7月31日，國金證券發(fā)布房地產行業(yè)研究報告。

【資料圖】

行業(yè)點評

本周 A 股地產、港股地產、物業(yè)板塊漲幅靠前。本周（7.22-7.28）申萬 A 股房地產板塊漲跌幅為+9.8%，在各板塊中位列第 2；WIND 港股房地產板塊漲跌幅為+7.4%，在各板塊中位列第 3。本周恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)漲跌幅為+9.2%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+6.1%，滬深 300 指數(shù)漲跌幅為+4.5%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深 300的相對收益分別為+3%和+4.7%。

本周土地市場成交熱度較低，同比已連續(xù) 3 周下降，環(huán)比已連續(xù) 4 周下降。本周（7.22-7.28）全國 300 城宅地成交建面 365 萬㎡，單周環(huán)比-26%，單周同比-62%，平均溢價率 6%。2023 年初至今，全國 300 城累計宅地成交建面19808 萬㎡，累計同比-28%；年初至今，華潤置地、保利發(fā)展、中海地產、建發(fā)房產、招商蛇口的權益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷售有所反彈，環(huán)比上升，同比跌幅收窄。本周（7.22-7.28）35 個城市商品房成交合計 346 萬平米，周環(huán)比+18%，周同比-21%。其中：一線城市周環(huán)比+41%，周同比+17%；二線城市周環(huán)比+9%，周同比-26%；三四線城市周環(huán)比+23%，周同比-66%。

本周二手房成交同環(huán)比均下降，二手房熱度持續(xù)承壓。本周（7.22-7.28）15 個城市二手房成交合計 155 萬平米，周環(huán)比-0.1%，周同比-11%。其中：一線城市周環(huán)比+6%，周同比-17%；二線城市周環(huán)比-2%，周同比-9%；三四線城市周環(huán)比+19%，周同比-29%。

銷售持續(xù)承壓，優(yōu)化“認房又認貸”正當時。①背景：7 月 27 日新華社消息，住建部部長倪虹表示，要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。②定義：認房是指銀行會參考擬購房人在擬購房地家庭名下實際擁有的住房套數(shù)來確定發(fā)放按揭貸款的比例；認貸是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內的購房公積金貸款及商業(yè)貸款記錄來確定發(fā)放貸款的比例。③變遷：當房地產過熱時，會出臺認房又認貸政策進行降溫；當市場低迷時，認房又認貸會有所放松。今年以來銷售在 3 月沖高后持續(xù)承壓，部分指標弱于去年同期，優(yōu)化首二套房認定標準以釋放需求恰逢其時。認房又認貸政策對商品住宅成交面積的影響效果較為顯著。在 2010 年啟動“認房又認貸”后，北京上海的商品住宅成交面積均由漲轉跌，當年上海同比下降 42%，2011 年繼續(xù)下降 11%；北京同比下降 36%，2011 年繼續(xù)下降14%。2014 年 930 新政后，當年上海同比下降 12%，由漲轉跌；北京同比下降 16%，跌幅擴大。2016 年末 2017年初一線城市再次啟用認房又認貸后，2017 年上海同比下降 34%，2015-2016 的升勢被打斷；北京同比下降 38%，跌幅再次擴大。目前僅少數(shù)核心城市仍執(zhí)行認房又認貸，若后續(xù)政策有所優(yōu)化，該部分城市或表現(xiàn)出一定的彈性。

投資建議

目前弱二線及三四線城市在政策端已應放盡放，本次住建部提出的降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施主要針對一線和強二線等高能級城市。推薦重點布局優(yōu)質一二線城市、改善產品占比高的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、越秀地產、濱江集團等。

風險提示

寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約。