8月8日，“深圳首屆深圳住房租賃高質(zhì)量發(fā)展論壇”在五洲賓館舉辦。

(資料圖片僅供參考)

此次論壇由深房中協(xié)與深不動產(chǎn)運營服務(wù)行業(yè)協(xié)會攜手舉辦，會上，《深圳市房屋租賃行業(yè)服務(wù)倡議》正式發(fā)布。據(jù)了解，深圳市房屋租賃行業(yè)七大倡議包括：依法合理經(jīng)營，公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實行明碼標(biāo)價，確保房源信息真實有效，不虛假宣傳，規(guī)范簽署租賃合同，保障個人信息安全等。

為了推動住房租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展，更好地服務(wù)行業(yè)和企業(yè)，兩家協(xié)會將正式啟動保障性租賃住房去化平臺的研發(fā)，以助力解決行業(yè)痛點。

這次邀請的嘉賓陣容很強(qiáng)大，分享的干貨也非常多，本文，娟子和大家梳理下，文章有點長~

深圳租金首次出現(xiàn)負(fù)增長

坪山今年租金漲幅第一

此前，深圳貝殼研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月深圳全市商品房平均租金為77元/平方米，同比下跌1.7%。雖然租房需求旺盛，但租金上漲動能不足，一方面是因為不少租客的租房預(yù)算下降，需求由核心區(qū)域向關(guān)外擴(kuò)散，另一方面是市場上房源供應(yīng)較多，租客可選擇范圍擴(kuò)大，降低了房東的租金預(yù)期。

在論壇上，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士發(fā)布的研究數(shù)據(jù)，再次論證了這一點。

在2022年上半年之前，平均租金80-90元/平方米（商品住房租賃市場的租金，不包含城中村、長租公寓的租金），出現(xiàn)了很大的下調(diào)；從2022年第四季度開始出現(xiàn)負(fù)增長，這是從來沒有過的現(xiàn)象。

深圳2200萬實際管理人口，近80%的人租房（城中村約有1100萬人的租賃需求），租賃需求很旺盛，但是租金價格跌了，而且繼續(xù)負(fù)增長，未來負(fù)增長還會持續(xù)一段時間。

值得一提的是，原本認(rèn)為租金非常堅挺的“原特區(qū)內(nèi)”下跌了，租賃洼地或者沒有什么人租房的坪山從去年第四季度開始漲幅第一。

深圳租賃市場近期出現(xiàn)新形勢還體現(xiàn)在，租客平均年齡拉升，上半年深圳租客平均年齡38歲，為6年來最高。

我們要知道，2015年深圳平均購房年齡是27歲，現(xiàn)在租客平均年齡38歲，房東平均年齡46歲，如果說租客平均年齡38歲為6年新高，這說明大家買房在不停往后推。

買房年齡大增大，這也預(yù)示著長租時代已經(jīng)到來，這對租賃市場來說是個好消息。

另一個現(xiàn)象，租客往外圍低租金區(qū)域遷徙是一個大趨勢，這也是坪山的租金連續(xù)上漲的原因，像傳統(tǒng)高租金的福田、南山、寶安等區(qū)，租賃占比都有所下降。

李宇嘉表示，租金下降這不僅僅是深圳的現(xiàn)象，北京和上海也是這樣。

租賃供給側(cè)改革已見成效?

2024、2025年后租金會下降

據(jù)了解，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，市委、市政府進(jìn)一步提高了“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原目標(biāo)54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套（間）。

李宇嘉認(rèn)為，租賃供給側(cè)改革是放量的，是趨勢性增加，對租賃的影響是長期的，我們必須適應(yīng)這樣的新趨勢。

2021-2022年總共籌建22.5萬套，60萬套的任務(wù)還在后面，95個新建的保租房項目，77個在2024-2026年竣工，這是一個巨大的供應(yīng)。（具體以官方數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）

他表示，2024、2025年大規(guī)模保租房供應(yīng)效果開始顯現(xiàn)，按照既有的路徑，屆時深圳租金將會大幅下降。（具體以實際市場為準(zhǔn)）

一方面是2020年有大批的長租公寓用地，這些房子都是拿來投資，會產(chǎn)生租賃住房；其次是工業(yè)上樓，每年建設(shè)不少于100萬平米的宿舍；這兩年在新增供應(yīng)里，已經(jīng)把產(chǎn)業(yè)用地調(diào)為住宅用地。

另一方面，從2019年開始，整個供給側(cè)改革在商品住房或者整個住房領(lǐng)域開始放量，“十四五”深圳供1500公頃地，平均每年300公頃，比“十二五”和“十三五”的平均值翻了一倍多。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，深圳未來不缺住宅， 這也是未來租金會平民化的原因之一，對于租客來說，這也是好事。

讓租房者有穩(wěn)定感

從價格和租購?fù)瑱?quán)上找突破口

租居快速發(fā)展，近年來在國家政策強(qiáng)力推動下，大城市租賃式居住模式發(fā)展非?？欤攸c城市服務(wù)面公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等，各類租居形態(tài)大規(guī)模集中入市，目前全國住房租賃企業(yè)已達(dá)2萬家左右。

在“重售輕租”的住房制度下，高房價以及租賃市場不夠發(fā)達(dá)、不夠規(guī)范，使許多人特別是新市民、青年人既買不起房又租不好房，如何解決租、住矛盾？

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)博士表示，當(dāng)下要讓租房有穩(wěn)定感，就要發(fā)展規(guī)?；I(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃，就要解決三大基本問題：

