文/樂居財經(jīng) 楊宏彬

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停牌整整15個月后，世茂集團終于達成了所有的復(fù)牌指引，讓公司的K線圖重新在港交所跳動起來。

7月30日，世茂集團(0813.HK)公告稱，公司已經(jīng)完成了去年7月15日聯(lián)交所發(fā)布的5條復(fù)牌指引要求，包括刊發(fā)2021年-2022年缺席的業(yè)績，以及完成前核數(shù)師羅兵咸永道會計師事務(wù)提出的關(guān)于4筆信托貸款的獨立調(diào)查等。因此，公司將于2023年7月31日正式恢復(fù)股票買賣。

復(fù)牌后的大跌，是意料之內(nèi)的事情。復(fù)牌當日，世茂一度跌超60%，最低報價1.44港元/股，而在停牌之時，世茂的股價為4.42港元。當日收盤，世茂集團報1.52港元/股，跌65.61%，總市值57.73億港元。

世茂復(fù)牌首日的下跌與當日行情形成反差，7月31日開盤，港股內(nèi)房股延續(xù)強勢，盤中天譽置業(yè)漲超35%，富力、佳兆業(yè)漲超19%，美的置業(yè)、融創(chuàng)中國漲超10%。

不過讓人意外的是，世茂旗下的A股平臺ST世茂(600823.SH)出現(xiàn)一字漲停，報1.53元/股，漲4.79%。

根據(jù)上市規(guī)定，聯(lián)交所可以可將已連續(xù)停牌18個月的證券除牌。而世茂的最后期限今年9月30日，當前成功復(fù)牌也意味著世茂擺脫了退市的風險。

截至目前，仍有20家內(nèi)房股處于停牌狀態(tài)。自今年3月以來，包括中國奧園、佳兆業(yè)集團、景瑞控股、融創(chuàng)中國等多家停牌的內(nèi)地房企，成功實現(xiàn)復(fù)牌或取得復(fù)牌的關(guān)鍵進展。

兩年虧損486億元

世茂連續(xù)刊發(fā)的三份財報，將公司的經(jīng)營狀況展示了出來。兩年內(nèi)，世茂一共虧損了485.85億元，萬幸的是，公司還沒資不抵債。

財報顯示，2021年及2022年，世茂分別實現(xiàn)營收1077.97億元及630.4億元，同比分別下降20.36%及41.52%，期內(nèi)的歸母凈利潤分別-270.93億元及-214.92億元，虧損有所收窄。

截至2022年12月31日，世茂集團總資產(chǎn)達約6162.1億元，總負債為5367.06億元，凈資產(chǎn)為795.05億元。

可以發(fā)現(xiàn)的是，世茂2021年的營收較2020年同期下降不多，但歸母凈利潤卻同比下滑了314.55%，由盈轉(zhuǎn)虧。除了毛利大幅減少外，還有一個重要原因便是落成物業(yè)的計提減值。

2021年，世茂的毛利為26.17億元，而2020年同期為396.67億元，同比下滑了93.4%。2021年內(nèi)落成物業(yè)的計提減值高達235.65億元，是毛利的9倍。這是世茂2021年出現(xiàn)大額虧損的主要原因。

減值計提在2022年對世茂的影響縮小，但公司的虧損并未出現(xiàn)明顯收窄，而在2022年，世茂的毛利還有所上升。

2022年，世茂的毛利潤為52.81億元，同比提升101.8%，落成物業(yè)的計提減值已縮減至10.54億元。年內(nèi)虧損未明顯改善的原因，是融資成本的飆升。期內(nèi)，世茂的融資成本凈額為151.18億元，是2021年的5倍有余。

世茂集團披露了目前集團在建情況及資產(chǎn)等。截至2022年末，世茂集團在建面積約為3814萬平方米。2022年竣工面積約為585萬平方米。2023年，世茂集團在建面積及竣工面積預(yù)計將分別為約450萬平方米及約600萬平方米。

