文/樂居財經 王彥杰

(資料圖片僅供參考)

房子爛尾，停交房貸，被列征信“黑名單”，一些爛尾樓購房者陷入怪圈。

近日，廣西南寧一購房者起訴銀行案件迎來開庭，開庭同時該案件也沖上微博熱搜。案件起因系，該名購房者的母親于2019年與開發(fā)商四川藍光發(fā)展股份有限公司旗下南寧燦琮置業(yè)有限公司、中國農業(yè)銀行南寧分行共同簽訂了《個人購房擔保借款合同》，購買了“雍錦瀾灣”的一套商品房。

合同規(guī)定，房子應于2021年12月31日前交付。但直到今日，該名購房者母親所購買的房子仍未完成施工。隨后，該名購房者發(fā)現(xiàn)自己被列入農業(yè)銀行黑名單。

值得關注的是，2021年8月，業(yè)主關注到開發(fā)商寫給住建局的關于使用監(jiān)管資金的信函里提到，上述樓盤銷售資金全部被藍光總部轉走占用，總部無任何資金還回南寧項目繼續(xù)建設。

該名購房者認為房產遲遲未按約定交付是自己停交房貸的主要原因，認為銀行應該與物業(yè)交涉；銀行方面則認為銀行貸款與房租是否能按時交付沒有直接關系，銀行方面不承擔房產無法按時交付的責任。

此前，廣東黃女士也遇到了同上述購房者相近的情況，銀行將黃女士告上法庭，黃女士表明，銀行方面向業(yè)主借貸的按揭資金本應該是轉入監(jiān)管賬戶來進行管理，這樣可以確保?？顚Ｓ谩?/p>

細究上述兩起關于爛尾樓引起的糾紛，不難發(fā)現(xiàn)問題關鍵點都在于預售資金的監(jiān)管。早在2010年，住建部就下發(fā)《關于加強房地產市場監(jiān)管完善商品房預售管理工作的通知》，明確要求建立商品房預售資金監(jiān)管制度，以督促房地產開發(fā)商在銷售期房之后，保質保量完成交付任務。

而有專家指出，預售資金作為保障期房不爛尾的最后一道門檻，房地產開發(fā)企業(yè)為了追求資金利用的最大化，必然想方設法逃避監(jiān)管。在這個過程中，無法繞過的一個主體就是銀行，而監(jiān)管部門要達到資金監(jiān)管目的，無法繞過的也是銀行。因此銀行作為依資金監(jiān)管協(xié)議提供監(jiān)管資金撥付服務的實際撥款人應當在此事上負有主要責任。

關于爛尾樓，一石再度激起千層浪。微博網友看法不一，有的網友認為，這類官司告銀行沒有希望打贏的。其實在房價下行的時候，最優(yōu)解永遠是止損；也有網友持悲觀態(tài)度，指出，還有多少苦主砸鍋賣鐵買房，爛尾交不了，開發(fā)商沒錯，銀行沒錯，買房人錯了。

進入2023年，房企拼力“保交付”，但整體進度仍較為緩慢。據(jù)克而瑞年初發(fā)布的報告，對32個典型城市290個前期停工項目進行調研，顯示尚有126個項目（占比43%）處于停工狀態(tài)。16個項目間歇式、小范圍復工，二者累計占比接近50%。真正全面復工項目僅62個，占總量21%。

總體來看，“保交樓”道阻且長。而作為購房者，也大可不必喪失信心。日前，人民法院報公布《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，明確提到：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費者主張價款返還請求權，優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

最高法還表示，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。也就是說，如果房屋無交付可能，開發(fā)商應優(yōu)先滿足購房者退款的主張。

在業(yè)內看來，這份批復的內容意義重大，對不幸買到爛尾樓的購房者來說，相當于有了“免死金牌”。