前天（8月2日）的土拍，可能是深圳現(xiàn)場競價(jià)中用時(shí)最短的土拍。

寶中宅地吸引21家房企報(bào)名競拍，20家進(jìn)入最終搖號(hào)，這種盛況在深圳也有一段時(shí)間沒見了。

(資料圖片僅供參考)

對(duì)于買房人來說，他們可能更關(guān)心的是，寶中即將多一個(gè)均價(jià)8字頭的新盤，相比片區(qū)動(dòng)輒10萬+/㎡的二手房價(jià)，新房很友好。

梳理寶中近3年出讓的4宗宅地，除1宗建成的安居房限價(jià)4.43萬/㎡外，3宗建商品房的限價(jià)都在8字頭。

而這3個(gè)商品房項(xiàng)目周邊，二手房成交最高時(shí)曾突破17萬/㎡。

問題來了。

寶中新房價(jià)鎖定8字頭，周邊的業(yè)主有什么反應(yīng)？

寶中被指“捂盤”的幾個(gè)待售新盤，會(huì)不會(huì)感到壓力？

寶中限價(jià)新盤即將入市

旁邊二手房從13萬/㎡跌到8字頭

寶中近3年出讓的宅地，大多是從商業(yè)辦公用地調(diào)整為宅地，而且每調(diào)整一宗，就出讓一宗。

除昨天中鐵拿下的地塊外，前期出讓的3宗地均處于在建狀態(tài)，最快入市的是越秀瑞樾府，預(yù)計(jì)在8月，限價(jià)8.86萬/㎡。

而地塊最早出讓的鴻榮源胤璇，目前進(jìn)展相對(duì)較慢。

▲鴻榮源胤璇工地?| @深圳買房計(jì)劃?的朋友攝于2023年6月

“有周邊業(yè)主降價(jià)，就是因?yàn)檫@幾個(gè)限價(jià)盤?！敝饕獦I(yè)務(wù)在寶中的資深中介劉立說。

據(jù)他介紹，目前寶中的成交量和帶看量相比之前稍微有一點(diǎn)起色，但業(yè)主和客戶心態(tài)都不高，誠心賣的房源甚至還有小幅度的降價(jià)。

▲從左到右，分別是寶中2021年7月、2022年12月、2023年8月掛牌均價(jià)

而這幾個(gè)限價(jià)盤周邊，是寶中樓齡相對(duì)較老的小區(qū)，“基本都貼著參考價(jià)賣，有的房源甚至低于參考價(jià)成交。”

以越秀瑞樾府旁邊的小區(qū)為例，深業(yè)新岸線2021年曾經(jīng)有房源近13萬/㎡成交，而近半年成交基本在8.8-9.9萬/㎡之間。

最新的一套成交價(jià)約8.8萬/㎡，相比最高峰時(shí)跌了31.8%。

還有掛牌房源3個(gè)半月調(diào)價(jià)3次，一共降了200萬。

據(jù)熟悉這套房源的中介透露，如果買家誠心買，價(jià)格還可以談。

幸福海岸今年也有接近參考價(jià)的成交案例。

這個(gè)小區(qū)的二手房參考價(jià)是8.84萬/㎡，查看成交記錄，此前曾超過13萬/㎡。

寶中業(yè)主降價(jià)背后，即將入市的限價(jià)盤并不是單一因素。

市場大環(huán)境冷淡，寶中價(jià)格也難以維持堅(jiān)挺。

我們從多位市場人士處了解到，寶中的標(biāo)桿豪宅壹方玖譽(yù)近期也有房源降價(jià)出售，成交價(jià)從此前的18-23萬/㎡降到14-16萬/㎡。

有房源去年掛牌近2000萬，如今降了500萬。

也有房源報(bào)價(jià)近半個(gè)億，最終降價(jià)近600萬成交。

“壹方玖譽(yù)7月估計(jì)成交有15套以上，稍微降價(jià)就有人買，豪宅買家跟剛需不一樣，他們覺得價(jià)格合適就會(huì)出手?！?/p>

不過，也有寶中業(yè)主對(duì)未來抱持樂觀預(yù)期。

我認(rèn)識(shí)的一位寶中業(yè)主認(rèn)為，寶中的價(jià)值越來越好，土地很稀缺，因此區(qū)域二手樓的價(jià)格會(huì)越來越堅(jiān)挺。

寶中這4個(gè)“鴿王”盤近期傳新消息

業(yè)內(nèi)：限價(jià)盤對(duì)它們不會(huì)造成壓力

除以上3個(gè)限價(jià)盤外，寶中還有4個(gè)待售新盤，都是買房人曾經(jīng)期待入市的項(xiàng)目（現(xiàn)在不確定是否還在等它們）。

