8月9日，天風(fēng)證券發(fā)布7月百?gòu)?qiáng)房企銷售點(diǎn)評(píng)。

【資料圖】

行業(yè)追蹤（2023.7.28-2023.8.3）

7 月供需兩淡，樓市延續(xù)探底行情

7 月房企銷售環(huán)比-36.1%，銷售規(guī)模繼續(xù)走低、延續(xù)探底趨勢(shì)，各性質(zhì)房企增速普降，主要或與 1）7-8 月迎來(lái)傳統(tǒng)銷售淡季。2）供需兩端制約之下，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩、企業(yè)去化壓力仍然較大；3）目前市場(chǎng)需求和購(gòu)買力透支、行業(yè)信心仍處在低位；4）房?jī)r(jià)走弱，加之前期需求集中釋放，銷售迎來(lái)階段性瓶頸期等因素有關(guān)。7 月下旬中央頻繁表態(tài)，釋放利好信號(hào)，整體新房成交規(guī)模未來(lái)或止跌企穩(wěn)。全口徑看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 7 月單月銷售分別為 1616 億元、985 億元、3719 億元，高基數(shù)效應(yīng)下，同比分別-33.0%、-37.8%、-34.7%，增速相比 6 月份分別下降 4pct、6.5pct、6.2pct，環(huán)比分別-34.9%、-36.3%、-36.1%。1）TOP10 房企中除越秀地產(chǎn)當(dāng)月同比 30.6%外，均同比下降。2）TOP11-20 房企中有 6 家房企降幅超過(guò) 30%。3）7 月百?gòu)?qiáng)房企環(huán)比增速上升，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企的環(huán)比增速分別為-34.9%、-36.3%、-36.1%。較 6 月相比，環(huán)比增速分別下降 36.3pct、34.3pct、46.9pct。

分化格局繼續(xù)演繹，地方國(guó)企韌性良好

百?gòu)?qiáng)房企格局繼續(xù)分化。在 TOP20 房企中，除越秀地產(chǎn)當(dāng)月同比 30.6%外，均同比下降，有 11 家房企降幅超過(guò) 30%，旭輝集團(tuán)降幅最大，同比-70.8%。1）地方國(guó)企方面，單 7 月同比 1.2%，顯著好于央企/民企（-22.0%/ -46.5%）。2）央企方面，7月單月同比-22.0%，環(huán)比-36.3%，同、環(huán)比均好于行業(yè)平均（包括招商/保利/華發(fā)/建發(fā)/濱江/越秀/中海/華潤(rùn)）；銷售均價(jià) 2.0w/平，顯著高于百?gòu)?qiáng)均價(jià) 1.8w/平。3）典型非國(guó)央企，萬(wàn)科/龍湖/金地/新城單 7 月分別同比-40%/-34%/-43%/-46%，較上月分別下降 25 pct /3 pct /增加 10 pct /5pct。

百?gòu)?qiáng)房企格局繼續(xù)分化，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力有限；核心城市為市場(chǎng)聚焦點(diǎn)，市場(chǎng)去化更好，但整體各城呈現(xiàn)普降趨勢(shì)。

年中房企促銷力度加強(qiáng)，銷售均價(jià)環(huán)比下降

7 月銷售均價(jià)環(huán)比下降 2.9%，相比 6 月份增加 2.6pct，主要或因去庫(kù)存壓力下，房企促銷力度及手段升級(jí)。從全口徑的銷售均價(jià)看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企7 月單月銷售均價(jià)為 17185、15319、17590 元/平米，同比分別-6.8%、-5.8%、+2.7%，較 6 月份分別-24.1pct、-13.2pct、-8.5pct，環(huán)比變動(dòng)分別為-6.7%、-16.1%、-2.9%。TOP10 房企中，除建發(fā)/濱江銷售均價(jià)增加，其他環(huán)比均有下降；同

比來(lái)看，建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)同比增速為正，分別為建發(fā) 20195 元/平米（同比+11.5%）、濱江集團(tuán) 45991 元/平米（同比+3.2%），其余房企銷售均價(jià)單月同比均有下降，其中保利發(fā)展均價(jià)升至 17325 元/平米（同比-66.2%）。

7 月進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，成交量連續(xù)三周下滑，最后一周成交量止跌。開(kāi)發(fā)商供應(yīng)疲軟，市場(chǎng)去化節(jié)奏繼續(xù)放緩，銷售環(huán)比回落但下滑幅度符合預(yù)期。8 月供應(yīng)推貨或有望回暖，但高基數(shù)下同比仍承壓。高溫天氣稍退，一線已有樓盤到訪開(kāi)始回升。中央政策積極表態(tài)后，月末一線城市如深圳二手房帶看量環(huán)比已開(kāi)始回暖。

7 月同比-29%，相較上月一線、二線回暖，三線及以下降溫

新房市場(chǎng)本周成交 216 萬(wàn)平，月度同比-28.98%，相較上月改善 2.60pct；累計(jì)庫(kù)存15624 萬(wàn)平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場(chǎng)本周成交 141 萬(wàn)平，月度同比-9.52%，相較上月下降 15.40pct。土地市場(chǎng)本周成交建面 1711 萬(wàn)平，滾動(dòng)12 周同比-24.75%；成交總額 256 億元，滾動(dòng) 12 周同比-30.24%；全國(guó)平均溢價(jià)率5.49%，滾動(dòng) 12 周同比+1.88pct。本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)+3.20%，較上周下跌6.59pct，漲幅排名 5/31，領(lǐng)先滬深 300 指數(shù) 2.50pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)-3.76%，較上周下降 11.19pct，漲幅排序 11/11，跑輸恒生指數(shù) 1.86pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-2.65%，較上周下跌 15.71pct。

投資建議：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)看好地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，邏輯包括：地產(chǎn)板塊調(diào)整相對(duì)充分、政策釋放友好信號(hào)、板塊逐步走出反彈走勢(shì)。具體來(lái)看：1）板塊調(diào)整至相對(duì)低位，2）地產(chǎn)政策預(yù)期改善，基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號(hào)，3）地產(chǎn)鏈近期連續(xù)表現(xiàn)，逐步走出反彈走勢(shì)。隨著二季度地產(chǎn)基本面走弱，新一輪政策友好期或已來(lái)臨，貨幣政策端近期存款、逆回購(gòu)、SLF 等利率逐步下調(diào)，需求端青島新政指引需求托底信號(hào)，融資端支持有望從前期放緩進(jìn)入加速推進(jìn)節(jié)奏。標(biāo)的方面，建議重點(diǎn)關(guān)注：我愛(ài)我家、天地源、招商蛇口、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)。建議關(guān)注以下思路：①存量房賽道（我愛(ài)我家、貝殼W）、②行業(yè)復(fù)蘇（中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展）、③格局優(yōu)化（天地源、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)）、④信用修復(fù)（新城控股、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1) 證券市場(chǎng)波動(dòng)、政策推進(jìn)節(jié)奏及實(shí)施效果等存在不確定性；2) 信用修復(fù)、格局優(yōu)化及行業(yè)復(fù)蘇可能存在不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；3) 宏觀環(huán)境變化或?qū)π袠I(yè)及公司的運(yùn)行產(chǎn)生影響。