文/謝逸楓

(資料圖)

8月14日晚，一張“南昌縣住房保障中心關(guān)于欣光花園項(xiàng)目營銷工作的函”的圖片流傳于網(wǎng)絡(luò)，對于地方政府發(fā)函要求解聘房地產(chǎn)銷售“拖后腿”團(tuán)隊(duì)一瞬間掀起市場熱議，并且提出函件的合理性質(zhì)疑。

8月15日下午，南昌縣住房保障中心回應(yīng)媒體采訪時(shí)稱：“此前的確發(fā)過相關(guān)工作函”，我們發(fā)給企業(yè)，是要他們督促營銷公司，開動(dòng)腦筋、加大宣傳，加快銷售的速度，我覺得我們沒做錯(cuò)什么。銷售業(yè)績不好的時(shí)候，就敦促他們想辦法”。

從“函件”出發(fā)點(diǎn)看，可謂是用心良苦。目的是鼓勵(lì)房企加大促銷力度，把房子銷售出去。一方面是盡快落實(shí)家庭、購房消費(fèi)、人才購房補(bǔ)貼，推進(jìn)房票安置試點(diǎn)。一方面是提振市場信心，增穩(wěn)市場預(yù)期，促進(jìn)銷售整體回暖。

從“函件”內(nèi)容看，更多的不是鼓勵(lì)，不光是警告、批評，還對房企的銷售團(tuán)隊(duì)與管理提出了質(zhì)疑并且建議懲罰，其表述的“對銷售不力的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行調(diào)整、約談、解聘”措詞非常嚴(yán)格，大有下達(dá)命令的問責(zé)式發(fā)函。

從出購房補(bǔ)貼政策的政府部門、監(jiān)督政策的實(shí)施主體看， 房企的營銷、銷售不力這事兒歸住建局管，不歸住房保障中心管。因此，住房保障中心確實(shí)是越俎代庖，管得過頭過寬了，非常不利房企開展經(jīng)營、營銷、銷售、管理的工作，不利房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

從筆者角度看，盡管地方政府的“函件”措辭嚴(yán)厲，管的稍微過了頭，有插干預(yù)房企經(jīng)營、銷售、營銷、管理的嫌疑，不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律與經(jīng)營規(guī)則，卻是關(guān)心則亂。政府都這樣努力，房子還是賣不好，開發(fā)商是沒有理由對“函件”發(fā)牢騷。

如此高調(diào)的發(fā)函問責(zé)房企，這在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中確是罕見。盡管是政府層面監(jiān)管房企落實(shí)政策效果的舉措，卻是存在干預(yù)房企經(jīng)營、銷售、營銷、管理的行為，非常不符合市場，不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

政府發(fā)要求解聘房企銷售“拖后腿”團(tuán)隊(duì)的“函件”，實(shí)際上是非常典型的管控“拖后腿”現(xiàn)象。一方面是說明地方政府重視政策的落實(shí)，短期希望穩(wěn)定房地產(chǎn)市場銷售數(shù)據(jù)，提振信心，穩(wěn)定預(yù)期。另一方面是問責(zé)房企的營銷工作“不給力”。

與其他樓盤銷售火熱相比較，該樓盤銷售低迷，但是不能簡單地把該樓盤的房子賣不出去歸咎于營銷“不給力”，這不是最關(guān)鍵的。不僅僅是房企的“銷售不力”、營銷工作“不給力”，真正的根本原因在于四個(gè)方面。

其一是樓盤自身的因素。從樓盤位置來看，地段偏偏，并且配套不全。不是位于南昌市南昌縣地鐵沿線，也不是市區(qū)位置。同時(shí)周圍沒有完善的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、生活、娛樂配套。

其二是市場的因素。全國房地產(chǎn)市場連續(xù)多月的下降，連南昌市的房地產(chǎn)市場都處于調(diào)整期，總之房地產(chǎn)市場低迷的形勢全國一樣。不要是一個(gè)縣的房地產(chǎn)市場，其人口增長、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、金融、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等都不在優(yōu)勢。

其三是政策的因素。家庭、購房消費(fèi)、人才購房補(bǔ)貼，推進(jìn)房票安置試點(diǎn)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展文件，在補(bǔ)貼力度上看，不大。由于沒有房貸首付、利率、稅費(fèi)的三低配套政策配合，政策效果自然一般。

其四是價(jià)格的因素。該樓盤的銷售價(jià)格在本區(qū)域看，屬于中高的。如果把樓盤的價(jià)格調(diào)整，打個(gè)六、七折銷售，肯定是銷售火爆。問題是地方政府、同區(qū)域的開發(fā)商，前期的業(yè)主會(huì)贊同嗎，以往的經(jīng)驗(yàn)看，非常難。

目前全國各地正在全力拼經(jīng)濟(jì)、拼政策，出臺新一輪購房政策，對住需求刺激，積極引導(dǎo)購房需求釋放。在出鼓勵(lì)購房政策的同時(shí)，應(yīng)該及時(shí)出相關(guān)的配套政策，并且房企要積極的在價(jià)格上調(diào)整配合。

否則，單純的房企營銷團(tuán)隊(duì)“臨陣換帥”、“警告”、“問責(zé)”，絕對不是解決樓盤銷售低迷、庫存積壓問題的最好措施。嚴(yán)格意義上講，相關(guān)部門“管過頭”的行為，可能違反相關(guān)規(guī)定，不理于房企樓盤銷售工作的合理推進(jìn)。