文/樂居財經(jīng) 許淑敏

中建智地的年中工作會議上，董事長樊飛軍、總經(jīng)理吳國強雙雙露面。

(相關資料圖)

樊飛軍稱，上半年憑借“開局就是決戰(zhàn)、起步就要沖刺”的勁頭，取得了一系列成績，而下半年經(jīng)營任務依舊艱巨繁重。

吳國強則做出了具體部署，強調(diào)“誓死達成公司年度指標，全力沖刺確保年度經(jīng)營目標任務圓滿完成”。

二人分工合力，不斷推動中建智地往上走。

近兩年，中建智地在樊飛軍、吳國強的帶領下，確實很“拼”。不斷搶占北京市場，深耕江蘇市場，也落地廣州、上海等地。

2022年，中建智地全國銷售規(guī)模已經(jīng)突破200億，在北京市場也突破百億規(guī)模，沖刺的意味不容小覷。

地產(chǎn)業(yè)務，似乎已成為中建一局越來越重要的利潤“奶牛”。2020年至2022年，中建智地的凈利潤，在中建一局的占比，分別為4.31%、8.43%、17.55%，提升較快。

只是沖刺途中，它也面臨著整體行業(yè)下行的挑戰(zhàn)、愈發(fā)激烈的市場競爭，更需直面來自中建系內(nèi)部的競爭。

突圍并不容易，中建智地為了維持資金運轉、規(guī)模增長，走上了加快周轉的路子，拿地三、四個月即開盤的項目，不在少數(shù)。

與此同時，中建一局的負債、資金因素，又影響著中建智地的未來走向。

京城拓地

中建智地正在趕進度，趕著拿地、銷售、開發(fā)。

這兩年，北京每一場土拍，幾乎都有著中建智地的身影。甚至在去年的北京第四批集中供地當中，中建智地報名參拍了全部6宗地塊，對于土地的渴求可見一斑。

據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，近三年來，中建智地在北京拿下了8宗地，斥資近200億元，而多數(shù)地塊，主要圍繞于房山區(qū)域。

中建系旗下八局，各有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，且分布區(qū)域各有側重。而中建智地作為中建一局旗下房地產(chǎn)開發(fā)集團，總部正是位于北京，經(jīng)營區(qū)域集中在北京、江蘇等地區(qū)。

相較于幾年前，中建智地在大本營北京，發(fā)力的趨勢明顯。憑借著拿地規(guī)模的上升，中建智地的銷售規(guī)模也不斷上升。

2020年，中建智地在北京市場并未上榜，排名30名開外，直到2021年，中建智地才榜上有名，權益銷售金額達到91.1億元，位居北京房企銷售榜單第16名。

今年上半年，中建智地更是擠入北京市場TOP10，銷售達到94.5億元。

其在全國的排名，也從2020年的155名，上升至2023年上半年的59名，跨度近百名。

中建智地的擴張有目共睹，但其中亦伴隨著一些壓力。

尤其是在土地競爭上，盡管報名參拍土地數(shù)量眾多，但所獲無幾。2022年，其僅僅在北京市場拿下兩宗地。

北京市場競爭激烈，中建智地的運氣并沒有那么好。上述提及的2022年第四批集中供地，它報名參拍全部地塊，還是一無所得，像是朝陽奶西321地塊，由中建智地觸達現(xiàn)房銷售面積上限，最終在搖號環(huán)節(jié)卻不敵金隅。

不僅外部競爭激烈，而且中建系旗下八大局之間，內(nèi)部競爭也不遑多讓。中建玖合、中建壹品、中建東孚等公司，都紛紛搶入北京。

像是中建八局的東孚公司首入北京，便拿到了熱門地塊朝陽小紅門地塊，運氣頗佳。

而中建壹品于2022年，已經(jīng)沖進北京房企銷售排行TOP10之列，以187億的銷售金額排名第八。而此時，中建智地在北京的銷售金額僅108.4億元，排名18位。

為了尋求突圍，中建智地走上加快周轉的路子。

今年2月，中建智地剛摘得北京市房山區(qū)高教園9號地塊，僅10天時間，便實現(xiàn)土護降工程開工，加速開工進展。

不到三個月的時間，命名為中建國賢府的這一項目，宋式實景園林對外亮相，而6月份，該項目已經(jīng)開盤。從拿地到開盤，只隔四個月的時間。

多數(shù)項目均以此操作，其于4月份拿下的朝陽孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊，眼下已經(jīng)打造成為中建璞園，并于上月底舉行了產(chǎn)品發(fā)布會。

