文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

砍了兩億多并購金后，河南籍上市物企榮萬家（02146.HK）的并購行動反而頻繁了起來。在最近一個月左右的時間里，已經(jīng)馬不停蹄敲定了兩個標的公司。

(相關(guān)資料圖)

7月28日，榮萬家刊發(fā)公告稱，于當日交易時段前，其與榮盛控股股份有限公司（簡稱“榮盛控股”）訂立了一份買賣銷售股權(quán)協(xié)議，收購后者在萬家智慧環(huán)境(北京)有限公司（簡稱“萬家智慧”）持有的70%，對應代價為5015.5萬元。

時間往前推，6月21日，榮萬家剛宣布收購河北金項物業(yè)集團有限公司（簡稱“河北金項物業(yè)”）80%股權(quán)，對價4000萬元。

有意思的是，就在此幾天前，6月16日，榮萬家曾一紙公告，決定對全球發(fā)售所得款項凈額用途進行變更，將“業(yè)務擴張”項下“戰(zhàn)略收購及投資物業(yè)管理公司”未動用的約3.85億港元重新分配。

其中，僅保留了1.52億港元并購金，并將目標從對口的物業(yè)管理轉(zhuǎn)向了從事環(huán)衛(wèi)、醫(yī)美及旅游旅居公司；而砍出來的約2.33億港元，則分配到了豐富社區(qū)增值服務組合（約5840萬港元）、補充營運資金及其他一般企業(yè)用途（約1.75億港元）。

在債務與虧損壓力下，關(guān)聯(lián)房企榮盛發(fā)展（002146.SZ)正意圖轉(zhuǎn)型新能源賽道自救。（延伸閱讀：房企自救，找到了一條時髦的賽道）

5月26日，榮盛發(fā)展公告，擬以發(fā)行股份的方式，收購控股股東榮盛控股持有的榮盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股權(quán)。

在此背景下，業(yè)務發(fā)展還高度依賴母公司的榮萬家，不得不尋求獨立發(fā)展的道路。

開拓物管服務之外的特色賽道，打造并形成自身的差異化競爭力，是解決榮萬家發(fā)展前路的困境，甚至實現(xiàn)彎道超車的方案之一。但值得注意的是，完成上述兩筆交易后，榮萬家在IPO募資中為這部分收并購預留的資金，已經(jīng)所剩不多了。

對于榮盛控股背后的老板耿建明而言，目前無論是地產(chǎn)還是物業(yè)，都面臨不小的困境。

一筆關(guān)聯(lián)收購

“不排除后續(xù)榮萬家使用募集資金接收榮盛發(fā)展因業(yè)務轉(zhuǎn)型而剝離的資產(chǎn)”，此前榮萬家變更募資用途之時，就曾有業(yè)內(nèi)人士作出如是預測。

如今來看，頗有先見之明。萬家智慧70%股權(quán)的賣家榮盛控股，正是榮萬家的控股股東之一。

從萬家智慧的成立時間2023年5月30日來看，雙方應該是從一開始就作好了這個打算。6、7月，榮盛控股先后將旗下5家環(huán)境發(fā)展公司塞入萬家智慧，為這個新公司填充資產(chǎn)。

在收購公告中，榮萬家披露，截至2023年5月31日，萬家智慧經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為約4.43萬元。

2021年度、2022年度、以及截至2023年5月31日，萬家智慧除稅前凈利潤額分別為1228.84萬元、1435.60萬元，以及7434.49萬元；對應期內(nèi)，稅后凈利潤額分別為921.63萬元、936.40萬元，以及572.14萬元。

據(jù)此計算，這筆關(guān)聯(lián)交易的收購PE約為7.65倍，并未作較高溢價。

資料介紹，萬家智慧主要從事環(huán)衛(wèi)及相關(guān)服務，共管理項目13個，在管建筑面積約1314.58萬平方米，覆蓋于中國境內(nèi)的三省五市。

榮萬家直言，收購萬家智慧，“可讓本公司利用目標集團現(xiàn)有的城市服務專業(yè)知識、合約及客戶關(guān)系，降低進入環(huán)衛(wèi)業(yè)務的成本，并可擴大及分散本集團的收入來源”。

上市物企收購關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)的情況并不少見，背后的原因往往指向關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的流動性問題。榮萬家的這筆收購對自身多業(yè)態(tài)發(fā)展有利，不過是否有更深層次的作用也未可知。

