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7月7日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)簡評(píng)報(bào)告。

百強(qiáng)房企拿地同比回落，TOP10 拿地門檻提升明顯。2023 年 1-6 月百強(qiáng)房企新增土地貨值 14200 億元，累計(jì)同比-11.5%；新增土地金額 6952 億元，累計(jì)同比-8.7%；新增土地建面 6148 萬方，累計(jì)同比-14.8%；新增土地均價(jià) 11308 元/方，累計(jì)同比 7.1%。整體地價(jià)相對(duì)平穩(wěn)的背景下，新增土地均價(jià)的抬升，房企投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向核心城市轉(zhuǎn)變。金額口徑分梯隊(duì)占比情況，2023 年 1-6 月 TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50 和 TOP51-100 房企百強(qiáng)占比為51.2%、14.9%、8.3%、10.4%和 15.1%，較 2022 年年底變動(dòng)為 3.7%、0.3%、-1.4%、-1.1%和-1.4%。僅 TOP10 拿地門檻和市占率雙升，當(dāng)前 TOP10 多為國央企背景的房企。良好的信用資質(zhì)和核心地塊項(xiàng)目高去化屬性，助力 TOP10 房企提升市場份額。

高信用房企 6 月土地市場發(fā)力，中海單月拿地金額超 300 億。單月拿地金額方面，2023 年 6 月高信用房企單月拿地金額 1250 億元，同比多增 81.7 億元；中信用房企單月拿地金額 42.2 億元，同比多增 23.3 億元。累計(jì)拿地金額增速方面，高信用房企拿地金額累計(jì)同比-0.7%，中信用房企拿地金額累計(jì)同比 1.4%。拿地金額百強(qiáng)占比方面，高信用房企百強(qiáng)占比 50.3%，較 2022 全年提升 2.3%；中信用房企百強(qiáng)占比 3.9%，較 2022 全年提升 0.9%。23 年 2 月以來中信用房企重回土拍市場，拿地金額于 4 月創(chuàng)新高，5 月同比少增明顯，6 月有所回暖。投資金額強(qiáng)度來看，2023 年 1-6 月高信用房企投資強(qiáng)度為 24.5%，較 2022 全年變動(dòng)-6.7%；中信用房企投資強(qiáng)度為7.3%，較 2022 保持平穩(wěn)。高信用房企投資強(qiáng)度下滑明顯，中信用房企投資強(qiáng)度小幅提升，但仍處于低位區(qū)間，低信用房企在土地市場基本出清。

投資建議：基本面持續(xù)走弱與核心城市限制性政策的寬松，引發(fā)市場對(duì)于新一輪寬松政策預(yù)期。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進(jìn)，地產(chǎn)股迎來估值修復(fù)行情。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)（高能級(jí)、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企 PB逐步回升至 2018 年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。

持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤置地。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價(jià)超預(yù)期下跌等。