2023上半年，就這么悄悄地過去了。

深圳樓市從“小陽(yáng)春”走出，又重新回到“平靜”的狀態(tài)。

但樓市似乎已經(jīng)走到了分水嶺。

(資料圖片)

一邊是成交量上漲24.3%，二手房更大漲63%；

另一邊是房?jī)r(jià)下跌7%，比起2021年跌了16%。

這讓樓市的走勢(shì)變得更迷離。

業(yè)內(nèi)有人認(rèn)為：“接下來的市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)好轉(zhuǎn)?！?/p>

也悲觀看法：“下半年恐怕很難再出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’行情?！?/p>

新房供應(yīng)量翻倍！

遍地打折，但好盤不愁賣

盡管對(duì)下半年的看法不一，但至少在年初時(shí)，開發(fā)商大多覺得是“開盤好時(shí)機(jī)”。

@深圳買房計(jì)劃 粗略統(tǒng)計(jì)，2023年1-6月入市的新房住宅項(xiàng)目約60個(gè)、供應(yīng)超3萬(wàn)套房源。

其中商品住宅約2.36萬(wàn)套；

可售人才房約8千套。

而在2022上半年，新房住宅的供應(yīng)量不過1.5萬(wàn)套左右。

今年的供應(yīng)量幾乎是去年的一倍。

▲2023年1-6月入市新盤（上下滑動(dòng)查看，需要高清表格請(qǐng)后臺(tái)私信我們哦！）

“趁著疫情放開、3月小陽(yáng)春的勢(shì)頭，不少開發(fā)商抓緊開盤。”

樂有家研究中心表示。

但成交情況卻不是那么樂觀。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2023上半年，深圳賣出了16209套一手住宅。

同比去年上半年，僅多賣了83套。

而且，月度網(wǎng)簽量最高也未到4000套，且似乎后勁不足。

成交價(jià)格方面，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，上半年新房平均總價(jià)約605萬(wàn)/套。

比去年下降約95萬(wàn)/套。

其中，總價(jià)750萬(wàn)以下的占比有所上漲；

而750萬(wàn)以上的則減少。

▲圖源：貝殼研究院

目前，大部分新盤為加快去化，也多給出促銷優(yōu)惠，包括9折/送簡(jiǎn)裝/送物業(yè)費(fèi)等等。

▲上半年新盤發(fā)布的促銷海報(bào)

“按近半年的平均銷售水平來計(jì)算，今年6月深圳新房的去化周期已達(dá)到接近16個(gè)月?！睒酚屑已芯恐行谋硎尽?/p>

要知道，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為：

超過14個(gè)月的去化周期，已經(jīng)達(dá)到該城市新房的警戒值。

而同時(shí)，庫(kù)存量還在增加。

2023上半年深圳新房的庫(kù)存再度漲至436.82萬(wàn)㎡，創(chuàng)下歷史新高。

不過，新房市場(chǎng)也并非“一片哀鴻”。

據(jù)@深圳買房計(jì)劃 粗略統(tǒng)計(jì)，今年上半年約有14個(gè)新盤開盤當(dāng)天去化超60%。

其中2個(gè)新盤“日光”、3個(gè)新盤去化9成。

“最近去了一個(gè)新盤的現(xiàn)場(chǎng)，客戶很多，銷售非常忙，聲音全是嘶啞的。”

一位新房銷售經(jīng)理告訴我們。

▲最近某新盤周末時(shí)的人流量 | 受訪者提供的視頻截圖

他認(rèn)為，雖然過去受疫情的影響，新房庫(kù)存增加，但客戶依然存在，尤其是剛需客戶。

比如他所在的新盤，基本以首套房的客戶比較多，其次是置換的，投資客很少。

“客戶觀望的比較多，主要還是希望買到好的產(chǎn)品?！?/p>

身邊一位剛剛加入買房大軍的90后朋友，也是同樣的心態(tài)：

“目前不著急，看看吧，有合適的就買。”

對(duì)于未來房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌的問題，她并不在意：

“沒啥擔(dān)心，反正買了也是自己住?！?/p>

深圳91個(gè)片區(qū)

有84個(gè)都在降價(jià)！

在二手房市場(chǎng)，量漲價(jià)跌的情況更明顯。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，盡管2023上半年二手住宅過戶量依然是歷史低值，但比去年同期上漲63%，達(dá)到16236套。

房?jī)r(jià)方面，環(huán)比上漲的態(tài)勢(shì)也持續(xù)了5個(gè)月。

但同比去年依然是跌價(jià)：

樂有家研究中心透露，2023年上半年二手成交均價(jià)在6.5萬(wàn)元/㎡左右，同比下跌7%。

與2021年上半年比跌幅達(dá)到16%。

而據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，上半年成交中位數(shù)為426萬(wàn)/套，單套價(jià)格依然在上漲。

有意思的是，總價(jià)300萬(wàn)以下的剛需、1000萬(wàn)以上的改善/豪宅，占比同比都有所增加。

▲圖源：貝殼研究院

樂有家研究中心認(rèn)為，歷經(jīng)2年多的調(diào)整，深圳房?jī)r(jià)的水分已經(jīng)被擠壓出不少，業(yè)主的報(bào)價(jià)也更加理性。

