一手住宅

(資料圖)

1、2021-2023上半年一手住宅成交走勢

新房成交1.6萬套住宅

2023上半年，深圳賣出了16209套一手住宅，網(wǎng)簽面積166萬㎡。成交套數(shù)同比2022上半年微幅上漲，但成交面積同比卻出現(xiàn)下跌，說明2023上半年新房市場買小戶型的剛需客群更多。雖然上半年新房市場個(gè)別豪宅項(xiàng)目的去化成績比較矚目，但整體來看，剛需客依舊是主要購買力。

2、2023上半年一手住宅月度成交走勢

上半年單日網(wǎng)簽量最高近600套

從上半年每月一手住宅成交走勢來看，二季度行情顯然比一季度要好，新房市場的小陽春在4月較為明顯。主要是在經(jīng)歷一季度的疫情放開后，部分積壓了2年多的需求開始逐步釋放，落地在二季度的市場交易量上。

圖：深圳市房地產(chǎn)信息平臺

此外，新房市場的成交與供應(yīng)關(guān)系密切，3月與6月新房市場新增預(yù)售量的大增，也助力了3-4月及6月的網(wǎng)簽量。例如6月上旬多個(gè)新房豪宅項(xiàng)目開盤，集中在月底網(wǎng)簽，導(dǎo)致6月29日當(dāng)日一手房網(wǎng)簽量近600套，創(chuàng)下了上半年單日網(wǎng)簽量最高值。

3、2023上半年各區(qū)一手住宅成交地圖

寶安、龍崗及龍華“三足鼎立”

上半年新房市場“三足鼎立”，寶安、龍崗及龍華的一手住宅網(wǎng)簽量均超3000套。排第一的寶安網(wǎng)簽3304套，同比上漲18%。

同比2022上半年，網(wǎng)簽量漲幅較多的行政區(qū)是龍崗、福田及深汕。今年3月份，不少媒體報(bào)道深汕合作區(qū)解除限購，限售也調(diào)整為2年，對于深汕新房市場來說是個(gè)大利好。

二手住宅

1、2007至今歷年上半年二手市場成交走勢

2023上半年二手交易量同比上漲63%

樂有家研究中心整理了2007年至今，深圳歷年上半年二手市場的成交行情。

2022年上半年，深圳樓市經(jīng)歷了史上最慘的上半年，交易量不足萬套，直接觸底。而該情況到今年上半年得到了大幅度改善，二手住宅過戶量達(dá)到16236套，同比上漲63%。

在參考價(jià)政策調(diào)整、房貸利率下調(diào)、帶押過戶全面推行等多個(gè)正向政策激勵(lì)下，2023年上半年的樓市走出最低谷，緩慢且穩(wěn)步復(fù)蘇中。

2、2021-2023上半年二手住宅量價(jià)走勢

2023上半年深圳二手住宅過戶量除了同比上漲外，環(huán)比亦有38%的大幅度上漲，較2021年下半年也有32%的上漲。

房價(jià)方面，2023年上半年二手成交均價(jià)在6.5萬元/㎡左右，同比下跌7%，與2021年上半年比跌幅達(dá)到16%。歷經(jīng)2年多的調(diào)整，深圳房價(jià)的水分已經(jīng)被擠壓出不少，業(yè)主的報(bào)價(jià)也更加理性。房價(jià)降低+利率下調(diào)，最利好的群體就是剛需購房者，上車門檻顯著降低，購房成本得以減少，月供壓力有所緩解。

3、2021-2023上半年一二手占比走勢

一二手成交占比打成平手

自2021年下半年開始，深圳樓市就進(jìn)入了一手占主導(dǎo)的局面。但隨著2023上半年，深圳二手市場交易量的復(fù)蘇，加上近期新房市場一些質(zhì)量和教育情況等負(fù)面事件的影響，越來越多購房者傾向“所見即所得”的二手房。此外，一二手價(jià)格差也逐漸接近一致，新房價(jià)格優(yōu)勢有所減小。

多重影響下，二手回歸市場主導(dǎo)，2023年上半年一二手住宅打成平手，各占50%。

4、2023上半年二手住宅月度成交走勢

學(xué)qu房旺季助力二手樓市

與新房市場二季度的高峰不同，上半年二手樓市的交易高峰期發(fā)生在3月小陽春，二季度反而有所下滑。2023年3月，深圳二手住宅過戶量及網(wǎng)簽量誕生了不錯(cuò)的成績，其中網(wǎng)簽量更是逼近“榮枯線”的5000-6000套。