值得一提的是，上市以來榮萬家共展開了3次收購行動，其中兩筆都是關(guān)聯(lián)交易。除了萬家智慧，去年12月18日，榮萬家曾斥資4535萬元，從榮盛發(fā)展旗下收購了盛行旅居生活服務77%股權(quán)。

“榮盛要想把新能源作為未來的主營業(yè)務，或還將繼續(xù)剝離資產(chǎn)，而榮萬家的接盤收購或許也還沒有結(jié)束。”有分析人士表示。

被迫獨立

對母公司高度依賴，是榮萬家IPO之時就曾被“詬病”過的點。

榮萬家有意改善這個局面。上市全球募資，榮萬家的所得款項凈額約為11.68億港元，在最初的計劃中，60%將用來收購物業(yè)管理及下游公司。但在并購市場物色了一大圈，最終落地的收購寥寥。

缺乏收并購助力，榮萬家的規(guī)模增速緩慢，而僅依靠招投標，也難以“斷奶”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，其來自榮盛集團的在管面積約為7126.7萬平方米，占總在管面積的97.2%；貢獻的物業(yè)管理服務收入約為12.47億元，占該業(yè)務板塊總收入的97.3%。

在4月初，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》曾對發(fā)布2022年財報的50家港股物企進行關(guān)聯(lián)交易統(tǒng)計。其中，有30家物企公布了在管項目中關(guān)聯(lián)方貢獻情況，占比97.2%的榮萬家高居榜首；緊隨其后的華發(fā)物業(yè)服務，這一數(shù)據(jù)為86.9%。

地產(chǎn)行業(yè)花好月圓，憑借關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)定的面積輸送，物企還能佛一佛。但事實是，風暴襲來，榮盛發(fā)展自顧不暇。

2022年財報顯示，榮盛發(fā)展期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入317.93億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤為-163.11億元。其中，作為最主要的收入來源的地產(chǎn)開發(fā)收入288.79億元，占總營收的90.83%，毛利率僅為2.23%。

大額虧損、美元債違約、股價下跌，重重壓力之下，5月26日，榮盛發(fā)展公告，拋出收購控股股東榮盛控股持有的榮盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股權(quán)。

榮盛發(fā)展這條自救方案能否行得通還不好說，但榮萬家的確需要學會獨立行走了。

此外，值得注意的是，2022年底，榮萬家計提了約2.09億壞賬準備后，還有約19.49億應收款。根據(jù)其業(yè)務來源判斷，其應收款絕大部分應該來自陷入困境的關(guān)聯(lián)方榮盛集團。

錢袋現(xiàn)狀

“今年以來，我們在收并購上會下功夫”，披露河北金項物業(yè)與萬家智慧兩筆收購后，榮萬家副總經(jīng)理孟慶斌在接受訪談時曾表示，未來收購標的會聚焦在城市服務、產(chǎn)城以及商寫等方面。

誠如孟慶斌所言，相比前幾年瘋狂的收并購，如今物業(yè)行業(yè)收并購PE不高。對于榮萬家而言，這或許是一個機會。

不過，2023年根據(jù)常州市新北區(qū)人民法院、嘉興市南湖區(qū)人民法院及蘇州市吳中區(qū)人民法院的指示，榮萬家從存放所得款項凈額的銀行賬戶中超額動用了約670萬港元，用來結(jié)算公司的應付賬款。

一定程度上，這也說明榮萬家的運營資金周轉(zhuǎn)或許并不寬裕。因此才有了砍去的2.33億并購金，約1.75億港元都用來補充營運資金及其他一般企業(yè)用途。

更改募資用途之后，榮萬家預留的并購金本就不多。收購河北金項物業(yè)與萬家智慧之后，所剩資金就更少了。未來的收購，或許需要榮萬家安排內(nèi)部其他資金撥付，或者面向資本市場配股再融資。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為8.22億元。若將狩獵對象瞄向較小的標的公司，作一些“小而精”的收并購，榮萬家還是能游刃有余。

6月底以來，榮萬家的股價回漲了不少。7月4日至21日的區(qū)間漲幅曾達60.11%，最近十來天有所回落。截至8月4日收盤，其股價報2.71港元/股，當日漲幅5.45%，市盈率(TTM)約3.85倍，總市值約10.19億港元。