7月10日，國(guó)金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告。

行業(yè)點(diǎn)評(píng)

本周 A 股地產(chǎn)略有上漲，港股地產(chǎn)及物業(yè)板塊有所下跌。本周（7.1-7.7）申萬 A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+0.3%，在各板塊中位列第 11；WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-3.1%，在各板塊中位列第 19。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-3.4%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-3.5%，滬深 300 指數(shù)漲跌幅為-0.4%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深 300 的相對(duì)收益分別為+0.1%和-3%。

【資料圖】

本周無集中土拍，土地成交規(guī)模及溢價(jià)率回落。本周（7.1-7.7）全國(guó) 300 城宅地成交建面 660 萬㎡，單周環(huán)比-50%，單周同比-10%，平均溢價(jià)率 5%。2023 年初至今，全國(guó) 300 城累計(jì)宅地成交建面 17886 萬㎡，累計(jì)同比-24%；年初至今，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷售同環(huán)比下降，成都、上海市場(chǎng)熱度較高。本周（7.1-7.7）35 個(gè)城市商品房成交合計(jì) 317 萬平米，周環(huán)比-50%，周同比-27%。其中：一線城市周環(huán)比-50%，周同比-16%；二線城市周環(huán)比-50%，周同比-25%；三四線城市周環(huán)比-58%，周同比-64%。

本周二手房成交同環(huán)比下降，二手房熱度持續(xù)走低，但韌性較一手房更強(qiáng)。本周（7.1-7.7）15 個(gè)城市二手房成交合計(jì) 148 萬平米，周環(huán)比-27%，周同比-4%。其中：一線城市周環(huán)比-38%，周同比-2%；二線城市周環(huán)比-24%，周同比-2%；三四線城市周環(huán)比-20%，周同比-43%。

上半年各梯隊(duì)房企新增貨值全線下滑。根據(jù)克而瑞，2023 年 1-6 月百?gòu)?qiáng)房企新增貨值總額 14120 億元，同比下降 13%；百?gòu)?qiáng)新增貨值門檻值僅為 41.4 億元，同比下降 6%。截止 6 月末，新增貨值超過百億的房企共有 32 家，對(duì)比2022 年同期減少了 8 家。華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)和萬科地產(chǎn)位列行業(yè)新增貨值前三，且華潤(rùn)置地是今年年內(nèi)首個(gè)新增貨值突破千億的房企。具體來看，今年上半年各梯隊(duì)房企的新增貨值門檻值同比全線下滑，且 TOP10 房企下滑幅度最大，整體投資表現(xiàn)均不及 2022 年同期。

AMC 紓困房企獲突破，金科或成為首家與 AMC 在集團(tuán)層面合作的出險(xiǎn)房企。6 月 30 日，金科股份公告：其與長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下的長(zhǎng)城國(guó)富地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，長(zhǎng)城國(guó)富提供必要資金盤活金科的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目且有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科的預(yù)重整。市場(chǎng)上 AMC 與房企的戰(zhàn)略合作可追溯至 2022 年 4月長(zhǎng)城資產(chǎn)聯(lián)合招商蛇口與佳兆業(yè)戰(zhàn)略合作。但從目前紓困情況來看，AMC 通常采取“救項(xiàng)目不救主體”原則，不僅要求對(duì)債務(wù)進(jìn)行新老劃斷，并且對(duì)救助項(xiàng)目的質(zhì)量要求較高，因此總體進(jìn)展較為緩慢。我們認(rèn)為房地產(chǎn)紓困的核心在于幫助房企恢復(fù)其銷售造血能力，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清和正向循環(huán)，而在目前市場(chǎng)弱復(fù)蘇的環(huán)境下僅從項(xiàng)目端進(jìn)行發(fā)力，或難以從根本上緩解出險(xiǎn)房企的資金問題。

投資建議

上半年百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)新增貨值均同比下滑，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，土儲(chǔ)質(zhì)量較高的房企未來銷售更有保障，在提升市場(chǎng)份額方面將更具競(jìng)爭(zhēng)力。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市的頭部央國(guó)企和改善型房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷售復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，推薦濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)向好，推薦強(qiáng)房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。

風(fēng)險(xiǎn)提示

寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約