最新傳出入市信息的是云璽錦庭。

▲購房社群截圖

此外，還有都市茗薈二期、盛意家園、泰華梧桐林居等。

從此前市場傳出的消息來看，定價(jià)大概超10萬/㎡，相比3個(gè)8字頭的限價(jià)新盤來說，有近2萬/㎡的價(jià)差。

那么，限價(jià)盤會(huì)對(duì)這幾個(gè)待售的“鴿王”造成壓力嗎？

“這幾個(gè)待售樓盤，開發(fā)商基本都是民企，在開發(fā)成本、溢價(jià)銷售方面都有很強(qiáng)的能力，可以說，他們要套現(xiàn)毫無壓力?！币拙悠髽I(yè)集團(tuán)深圳公司副總經(jīng)理潘傳燦分析。

◎?云璽錦庭

價(jià)格：2019年備案均價(jià)約10.9萬/㎡

套數(shù)：約184套現(xiàn)房未售

2019年11月開盤，推售382套住宅，戶型建面約58-254㎡，當(dāng)天去化超8成。

近期傳出118-156㎡現(xiàn)房將入市，價(jià)格11萬/㎡起。

▲圖源：中原大咖

◎?都市茗薈花園

價(jià)格：2020年均價(jià)約10.9萬/㎡

套數(shù)：一期剩余房源、二期共近千套

二期住宅幾乎每個(gè)月都傳要入市，網(wǎng)傳戶型為87-150㎡的3-5房。

不過，近期網(wǎng)傳消息稱，項(xiàng)目銷售已經(jīng)撤了，估計(jì)今年不會(huì)入市。

▲都市茗薈二期?| 家在論壇網(wǎng)友@BF香 發(fā)布于5月初

都市茗薈花園上一次開盤是2020年，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目推售1棟A、B、C座的69套住宅房，戶型為約199㎡、約240㎡，備案均價(jià)約10.9萬/㎡。

目前從房地產(chǎn)信息平臺(tái)可以看到，都市茗薈一期還有部分住宅房源未售。

而根據(jù)規(guī)劃，都市茗薈花園二期還有724套房源。

即一二期總共未售房源總量近千套。

◎?泰華梧桐林居

價(jià)格：周邊二手房參考價(jià)約10萬/㎡

套數(shù)：約4482套

項(xiàng)目在新錦安海納公館、西岸觀邸旁，是寶中待售新盤中體量最大的。

總占地面積約7.65萬㎡，總建面超過40萬㎡，或?qū)?482套房源。

▲項(xiàng)目效果圖 來源：家在深圳

泰華梧桐林居早在2003年就已簽訂用地合同（深地合字[2002]4137號(hào)），2007年11月便取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（深規(guī)許BA-2007-0318號(hào)）。

甚至，2008年就傳出過“即將開盤”的消息。

▲截自深圳市規(guī)劃和國土資源局

現(xiàn)在多年過去，如果按70年產(chǎn)權(quán)計(jì)算，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限或僅剩余50年。

項(xiàng)目靠近1號(hào)線新安站，周邊有寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校、南科大醫(yī)院，并且也是寶安中學(xué)（集團(tuán)）小學(xué)部學(xué)區(qū)內(nèi)，配套看好。

◎?盛意家園

價(jià)格：周邊二手房參考價(jià)約8萬/㎡

套數(shù)：約220套

盛意家園是個(gè)有故事的新盤。

在2020年，《寶安日?qǐng)?bào)》曾報(bào)道項(xiàng)目因被投訴“捂盤”而被住建局約談。

不過項(xiàng)目當(dāng)時(shí)表示“未達(dá)到現(xiàn)樓銷售條件”，一直沒有入市。

▲中間樓棟為盛意家園

隨后，在2021年8月，盛意家園在阿里法拍平臺(tái)上掛售，起拍總價(jià)8.8億，但僅一天就拍賣“中止”，原因是“有細(xì)節(jié)尚未溝通清楚”。

而盛意家園官方卻稱消息失實(shí)，將現(xiàn)樓銷售。

不過，兩年過去了，項(xiàng)目依然沒有銷售跡象。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)消息，盛意家園所在的A003-0406宗地早在2010年已出讓，如今13年過去，依然未入市。

盛意家園靠近5號(hào)線翻身站，周邊有壹方城、濱海小學(xué)和海旺學(xué)校，還有在建的寶安藝術(shù)中心，居住環(huán)境不錯(cuò)。

但項(xiàng)目是獨(dú)棟，被其他小區(qū)半包圍，建面也只有2.3萬㎡左右，約220套房源。

網(wǎng)傳戶型約為47-154㎡。