“豪宅業(yè)主都撐不住了?！?/p>

最近，二手房市場(chǎng)上還傳出這樣的說法。

深圳豪宅顧問羅中易表示，目前部分豪宅板塊的確出現(xiàn)價(jià)格下跌的情況。

他列舉道，寶中、尖崗山、蛇口半島板塊等，下降比較明顯；

但香蜜湖、華僑城、紅樹灣等板塊，價(jià)格則比較穩(wěn)定。

事實(shí)上，據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，深圳超90%的片區(qū)都在下調(diào)價(jià)格。

最高跌幅達(dá)16%，而漲幅最高僅4%，為福田蓮花片區(qū)。

▲圖源：樂有家研究中心

盡管價(jià)格下降了，但成交卻變得更難。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，目前房源平均成交周期走高至179天，相當(dāng)于一套房掛盤半年才能賣掉。

▲圖源：貝殼研究院

“賣房怎么那么難呢？”

有深圳業(yè)主在社交平臺(tái)上感嘆，市場(chǎng)不好，中介代理的態(tài)度也變得高傲，只能親自發(fā)帖賣房。

在網(wǎng)上，和她一樣親自給房源打廣告的業(yè)主越來越多，甚至有業(yè)主自掏腰包給中介帶看獎(jiǎng)勵(lì)、給看房客戶小禮品等等。

有二手房經(jīng)紀(jì)人表示，市場(chǎng)上跌價(jià)消息太多，導(dǎo)致很多買房人都開始猶豫，害怕買貴了。

除了買房人減少，競(jìng)爭(zhēng)加大也是一大原因。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（下簡(jiǎn)稱“深房中協(xié)”）綜合四大行（貝殼找房/樂有家/中原/看房網(wǎng)）公開掛盤數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至7月1日，在全市共掛盤出售房源16.4萬(wàn)套（存重復(fù)房源）。

短短一個(gè)月，掛盤房源就增加4061套。

▲圖源：深房中協(xié)

甚至，就連新房也在“搶”二手房的客戶。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，新房成交占比不斷上升，目前與二手房已各占50%。

“我買了二手房卻后悔了?！?/p>

有朋友對(duì)@深圳買房計(jì)劃 表示，在買下二手房后沒幾個(gè)月，可售人才房就推出，她覺得相比起“老破小”，新房的吸引力更大。

對(duì)于樓市下半場(chǎng)

你有信心嗎？

“下半年會(huì)回暖，我個(gè)人認(rèn)為這是一定的。”

羅中易表示。

他認(rèn)為，以現(xiàn)在這種形勢(shì)繼續(xù)惡化下去，不只是業(yè)主，銀行體系也會(huì)擔(dān)心，因而下半年應(yīng)該會(huì)迎來政策的放松。

一位業(yè)內(nèi)人士同樣對(duì)@深圳買房計(jì)劃 表示，對(duì)下半年的市場(chǎng)有信心。

她覺得，雖然深圳要放松限購(gòu)/限貸不大可能，但目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一般，可能會(huì)出刺激政策。

“經(jīng)濟(jì)政策是根本性的，會(huì)推動(dòng)樓市的變好?！?/p>

她表示。

一位新房銷售經(jīng)理也持樂觀態(tài)度：

“我覺得下半年市場(chǎng)會(huì)變好?！?/p>

他覺得，客戶還在，只是更追求好的產(chǎn)品。

樂有家研究中心則表示，很快將迎來“7.15”滿3年，被約束的數(shù)十萬(wàn)深戶購(gòu)買力進(jìn)入市場(chǎng)。

“預(yù)計(jì)最快三季度，深圳樓市將迎來新的變化，成交價(jià)格穩(wěn)定，交易量回升。剛需的出手速度會(huì)加快，改善客戶成交的火熱現(xiàn)狀也會(huì)持續(xù)下去?！?/p>

一位二手房經(jīng)紀(jì)人告訴我們，他也同樣看好“7.15”滿3年會(huì)帶來新客戶。

但他認(rèn)為，不大可能有數(shù)十萬(wàn)購(gòu)買力，而“小陽(yáng)春”一般的行情是有的，“就看金九銀十那波了”。

“回暖是不可能的?！?/p>

他表示，深圳二手房的正常月度成交量是5000-7000套/月，目前還遠(yuǎn)談不上回暖。

深房中協(xié)則持悲觀態(tài)度。

“進(jìn)入下半年后，隨著新房下半年銷售壓力的累加，一、二手房競(jìng)爭(zhēng)的白熱化以及市場(chǎng)對(duì)于政策預(yù)期的減弱，在無(wú)任何托底穩(wěn)預(yù)期政策的支撐下，市場(chǎng)恐難再現(xiàn)類似一季度“階段性小陽(yáng)春”行情?！?/p>

深房中協(xié)認(rèn)為，根本性原因是，市場(chǎng)筑底后，市場(chǎng)信心仍未能徹底修復(fù)，加上宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍未有明顯起色，市場(chǎng)預(yù)期在階段性行情釋放完畢后，重回低谷。

“當(dāng)前市場(chǎng)信心與預(yù)期仍然偏弱，預(yù)期引導(dǎo)的相關(guān)舉措應(yīng)盡快出臺(tái)?！鄙罘恐袇f(xié)表示。