1、長期、低成本、大額的資金。

2、合理的投資回報率。了合理的回報率，才能良性循環(huán)，才能持續(xù)發(fā)展。

3、讓人們愿意租房住。好租房、租房好，希望人們愿意租房住，而不是被迫無奈。

這里需要解決兩大問題：一是租購?fù)瑱?quán)或者租賃賦權(quán)。二是穩(wěn)定租賃關(guān)系，居民不愿意租房的主要原因之一是租房沒有家的感覺，不踏實，房東要賣房或者漲租，就要搬離。

租金是非常敏感的問題，特別是現(xiàn)在搞住房租賃企業(yè)，現(xiàn)在是希望控制租金，可以控制租金的漲幅，但輕易不能搞租金管制、租金指導(dǎo)價，否則將來這個市場發(fā)展不起來。

此外還有續(xù)期規(guī)則，到期時應(yīng)該按照同地段同品質(zhì)住房市場租金，不是雙方吵架，簽訂長期租約也是不可能的。

柴強(qiáng)認(rèn)為，目前，我國城鎮(zhèn)化率才65.2%，城鎮(zhèn)化率至少要達(dá)到75%以上，這意味著，未來人口越來越多在城鎮(zhèn)之間流動，特別是流向大城市，城市越大租住率越高，新市民和青年人大多數(shù)是租房住。

租房的特點是能夠持續(xù)不斷有現(xiàn)金流，成長性、穩(wěn)定性、持續(xù)性的現(xiàn)金流，特別適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

希望住房租賃企業(yè)堅持做優(yōu)、做久、做強(qiáng)、做大的發(fā)展路徑，首先是做好，再是時間做長、做強(qiáng)，順其自然做大，不宜賺大錢。要建設(shè)高品質(zhì)專業(yè)化住房租賃隊伍，走職業(yè)化、專業(yè)化發(fā)展路徑，住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人和從業(yè)人員都要把住房租賃視為一個專門的職業(yè)。

國家高端智庫CDI研究院教授、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會專家宋丁博士表示，租居的平權(quán)化比宜居化更重要，未來租購并舉是大勢所趨，租居占比將日益提升并在城市經(jīng)濟(jì)中扮演日益重要的角色，從法權(quán)視角看，租購?fù)瑱?quán)同樣是大勢所趨，法律將保護(hù)所有租居者的合法權(quán)益。

深圳一千多個城中村改造是大勢所趨，這是未來政策的走向。

只有租購?fù)瑱?quán)才能保障租購并舉模式的穩(wěn)健成長，沒有租購?fù)瑱?quán)，并舉不了，租客永遠(yuǎn)是卑微的。

權(quán)的第一層是物化性權(quán)利配置，比如居住權(quán)、配套服務(wù)使用權(quán)、子女教育權(quán)、物管配置權(quán)等，租客住一年，跟業(yè)主的權(quán)利是一樣的。

但更重要的是一系列精神性的權(quán)利歸化，如社會尊重、司法保護(hù)、自我心理平衡、人文價值界定等，這些東西看不見、摸不著，但是它的意義比前面的物化更重要。

宋丁認(rèn)為，中國租居發(fā)展有“七大趨勢”，分別是規(guī)程化、集群化、高質(zhì)化、保障化、多元化、比價格化和常態(tài)化。

即確保租居方向是有質(zhì)量、有品質(zhì)的，為新市民和青年人準(zhǔn)備的保障性租賃住房是一個大方向。同時，未來的租居將是多主體供給、多渠道保障格局；在價格方面，租居將遵從性價比穩(wěn)漸調(diào)整租金價格。

未來中國城市居住市場的一個重大改變是越來越多的人將放棄買房而進(jìn)入租居大軍，有些人甚至?xí)L期乃至終生租房而居，租居將成為城市生活的一種常態(tài)和一種特色文化。

多舉措保障

深圳租房也會住得越來越好

在論壇上， 深圳市住房和建設(shè)局房屋租賃管理處處長王玉亭表示，住房租賃問題不是小問題，它既是群眾關(guān)心的問題，也是城市發(fā)展的問題。

城市想要發(fā)展好，就得讓大家住好，住有所居。

她認(rèn)為，住房租賃問題是經(jīng)濟(jì)問題，也是人口問題，深圳是個移民城市，針對來深建設(shè)者，我們提供的住房租賃產(chǎn)品也要滿足各個層次的需求者。

她倡議，我們面臨未來的發(fā)展，要凝神聚力，擰成一股繩一起把住房租賃行業(yè)做好做大做強(qiáng)。相信規(guī)范化、專業(yè)化、品質(zhì)化不僅是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的需要，也是住房租賃企業(yè)、行業(yè)發(fā)展的需要，更是這個行業(yè)誕生之初即具備的核心特質(zhì)與內(nèi)在動力。

事實上，近年來，深圳在租賃住房上支持力度也越來越大，除了土地供應(yīng)外，政策也在多方位支持。

8月1日起實行的《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》，基本涵括了各類人群。

公共租賃住房主要面向符合條件的住房困難深圳戶籍居民，以及為社會提供基本公共服務(wù)的一線職工；

保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體。

此外，深圳市住房公積金管理中心起草《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金租房提取有關(guān)事項的通知（征求意見稿）》，正在向社會公開征求意見?！锻ㄖ窋M普惠提高住房公積金租房提取額度至月繳存額的80%，并重點加大對新市民、青年人、多子女家庭、承租公共租賃住房職工的支持力度。

……

社會在發(fā)展，城市在進(jìn)步，城市居住環(huán)境提升是城市迭代升級的一環(huán)。

未來，城市要?發(fā)展，既要留住更為高薪、精英的階層，也要留住前來深圳的基礎(chǔ)建設(shè)者；然而，為不同人群創(chuàng)造、提供更為舒適的居住空間，是未來城市讓來者留下來的競爭力之一！

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