7月27日，標(biāo)普確認(rèn)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)（01113.HK)的“A”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，以及該公司未償還的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的“A”長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)。

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展望穩(wěn)定反映了標(biāo)普的預(yù)期，即長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)將在未來(lái)12-24個(gè)月內(nèi)保持其管理良好的資本結(jié)構(gòu)、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理和穩(wěn)定的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以維持目前的評(píng)級(jí)。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)總部位于香港特區(qū)并專(zhuān)注于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，該公司在2022年處置了主要資產(chǎn)，包括其飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)和5 Broadgate(英國(guó)的一家商業(yè)地產(chǎn))。400億港元的總收益幫助該公司建立了足夠的財(cái)務(wù)緩沖，以抵御未來(lái)12-24個(gè)月香港特區(qū)和中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在逆境。

2022年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)使用了部分銷(xiāo)售收益和運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流來(lái)減少債務(wù)。因此，該公司調(diào)整后的債務(wù)在年內(nèi)下降了60%。

公司可能會(huì)在投資和擴(kuò)張方面保持審慎。標(biāo)普的基本假設(shè)是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貢獻(xiàn)較低，公司的財(cái)務(wù)杠桿(以債務(wù)與EBITDA之比衡量)將適度增加。到2023年底，這一比率可能會(huì)從2022年的約1.5倍增加到約2.2倍，仍低于標(biāo)普3.5倍的評(píng)級(jí)下調(diào)觸發(fā)閾值。這是該公司可能以48億港元收購(gòu)Civitas Social Housing PLC的因素之一，Civitas Social Housing PLC是一家在英國(guó)上市的社會(huì)住房投資信托基金。

由于房地產(chǎn)貢獻(xiàn)較低，公司調(diào)整后的EBITDA可能在2023年下降25%-30%。標(biāo)普預(yù)測(cè)，由于交付的項(xiàng)目減少，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入將下降10%-15%。到2022年底，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的物業(yè)銷(xiāo)售合同(未確認(rèn))為149億港元，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入為258億港元。

標(biāo)普相信，2023年香港特區(qū)合同銷(xiāo)售額的主要貢獻(xiàn)將來(lái)源于#LYOS和El Futuro項(xiàng)目的剩余單位，并得益于該公司黃竹坑站和油塘項(xiàng)目的預(yù)售啟動(dòng)。再加上國(guó)內(nèi)潛在銷(xiāo)售額更高，該公司2023年的總合同銷(xiāo)售額可能會(huì)從2022年的130億港元提高到200-250億港元。

得益于基礎(chǔ)設(shè)施和酒吧運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)健現(xiàn)金流入，公司經(jīng)調(diào)整的債務(wù)可能會(huì)穩(wěn)定在330億-360億港元。標(biāo)普相信，隨著銷(xiāo)售量逐漸恢復(fù)到防控前水平，疊加價(jià)格上浮，2023年來(lái)自酒吧運(yùn)營(yíng)的收入貢獻(xiàn)將增加10%，達(dá)到230億港元。在標(biāo)普看來(lái)，該公司的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)資產(chǎn)將具有彈性，并提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

穩(wěn)定的評(píng)級(jí)展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即在非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)彈性現(xiàn)金流的支持下，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)將在2023年保持穩(wěn)定的杠桿。標(biāo)普預(yù)計(jì)，該公司在收購(gòu)方面將保持謹(jǐn)慎，并在未來(lái)12-24個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流穩(wěn)定。

評(píng)級(jí)下調(diào)情景

如果長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的投資意愿明顯比標(biāo)普預(yù)期的更激進(jìn)或風(fēng)險(xiǎn)更大，或者如果該公司遭遇嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，對(duì)其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)造成重大損害，標(biāo)普可能會(huì)下調(diào)其評(píng)級(jí)?？赡荏w現(xiàn)在：債務(wù)與EBITDA之比超過(guò)3.5倍和EBITDA利息覆蓋率在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)大幅降至10倍以下。

評(píng)級(jí)上調(diào)情景

如果長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)承諾降低投資意愿，使該公司的債務(wù)與EBITDA之比持續(xù)低于1.5倍，標(biāo)普可能會(huì)上調(diào)其評(píng)級(jí)。

ESG信用指標(biāo)：E-3、S-2、G-1