周轉率提升，可以讓中建智地加快資金循環(huán)，加大拓展規(guī)模的力度。

對于手中項目不多的中建智地而言，要想維持銷售規(guī)模的持續(xù)增長，加快補倉，是當務之急。

根據(jù)報告披露，中建智地主要在建工程項目共有16個項目，分布于北京、上海、廣州、天津、常州、蘇州等地，總建筑面積297.58萬㎡，累計銷售面積88.24萬㎡，累計銷售金額280.23億元。

至于土儲方面，截至2023年3月末，中建智地土地儲備待開發(fā)土地面積56.15萬㎡，計容建筑面積135.22萬㎡，擬建規(guī)劃建筑面積207.63萬㎡。

去年，中建智地新開工面積130.99萬㎡，竣工面積91.99萬㎡，而今年前三月，新開工面積僅11.97萬㎡，未來有新開工面積下降的可能性。

更名與進擊

回到2019年，中建智地原為中建一局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，銷售排名仍在行業(yè)150名開外，規(guī)模不足百億。

那時候的中建智地，夾雜于眾多央企、民企之中，并不起眼。

一切的整頓，是從人事變動、公司改名開始。

2019年3月，中建智地董事長從任傳彬變更為樊飛軍，并于當年9月，新增董事吳國強。

網(wǎng)上關于這兩位高管的資料并沒有太多。

所能知道的是，樊飛軍本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學，碩士畢業(yè)于北京大學光華管理學院，妥妥的高材生。

天眼查顯示，樊飛軍在40家企業(yè)有所任職。所屬集團除了中國建筑集團，還有冠城大通、江杰榮泰、正大光明，擔任成員企業(yè)核心成員、成員企業(yè)高管。

其中，冠城大通是一家資本服務為主的公司，經(jīng)營范圍包括對工業(yè)、農(nóng)業(yè)、基礎設施、能源和國家允許舉辦的企業(yè)的投資等。而冠城大通曾與中建一局合作開發(fā)了南京六合和棠瑞府項目。

至于江杰榮泰，樊飛軍在該公司旗下的上海誠衛(wèi)興置業(yè)任職董事，后者為萬科與中建一局參股公司。

上海誠衛(wèi)興置業(yè)主要于上海寶山楊行板塊布局，于2020年9月，該公司以47.25億元拿下了寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)地塊，該地塊為“城中村”改造項目-楊行鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)。

而正大光明，樊飛軍則是在其旗下的中建正大科技任副董事長。后者成立于2016年，是一家以從事科技推廣和應用服務業(yè)為主的企業(yè)。

可以看出，樊飛軍的任職，還是圍繞著中建系。

另外，吳國強于2020年，從中建智地副總經(jīng)理升任為總經(jīng)理，并開始頻繁出現(xiàn)于公眾視野。

這兩位領導人，是推動中建智地快速發(fā)展的關鍵人物。2019年12月，中建智地注冊資本從1億元變?yōu)?.6億元。

不久后，中建智地這一名字正式誕生。2020年6月，“中建一局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”更名為“中建智地置業(yè)有限公司”，兩個月后，該公司注冊資本又從3.6億元增至18.6億元。

2020年8月，中建智地召開品牌發(fā)布會，對外公布新品牌，時任中建一局董事長羅世威跟樊飛軍共同出席該發(fā)布會，可見重視程度之高。

樊飛軍解釋，“智”主要包括產(chǎn)品智慧、建筑智慧、服務智慧這三方面，進一步提升產(chǎn)品、以客戶為中心，更是提及要“打造房地產(chǎn)行業(yè)的地標”。

當時，中建智地在北京根基尚淺，樊飛軍提出這一遠大目標，可見他本人對于規(guī)模、產(chǎn)品均有著渴求。

幾個月后，中建智地推出北京首個項目“京西印玥”，據(jù)資料顯示，2021年京西印玥為北京年度銷售套數(shù)冠軍，成交1051套、銷售額近33億元。隨之，其又推出“中建宸廬”，開盤勁銷8.8億元。

