7月3日，中銀證券發(fā)布央行2023年二季度問(wèn)卷調(diào)查點(diǎn)評(píng)。

核心觀點(diǎn)

【資料圖】

6 月 29 日，央行公布 2023 年二季度銀行家與城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查。1）從銀行家問(wèn)卷調(diào)查來(lái)看，貸款需求整體走弱；其中房企信貸需求相對(duì)最低，由于房企拿地和新開工意愿持續(xù)低迷，融資需求大幅減少。2）從城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查來(lái)看，居民購(gòu)房意愿回落，居民防御性儲(chǔ)蓄的意愿仍然較強(qiáng)；居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的信心、就業(yè)與收入的預(yù)期均走弱。

銀行貸款總體需求環(huán)比下降；房企信貸需求相對(duì)最低，回落至 50%以下。銀行家問(wèn)卷調(diào)查顯示，Q2 貸款總體需求指數(shù)為 62.2%，環(huán)比下降 16.2 個(gè)百分點(diǎn)，同比上升 5.6 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求指數(shù)為 47.0%，環(huán)比下降 8.3 個(gè)百分點(diǎn)，同比雖提升 5.5 個(gè)百分點(diǎn)，但該指標(biāo)已經(jīng)回落至 50%以下，反映房企貸款需求處于收縮狀態(tài)。雖然房企融資環(huán)境寬松，但由于地產(chǎn)銷售仍有波動(dòng)和不確定性，因此房企拿地和新開工意愿持續(xù)低迷，融資需求大幅減少。

居民購(gòu)房意愿回落。城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，未來(lái) 3 個(gè)月預(yù)計(jì)增加購(gòu)房支出占比的儲(chǔ)戶比重為 16.2%，同比下降 0.7 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降 1.3 個(gè)百分點(diǎn)，顯示出居民購(gòu)房意愿有所回落。在經(jīng)歷了一季度需求集中釋放后部分城市樓市出現(xiàn)一定疲態(tài)，二季度銷售增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，市場(chǎng)信心仍然不足。

居民對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的信心由升轉(zhuǎn)降，主要是受到銷售不確定性的影響，購(gòu)房者觀望情緒增大。根據(jù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，2023Q2 房?jī)r(jià)預(yù)期上漲的比例為 15.9%，環(huán)比下降 2.6 個(gè)百分點(diǎn)，同比下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)；房?jī)r(jià)預(yù)期下降的比例為 16.5%，環(huán)比提升2.1 個(gè)百分點(diǎn)，同比提升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期不確定的占比為 13.4%，環(huán)比提升 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，同比提升 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房者的觀望情緒仍然濃厚。

居民防御性儲(chǔ)蓄的意愿仍然較強(qiáng)。二季度，傾向于“更多消費(fèi)”的居民占 24.5%，環(huán)比增加 1.2 個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占 58.0%，環(huán)比增加 0.1 個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占 17.5%，環(huán)比減少 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。雖然傾向于消費(fèi)的比例環(huán)比有所增加，但傾向于儲(chǔ)蓄的占比仍然接近六成，仍處于歷史高位。居民防御性儲(chǔ)蓄的意愿仍然較強(qiáng)，從央行公布的居民存款數(shù)據(jù)也可以看出，2023 年 1-5 月居民戶新增存款累計(jì) 9.24 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 17.6%，僅前 5 個(gè)月的數(shù)據(jù)已經(jīng)接近 2021 年全年的增量（2021 年全年居民戶新增存款 9.9 萬(wàn)億元）。

雖然 6 月降息等手段被應(yīng)用，但我們認(rèn)為，對(duì)后續(xù)提振消費(fèi)和投資的效果或較為有限，“不確定性”仍是居民現(xiàn)在最大的擔(dān)憂，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)居民高儲(chǔ)蓄、弱消費(fèi)和投資的心態(tài)。

就業(yè)與居民收入預(yù)期環(huán)比走弱；由于去年二季度基數(shù)較低，因此同比均有提升。

1）就業(yè)形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。從較為宏觀的統(tǒng)計(jì)局公布的月度失業(yè)率數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率雖從 2 月的 5.6%下降至 5 月的 5.2%，但 31 個(gè)大城市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率 3-5 月一直維持在 5.5%，未見好轉(zhuǎn)；此外，5 月 16-24 歲人口的失業(yè)率高達(dá)20.8%，創(chuàng)歷史新高，考慮到畢業(yè)季即將到來(lái)，青年人口就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻。從央行季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，實(shí)際居民的就業(yè)形勢(shì)較上季度走弱，2023Q2就業(yè)感受指數(shù)環(huán)比下降 2.3 個(gè)百分點(diǎn)至 37.6%，同比提升 2.0 個(gè)百分點(diǎn)。就業(yè)感受“形勢(shì)較好”的儲(chǔ)戶占比環(huán)比下降了 1.3 個(gè)百分點(diǎn)至 11.9%；就業(yè)感受“形勢(shì)嚴(yán)峻”或“看不準(zhǔn)”占比環(huán)比提升了 2.5 個(gè)百分點(diǎn)至 43.7%。2）2023Q2 收入感受指數(shù)為 49.7%，環(huán)比下降了 1 個(gè)百分點(diǎn)，回落至 50%以下，同比仍有 5.2 個(gè)百分點(diǎn)的提升。收入“增加”或“基本不變”的占比環(huán)比下降了 0.7 個(gè)百分點(diǎn)至 84.9%，“減少”的占比提升至 15.1%。3）未來(lái)就業(yè)與收入的預(yù)期指數(shù)分別為 48.7%和48.5%，環(huán)比分別下降了 3.6、1.4 個(gè)百分點(diǎn)，顯示出居民對(duì)未來(lái)的就業(yè)與收入預(yù)期仍然較差。

投資建議

當(dāng)前居民收入與就業(yè)的不確定性仍在加大，居民購(gòu)房信心仍然不足。近期市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)政策寬松的預(yù)期是有所增強(qiáng)的，主要是因?yàn)榛久鏀?shù)據(jù)持續(xù)走弱、土地成交金額仍在下滑，同時(shí)疊加出口、消費(fèi)數(shù)據(jù)均未明顯改善，市場(chǎng)對(duì)于“托底地產(chǎn)”的預(yù)期增強(qiáng)。目前需求端政策仍以“因城施策”為主，我們認(rèn)為絕大多數(shù)高能級(jí)城市的政策力度已經(jīng)比較大了，一線城市是否會(huì)跟進(jìn)取決于風(fēng)向標(biāo)作用是否有效，但是從其他城市的數(shù)據(jù)跟蹤來(lái)看，居民購(gòu)房信心和收入預(yù)期的確對(duì)需求釋放的影響較大。因此短期內(nèi)，我們預(yù)計(jì)限購(gòu)限貸類的純需求端政策在一線城市不會(huì)有大幅調(diào)整，仍需進(jìn)一步觀察后續(xù)復(fù)蘇情況。

建議關(guān)注三條主線：1）開發(fā)類企業(yè)中內(nèi)生增長(zhǎng)快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司，主要包括主流的央國(guó)企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長(zhǎng)，在行業(yè)見底復(fù)蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。2）REITs 相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)、中國(guó)國(guó)貿(mào)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。