7月28日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)6月公司月報(bào)。

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投資摘要：

行業(yè)銷售：

高能級(jí)區(qū)域復(fù)蘇動(dòng)能減弱，主流房企銷售壓力增大。從行業(yè)整體銷售情況來看，6 月份的商品房銷售金額同比轉(zhuǎn)跌，銷售面積同比增速進(jìn)一步下滑。2023 年 6 月商品房銷售額同比增速為-19.2%、前值為 6.8%；銷售面積同比增速為-18.2%、前值為-3.0%。

百強(qiáng)房企和東興證券跟蹤的 40 家主流房企的銷售額單月同比增速都明顯落后于全國水平。2023 年 6 月百強(qiáng)房企銷售額同比增速為-27.6%、前值為 5.8%。從東興證券跟蹤房企(40 家)的銷售額來看，2023 年 6 月跟蹤房企銷售額同比增速為-34.3%、前值為 4.0%。

東興證券認(rèn)為，主流房企此前的銷售領(lǐng)先于市場水平，是因?yàn)橹髁鞣科箐N售結(jié)構(gòu)上更加向高能級(jí)城市傾斜，隨著隨著高能級(jí)區(qū)域復(fù)蘇動(dòng)能的減弱，主流房企的銷售壓力開始增大。

房企銷售：

主流房企銷售普遍下滑，央國企銷售承壓但整體情況依然優(yōu)于非央國企。從東興證券跟蹤的 40 家主流房企銷售情況來看，6 月份主流房企銷售同比顯著下滑。由于高能級(jí)區(qū)域銷售的下行，高均價(jià)房企和央國企銷售增速相比 5 月大幅下滑，但整體情況依然優(yōu)于低銷售均價(jià)的非央國企。從銷售金額單月值來看，2023 年 6 月高均價(jià)組(13 家)商品房銷售額同比增速為-30.9%、前值為 33.7%；低均價(jià)組(13 家)商品房累計(jì)銷售額同比增速為-48.9%、前值為-35.1%；央國企組(10 家)商品房銷售額同比增速為-22.0%、前值為 31.9%；非央國企組(30 家)商品房銷售額同比增速為-42.9%、前值為-12.8%。從東興證券跟蹤的房企(40 家)銷售金額累計(jì)增速來看， 6 月份銷售金額同比增速最高的 3 家房企為建發(fā)股份、龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn)。

行業(yè)土地成交：

土地成交金額進(jìn)一步下滑，但主流房企拿地力度繼續(xù)提升。從行業(yè)整體土地成交來看，6 月份的全國商住用地土地成交金額進(jìn)一步下滑。2023 年 1-6 月全國商住用地累計(jì)成交土地出讓金同比增速為-24.9%、前值為-17.2%。東興證券跟蹤的 38 家主流房企的拿地金額同比微增，拿地力度持續(xù)提升，說明主流房企對(duì)土地市場的信心有所恢復(fù)。2023 年 1-6 月跟蹤房企(38 家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為 3.2%、前值為 1.2%，跟蹤房企的整體拿地力度為 16.4%，前值為 13.4%。從拿地均價(jià)來看，主流房企拿地均價(jià)有所提升，說明主流房企普遍傾向于在高能級(jí)區(qū)域拿地。2023 年 1-6 月跟蹤房企累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為 14.7%、前值為 20.1%。

房企土地成交：

高均價(jià)的央國企拿地力度更大，低均價(jià)房企積極布局高能級(jí)區(qū)域。從東興證券跟蹤的 38 家主流房企拿地情況來看，房企普遍傾向于在高能級(jí)區(qū)域拿地，銷售均價(jià)更高的房企拿地力度明顯高于低均價(jià)房企。2023 年 1-6 月高均價(jià)組(13 家)的整體拿地力度為24.2%，前值為 19.5%；低均價(jià)組(13 家)的整體拿地力度為 2.0%，前值為 1.9%。低銷售均價(jià)房企的拿地均價(jià)大幅度提升，布局高能級(jí)城市的趨勢明顯。2023 年 1-6 月低均價(jià)組(13 家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為 87.7%、前值為 32.6%。央國企拿地金額增速領(lǐng)先于非央國企，拿地均價(jià)也明顯高于非央國企，但兩者的拿地金額與拿地均價(jià)的增速差距有所縮小。2023 年 1-6月央國企組(10 家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為 9.1%、前值為 15.4%；非央國企組(28 家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-5.6%、前值為-16.3%；央國企組(10 家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為 14.2%、前值為 23.3%；非央國企組(28 家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為 13.2%、前值為 12.2%。從東興證券跟蹤的房企(38 家)拿地情況來看，2023 年 1-6 月濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)(建發(fā)股份)和綠城中國的拿地力度最大。