樊飛軍有足夠的自信，推動中建智地規(guī)模更上一層樓。他曾表示，中建智地將同重點城市群共發(fā)展，聚焦布局京津、長三角的一二線及高增長城市。

今年4月，中建智地于上海拿下了浦東新區(qū)保障房曹路基地08-01地塊。又于7月，成立了中建一局集團壹瓴置業(yè)（上海）有限公司，注冊資本約3.34億元，法定代表人為吳國強。

要知道，吳國強擔任法定代表人的公司僅有兩家，除了壹瓴置業(yè)，還有中建智地置業(yè)有限公司上海分公司。

中建智地對于上海市場，亦有一定的布局野望。

利潤占比提升

中建一局的業(yè)務當中，以建筑施工為核心，并逐步形成以設計、科研、施工、安裝、設計勘察、房地產(chǎn)開發(fā)于一體的多元化經(jīng)營格局。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)與投資，僅占其中一小部分。2022年報告顯示，中建一局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)收入116.78億元，占總營收比例僅為7.85%,支出營業(yè)成本90.57億元，毛利率22.44%。

但其他板塊的業(yè)務毛利率，顯然不及房地產(chǎn)投資與開發(fā)業(yè)務板塊。比如占總營收比例高達73%的房屋建設業(yè)務，毛利率僅為7.22%。

2020-2022年及2023年3月末，中建一局整體的營業(yè)利潤率，分別為2.52%、2.90%、3.13%和2.96%。建筑行業(yè)企業(yè)，多依靠增大經(jīng)營規(guī)模來提高利潤，如果依靠粗放型的模式，利潤率都不是很高。

因此，中建一局正不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)的比例，2020年該業(yè)務占總營收比例僅1.11%，2021年提升至4.49%，2022年提升至7.85%。

而中建智地是中建一局房地產(chǎn)業(yè)務的統(tǒng)一經(jīng)營運作平臺，聚焦京津、長三角兩大城市圈及海南，布局地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務三大業(yè)務板塊。

也就是說，中建一局大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，都裝入了中建智地。

2022年，中建智地實現(xiàn)營業(yè)收入113.24億元，同比增長153%，凈利潤6.92億元，同比增長156%。以此計算，去年中建智地的凈利率為6.11%。

與此同時，中建智地的總資產(chǎn)、總負債均呈現(xiàn)增長趨勢。截至2022年末，中建智地總資產(chǎn)358.5億元，總負債283.55億元，資產(chǎn)負債率為79.09%。

中建一局在報告中強調(diào)，隨著現(xiàn)有項目建設穩(wěn)步推進以及不斷拓展新項目，房地產(chǎn)業(yè)務為其貢獻的現(xiàn)金流及利潤將逐步增加，并將提升整體盈利水平。

樂居財經(jīng)統(tǒng)計獲悉，2020年至2022年，中建智地的凈利潤分別為1.21億、2.7億、6.92億，而中建一局的凈利潤，則分別為28億、32億、39億。前者占后者的比例，為4.31%、8.43%、17.55%，占比提升較快。

由此可見，地產(chǎn)業(yè)務已逐漸成為中建一局利潤的重要來源。

不過，依托于中建一局發(fā)展的中建智地，同樣面臨著一定的負債、資金波動風險。

2020-2022年及2023年3月末，中建一局合并財務報表的資產(chǎn)負債率分別為74.29%、76.89%、75.68%和 75.65%，負債總額分別為701.32億元、766.77億元、787.52億元和821.04億元。

截至去年年末，中建智地的負債總額，在中建一局負債總額中的占比，為36%。

如若銷售市場或金融市場發(fā)生重大波動，或將面臨較大的資金支付壓力。

另一邊，中建一局的貨幣資金亦有所減少，2021年這一數(shù)據(jù)為204.74億元，但2022年降至192.72億元。

此外，其經(jīng)營性現(xiàn)金流，也有所波動。2020-2022年及2023年3月末，發(fā)行人經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流分別為37.29億元、28.07億元、44.8億元和-88.57億元。

中建一局大型項目周期一般均在2年以上，有一定量墊付資金，業(yè)主回款不及時會導致經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額呈現(xiàn)波動。

由此可見，中建一局資金實力是否充足，影響著中建智地的未來走向。

按照規(guī)劃，中建一局要實現(xiàn)從建筑承建商、房地產(chǎn)開發(fā)商向城市綜合體開發(fā)運營商的角色轉變。這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為重中之重。