡化，央國(guó)企韌性較足。

6月為行業(yè)傳統(tǒng)旺季，但受消極的消費(fèi)情緒影響，表現(xiàn)落后歷史。單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5267.4億元，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)降低28.1%，環(huán)比雖增長(zhǎng)8.5%，但環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。其中近7成百?gòu)?qiáng)房企2023年6月的銷(xiāo)售操盤(pán)金額單月同比增速為負(fù)，6成百?gòu)?qiáng)房企同比跌幅大于30%，近3成百?gòu)?qiáng)房企同比降幅大于50%。在行業(yè)業(yè)績(jī)走弱的同時(shí)，建發(fā)房產(chǎn)、電建地產(chǎn)、中交房地產(chǎn)等央國(guó)企地產(chǎn)6月單月實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的同比環(huán)比雙增，韌性較足。

投資力度再探新低，央國(guó)企為絕對(duì)主力。

2022年上半年投資拿地金額較2021年同比大幅下降超60%，已為歷史低點(diǎn)，2023年上半年，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)拿地金額6952億元，同比去年低點(diǎn)

仍然下降9%，行業(yè)投資力度不斷探底。需注意的是，上半年央國(guó)企新增拿地金額占百?gòu)?qiáng)比重高達(dá)60%，與去年同期基本持平，穩(wěn)定處于高位占據(jù)絕對(duì)主力。在行業(yè)投資熱情低下的背景下，保利發(fā)展與華潤(rùn)置地上半年拿地金額較去年同期實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，同比分別提升12%和24%，逆勢(shì)擴(kuò)張。

行業(yè)分化加劇，TOP10頭部效應(yīng)愈發(fā)顯著。

1）銷(xiāo)售層面：2023年上半年，TOP10房企實(shí)現(xiàn)的累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額占百?gòu)?qiáng)累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額的47.3%（YOY+2.2pct），TOP10-20房企18.3%

（YOY+1.4pct），TOP20-30房企9.0%（YOY-0.9ct），TOP30-50房企11.6%（YOY-1.4pct）。從各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售門(mén)檻變化看，2023年上半年，TOP10房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額口徑門(mén)檻為890億元（YOY+15.3%），TOP20門(mén)檻為368.6億元（YOY+4.7%），而TOP30與TOP50門(mén)檻則分別為216.5億和133.3億元，同比分別下降15.8%和10.8%，TOP20銷(xiāo)售份額不斷集中。

2）新增土儲(chǔ)層面：2023年上半年，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量的67%，同比提升18pct，TOP10-20房企14%（YOY-5pct），TOP20-100房企19%（YOY-13pct）。TOP10房企銷(xiāo)售端市占率預(yù)期能夠進(jìn)一步提升。

投資建議

地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇過(guò)程中有波動(dòng)，根據(jù)“因城施策”方針，各地地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)整。建議關(guān)注融資成本低、土儲(chǔ)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)、規(guī)模處于頭部的央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)力度不及預(yù)期；政策傳導(dǎo)至需求端效果不及預(yù)期；供給端信心提振不及預(yù)期。