文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和

(資料圖片僅供參考)

行業(yè)下行期，房企大股東為其提供支持的不在少數(shù)。從提供真金白銀的借款，到接盤項(xiàng)目、盤活資產(chǎn)，方式不一而足。

以開發(fā)、經(jīng)營奧特萊斯項(xiàng)目為主要業(yè)務(wù)的首創(chuàng)鉅大，也受到了來自大股東的關(guān)照。

7月10日，首創(chuàng)鉅大（01329.HK）公告，濟(jì)南奧特萊斯、武漢奧特萊斯兩個項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給控股股東旗下公司，總代價19.87億元。

具體而言，首創(chuàng)鉅大全資附屬公司北京恒盛華星投資、上海鉅礐投資，分別將濟(jì)南首鉅置業(yè)65%、35%股權(quán)，出售予濟(jì)南首城商業(yè)管理，股權(quán)代價8.09億元，外加濟(jì)南首鉅置業(yè)結(jié)欠首創(chuàng)鉅大的股東貸款1.57億元，合計(jì)9.66億元。

此外，首創(chuàng)鉅大全資附屬公司上海鉅礐投資、首創(chuàng)鉅大奧萊發(fā)展，分別將武漢首創(chuàng)鉅大奧萊商業(yè)38%、62%股權(quán)，出售予武漢市首城商業(yè)管理，股權(quán)代價6.94億元，外加武漢首創(chuàng)鉅大奧萊商業(yè)結(jié)欠首創(chuàng)鉅大的股東貸款3.27億元，合計(jì)10.21億元。

上述兩筆交易中，買方濟(jì)南首城商業(yè)管理、武漢市首城商業(yè)管理，均為首創(chuàng)鉅大控股股東首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)的間接全資附屬公司。收購構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

緊隨完成后，兩家目標(biāo)公司將不再為首創(chuàng)鉅大附屬公司，但后者仍將于完成后繼續(xù)向目標(biāo)物業(yè)提供物業(yè)營運(yùn)及管理服務(wù)。

濟(jì)南首鉅置業(yè)主要持有及管理濟(jì)南奧特萊斯項(xiàng)目，其位于濟(jì)南歷城區(qū)唐冶新區(qū)，總地盤面積約11.49萬平方米，總建筑面積約11.62萬平方米。項(xiàng)目擁有324間零售店，可租賃面積約5.16萬平方米，并有約1408個停車位，項(xiàng)目于2019年1月開業(yè)。

武漢首創(chuàng)鉅大奧萊商業(yè)則主要持有及管理武漢奧特萊斯項(xiàng)目，武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總地盤面積約為8.98萬平方米，總建筑面積約9.5萬平方米，項(xiàng)目擁有292間零售店，可租賃面積約4.81萬平方米，并有約1267個停車位，項(xiàng)目于2018年4月開業(yè)。

資料顯示，濟(jì)南首鉅置業(yè)截至5月31日的資產(chǎn)凈值3.31億元，初步物業(yè)估值9.95億元；武漢首創(chuàng)鉅大奧萊商業(yè)同期的資產(chǎn)凈值1.2億元，初步物業(yè)估值10.39億元。于2022年，兩目標(biāo)公司的收入分別為8676.6萬元、8216.2萬元，除稅后的純利分別為-1442.5萬元、185.14萬元。

值得一提的是，濟(jì)南奧特萊斯項(xiàng)目目前由私募股權(quán)投資基金全資擁有。

2021年5月，首創(chuàng)鉅大曾發(fā)行中聯(lián)首創(chuàng)證券－首創(chuàng)鉅大奧特萊斯二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，將持有的合肥首創(chuàng)奧特萊斯、杭州首創(chuàng)奧特萊斯、濟(jì)南首創(chuàng)奧特萊斯、江西首創(chuàng)奧特萊斯四個物業(yè)證券化。

該項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行期限為三年，發(fā)行總額32.68億元，包括26億元的優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券，固定票面利率每年5.05%，及6.68億元的次級資產(chǎn)支持證券，無固定票面利率。

因此，在交易發(fā)生前，首創(chuàng)鉅大需發(fā)起向二期資產(chǎn)支持計(jì)劃贖回濟(jì)南奧特萊斯項(xiàng)目。

樂居財(cái)經(jīng)查閱了解獲悉，首創(chuàng)鉅大目前持有的奧特萊斯項(xiàng)目有15個，分布在北京、昆山、湖州、南昌、杭州、武漢、西安、重慶等地。此次濟(jì)南、武漢兩個項(xiàng)目出售予控股股東后，其持有運(yùn)營的奧特萊斯項(xiàng)目將降至13個。

這些商業(yè)項(xiàng)目最早的開業(yè)時間在2013年，最晚的則是2022年。

對于出售的裨益，首創(chuàng)鉅大稱，將藉此出售事項(xiàng)得以變現(xiàn)于目標(biāo)公司的投資，以償還首創(chuàng)鉅大結(jié)欠的部分未償還外部債務(wù)。這些債務(wù)將于未來12至18個月到期。該公司預(yù)期，其總負(fù)債將得到減少。

首創(chuàng)鉅大預(yù)計(jì)，出售事項(xiàng)將為其帶來約2.61億元的會計(jì)收益。

從數(shù)據(jù)看，首創(chuàng)鉅大確實(shí)面臨一定的償債壓力。2022年報(bào)顯示，該公司有息債務(wù)本金共約119.09億元，其中約89%為非流動部份。期內(nèi)，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金總計(jì)約12.1億元。而流動負(fù)債項(xiàng)的借款13.14億元。