“并表”千億債務(wù)

對于世茂集團補發(fā)的2份年度財報，核數(shù)師給出了“無法表示意見”的結(jié)論，對于中期報告則稱“無法發(fā)表結(jié)論”。依據(jù)是，目前世茂仍面臨較大的債務(wù)壓力，以及一筆信托融資相關(guān)事項利息開支無法明確于何時做出。

先看世茂的債務(wù)情況，截止2022年末，世茂集團的總有息負債合計為2740.07億元，較2021年末的2317.59億元增長18.2%，而2021年的總借貸較2020年的1,451.43億元增長了將近60%。兩年內(nèi)，世茂集團的有息債務(wù)增長了88.78%。

有息負債增加的原因，世茂集團給出了兩點，一是2021年發(fā)行了一些新票據(jù)和獲得了一些新融資，二是這兩年合作伙伴提早撤回投資權(quán)益，導(dǎo)致合聯(lián)營企業(yè)并表。

具體來看，2021年世茂集團合計發(fā)行過19.2億美元的優(yōu)先票據(jù)，提取過6.575億美元及51.285億港元的銀團貸款額度，以及通過世茂服務(wù)發(fā)行本金總額為31.10億港元的可轉(zhuǎn)換債券。期間，回購了8.20億美元的優(yōu)先票據(jù)，償還了銀團貸款4.76億美元及41.23億港元。

簡單計算，世茂集團于2021年增加的有息借貸凈額應(yīng)為12.815億美元以及41.155億港元。這些合計最多應(yīng)該不超135億元人民幣。

而這兩年里，世茂集團增加的有息負債為1289億元，也就是說，有約1154億元是所謂的合作伙伴提早撤回投資權(quán)益而增加的。值得一提的是，2021年底，瑞銀的報告曾估算，世茂集團的表外負債約為1200億元。

2022年末，世茂集團2740.07億元的有息負債中，有1748.44億元需在一年內(nèi)償還，公司手頭資金為337.72億元，其中171.90億元為監(jiān)管資金。期末公司的凈負債率高達302.2%，現(xiàn)金短債比僅為0.03。

截止2022年末，世茂集團未如期償還的借貸共計872億元，直至財報發(fā)布日期，世茂集團未如期償還的借貸已經(jīng)達到了1,211億元。

核數(shù)師提到的信托貸款，則是世茂集團與中信信托之間的一筆融資。2018年4月，世茂為開發(fā)深圳“世茂深港國際中心”項目，向中信信托獲取150億元的綜合授信，當年獲取的資金為132億元，其中49.4億元為增資款，中信信托關(guān)聯(lián)公司獲得項目公司30%股權(quán)；37.6億元為股東貸款；45億元是特定資產(chǎn)收益權(quán)貸款。

2022年3月，世茂集團向中信信托回購了項目公司30%的股權(quán)，作價49億元，并 將 相 關(guān) 金額在財報中列為借貸。因此，世茂集團于2022年末確認應(yīng)計利息撥備17億元。

核數(shù)師無法證實中信信托出資的實質(zhì)，也無法獲得足夠適當?shù)膶徲嬜C據(jù)，證明17億元的利息撥備應(yīng)在2022年度或者過往年度做出。

值得注意的是，去年3月，世茂集團原核數(shù)師羅兵咸認為世茂集團隱瞞一些信托貸款的存在，因而在辭職函中，羅兵咸要求對這些信托貸款進行獨立調(diào)查，公布調(diào)查結(jié)果并采取適當?shù)难a救措施。

今年6月，世茂集團已經(jīng)公布了4項信托融資安排的調(diào)查結(jié)果，其認為公司具備合理的商業(yè)理由使用信托安排，同時信托安排所得款項最終回撥至公司，并用于開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目及日常經(jīng)營。公司概無資金流出或挪用任何資金至個人賬戶的情況。