3月的火熱主要受到傳統(tǒng)學(xué)qu房旺季的影響，不少家長購買學(xué)qu房。而當(dāng)前深圳學(xué)qu資源較為優(yōu)質(zhì)的房源大多是二手房，因此大幅度激勵(lì)了二手市場交易量的回暖。

4月下旬雖然參考價(jià)政策有所調(diào)整，但給市場帶來的影響有限，短暫刺激后回歸寂靜。市場還需要更多實(shí)際性的政策給予激勵(lì)。

5、2023上半年各區(qū)二手住宅成交地圖

龍崗成上半年二手交易冠軍

上半年龍崗二手住宅過戶量排名第一，達(dá)3597套；第二名是福田的3317套，環(huán)比及同比均上漲。西部交易量最大的區(qū)是南山，達(dá)到2822套，環(huán)比上漲49%，同比上漲72%。新房交易量較大的寶安和光明，二手交易量則比較少，

注：因?yàn)?022年8月開始，深圳市房地產(chǎn)信息平臺才單獨(dú)公示龍華、光明、坪山及大鵬的二手交易量，此前一直是合并納入寶安及龍崗計(jì)算的，故目前這幾個(gè)區(qū)缺少同比/環(huán)比數(shù)據(jù)。

客戶業(yè)主心態(tài)分析

1、2023上半年業(yè)主報(bào)價(jià)變化

90%片區(qū)掛牌價(jià)下調(diào)

歷經(jīng)2年半的調(diào)控，深圳業(yè)主心態(tài)從最初對參考價(jià)“不屑一顧”到如今的“不斷調(diào)價(jià)”，市場掛牌價(jià)更加理性了，不斷趨近參考價(jià)。

對比2023年6月與1月的業(yè)主報(bào)價(jià)來看，90個(gè)片區(qū)里僅有7個(gè)片區(qū)沒有下跌。而下跌的片區(qū)跌幅大多在5%左右，個(gè)別區(qū)域跌幅超10%。

2、近1年議價(jià)空間變化

議價(jià)空間大多在10%以內(nèi)

樂有家研究中心取成交房源出售前最后一次掛牌價(jià)，與最終的成交價(jià)差值來計(jì)算議價(jià)空間。

可以看出，近1年里，集中的議價(jià)空間逐漸由5-10%的區(qū)間，往5%以內(nèi)變化，到了2023年二季度，5-10%的區(qū)間占比又開始上漲至4成左右。對于高議價(jià)區(qū)間（15%及以上）的占比則都較少，大多在20%以內(nèi)。

當(dāng)然，在如今絕對的“買家市場”行情下，議價(jià)行為是建立在業(yè)主不斷調(diào)低掛牌價(jià)，直到接近客戶理想水平后，才能刺激客戶產(chǎn)生“議價(jià)”的決策。對于掛牌價(jià)比市場行情高較多的房源，可能連議價(jià)這一步都難以觸發(fā)。

3、近1年成交價(jià)與參考價(jià)偏差值走勢

近5成房源低于參考價(jià)成交

樂有家研究中心整理的成交價(jià)與參考價(jià)偏差值變化來看，2023年6月低于參考價(jià)成交的房源占比達(dá)到了近1年的最高峰，接近5成，而高于參考價(jià)10%以上成交的房源占比只有18%。

顯然，雖然參考價(jià)政策在2023年4月底有所變化，但如今參考價(jià)依然是客戶評判房價(jià)的一個(gè)重要參考標(biāo)準(zhǔn)，并且對市場的影響依然十分明顯。

4、2023上半年二手成交周期變化

平均成交周期168天

整體來看，上半年深圳二手平均成交周期為168天。其中，受到疫情放松帶來的爆發(fā)，以及春節(jié)假期的影響，2023年1月深圳二手房源的平均成交周期是上半年最高峰，達(dá)到192天。而后在多項(xiàng)利好政策的推動下，成交周期有所縮短，略有震蕩。2023年6月，平均成交周期縮短至157天。

按面積來看，144㎡的大戶型因?yàn)榭們r(jià)高自然是成交周期最長的二手房源。但成交周期最短的并不是小戶型，反而是90-144㎡的3-4房家庭戶型。這也體現(xiàn)出當(dāng)前樓市行情下，改善客群、賣小買大的購房者在抓住機(jī)會積極入市。

5、2023上半年片區(qū)成交排行榜

龍崗中心城，唯一破千套片區(qū)