行業(yè)內(nèi)債及外債融資：

房企內(nèi)債發(fā)行有所回穩(wěn)，地方國有企業(yè)內(nèi)債發(fā)行規(guī)模領(lǐng)先。從境內(nèi)債券融資情況來看，6 月內(nèi)債發(fā)行額同比增速為 12.4%，前值為-7.4%。2023 年 1-6 月央企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-23.8%、前值為-22.2%；地方國有房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為 29.4%、前值為 29.4%；非央國企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-24.5%、前值為-30.5%。從境外債券融資情況來看，外債余額持續(xù)下降。從債券到期情況來看，8 月份債務(wù)到期壓力較 7 月份有所下降。從東興證券跟蹤的房企(38 家)境內(nèi)信用債和境外地產(chǎn)債存量來看，存量債務(wù)規(guī)模最大的三家房企為碧桂園、華潤置地和中海地產(chǎn)，8 月份債務(wù)到期規(guī)模最大的三家房企為招商蛇口、龍湖集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)。境內(nèi)債務(wù)成本低于境外，央企融資優(yōu)勢最明顯。從房企境內(nèi)存量信用債和境外存量債券的利率水平來看，境內(nèi)信用債的發(fā)債利率明顯低于境外債券，央國企和混合所有制房企的發(fā)債利率普遍低于民企，其中央企的融資成本最低。

市場行情：

7 月 A 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤。本月（7.1-7.25）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅 7.63%（上月 0.58%），A 股大盤（中證 A 股）漲幅 0.53%（上月 0.92%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅 1.35%（上月 7.15%），H 股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-1.81%（上月 4.62%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅 2.74%（上月 3.74%）。近三個(gè)月 A 股漲幅前 3 的房企為金科股份、中南建設(shè)和綠地控股，港股為合景泰富、金輝集團(tuán)和禹洲集團(tuán)

估值水平：

截至 7 月 25 日收盤，A 股 PB 最高的 3 家房企為招招商蛇口、濱江集團(tuán)和華發(fā)股份，H 股 PB 最高的 3 家房企為華潤置地、龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn)。從跟蹤房企(38 家)來看，截至 7 月 25 日收盤，A 股 PB(MRQ)最高的 3 家房企為招商蛇口、濱江集團(tuán)和華發(fā)股份,PB(MRQ)分別為 1.33、1.25 和 1.22。H 股 PB(MRQ) 最高的 3 家房企為華潤置地、龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn),PB(MRQ)分別為0.88、0.73 和 0.72。A 股 PE(TTM)最高的 3 家房企為綠地控股、招商蛇口和新城控股,PE(TTM)分別為 94.70、27.21 和 22.93。H 股 PE(TTM)最高的 3 家房企為中駿集團(tuán)、越秀地產(chǎn)和金輝集團(tuán),PE(TTM)分別為 70.92、8.66 和 8.43。

投資策略：

基于行業(yè)格局進(jìn)一步分化，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的粗放式發(fā)展模式難以為繼的行業(yè)趨勢，東興證券推薦兩條投資主線：主線一：重點(diǎn)布局高能級(jí)城市，具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企。優(yōu)質(zhì)央國企有望抓住行業(yè)出清與競爭格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等龍頭央國企將有望受益。主線二：具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營體系，開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時(shí)在地產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)領(lǐng)域有所建樹的優(yōu)質(zhì)房企。東興證券推薦在運(yùn)營效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)翹楚，同時(shí)具備較為領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營能力的龍頭房企。開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)領(lǐng)域具有一定先發(fā)優(yōu)勢和布局優(yōu)勢的龍湖集團(tuán)、萬科 A 等龍頭房企，有望在行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中搶占先機(jī)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。