2023上半年片區(qū)交易量前三甲依然是龍崗中心城、布吉和西鄉(xiāng)。其中龍崗是全市唯一二手住宅過戶量超1000套的片區(qū)。坂田與前海交易量超400套，排在第四第五。

有33%的片區(qū)上半年二手交易量集中在200-499區(qū)間，37%的片區(qū)半年過戶量不及100套。當(dāng)然，交易量與片區(qū)地理范圍的大小也有顯著關(guān)系。

6、2023上半年熱門片區(qū)價(jià)格變化

沒有上漲，只有“未跌”

樂有家研究中心選取了20個(gè)熱門成交片區(qū)監(jiān)測，2023二季度對比2022四季度的價(jià)格大多數(shù)呈現(xiàn)下跌。而西鄉(xiāng)與蛇口的跌幅較大，在8-11%之間。

熱門片區(qū)中，僅龍崗中心城、景田與新安略有上漲，但漲幅也不及1%，只能算是“沒跌”；前海與龍華中心的跌幅小于-1%，下跌程度較小。

7、2023上半年樓盤成交排行榜

熱門樓盤價(jià)格低至4-6萬

在當(dāng)前市場行情下，購房者買房不應(yīng)該只看價(jià)格，也要留意小區(qū)房源的流通性。大家都喜歡買的樓盤自然流通性也會較好。

上半年熱銷的二手樓盤特點(diǎn)主要有：大型小區(qū)、價(jià)格適中、戶型類型繁多。像大芬的桂芳園、西鄉(xiāng)的桃源居，成交價(jià)在4-6萬區(qū)間，都比較推薦剛需購房者關(guān)注。

為方便大家，樂有家研究中心還整理了各區(qū)前5的樓盤熱銷榜及價(jià)格區(qū)間，以供購房者參考。

8、2023上半年成交客戶偏好變化

購買大戶型的改善客群增多

2023上半年成交的二手房源里，主力面積為60-90㎡，戶型為3房。同比2022年上半年，90-144㎡的占比略有提升，60㎡以內(nèi)則出現(xiàn)下滑。4房及以上的占比有所提升，1-2房占比則出現(xiàn)下滑。

總體來看，上半年購買大面積大戶型的比例增加。

價(jià)格方面，成交總價(jià)在1000-1500萬元區(qū)間的占比同比提升1個(gè)百分點(diǎn)，500-800萬元的區(qū)間則下跌2個(gè)百分點(diǎn)。此外，深圳房價(jià)下調(diào)后，低價(jià)房源（單價(jià)5萬以內(nèi)、總價(jià)300萬以內(nèi)）的區(qū)間占比也略有提升。

隨著深圳房價(jià)的走低，購房總價(jià)也相對減少，加上2023年3月深圳發(fā)布政策，公積金貸款額度提高至126萬，所以使用公積金貸款的客戶也明顯增加。純公積金貸款+組合貸款的占比達(dá)到29%，同比提升6個(gè)百分點(diǎn)。

下半年樓市展望

無論是業(yè)主還是客戶，市場情緒大多已回歸理性，投資客退場，首套置業(yè)及改善置業(yè)的剛需客群中占主導(dǎo)，此時(shí)市場需要的是穩(wěn)定且符合城市規(guī)模的交易量。房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位被重新強(qiáng)調(diào)，足以證明政府對樓市向上發(fā)展的認(rèn)可。過去1年里，包括深圳以內(nèi)的全國多個(gè)大中城市都陸續(xù)適當(dāng)放松政策。

2020-2021年，深圳先后出臺了2個(gè)重磅政策：“7.15限購限貸加碼”及“2.8二手房參考價(jià)政策”，可以說是影響深圳樓市發(fā)展的兩大主要因素。而2023年4月，參考價(jià)政策調(diào)整，7月也將迎來“7.15”滿3年，被約束的數(shù)十萬深戶購買力進(jìn)入市場。

預(yù)計(jì)最快三季度，深圳樓市將迎來新的變化，成交價(jià)格穩(wěn)定，交易量回升。剛需的出手速度會加快，改善客戶成交的火熱現(xiàn)狀也會持續(xù)下去。抄底，正在進(jìn)行時(shí)。

免責(zé)聲明：以上信息和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)于2023年07月03日。因時(shí)間、市場、政策等都會發(fā)生變化，以上信息、數(shù)據(jù)僅供參考，不作為交易依據(jù)使用。