8月16日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年1-7月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 2023 年 1-7 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。7 月銷售面積 7048 萬平，同比增速-15.5%（前值：-18.2%）；開發(fā)投資金額 9167 億元，同比增速-12.2%（前值：-10.3%）；新開工面積 7089 萬平，同比增速-25.9%（前值：-30.3%）。

本次統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說明：投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。主要原因是：1）加強(qiáng)在庫項(xiàng)目管理，對毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂。2）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。3）加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。

(資料圖)

以下報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局公布的同比增速，單月增速為中銀證券根據(jù)本次的累計(jì)同比增速先倒算的去年基數(shù)，再計(jì)算得到的數(shù)值。

核心觀點(diǎn)

1. 商品房銷售：

7 月單月全國銷售面積因低基數(shù)同比降幅收窄，實(shí)際市場需求仍然較弱。7 月全國商品房銷售面積 7048萬平，同比下降 15.5%，同比降幅較上月收窄了 2.7 個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額 7358 億元，同比下降 19.3%，同比降幅較上月擴(kuò)大了 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅單月銷售金額同比下降 19.5%，同比降幅與上月持平；住宅銷售面積同比下降 15.5%，同比降幅較上月收窄了 2.5 個(gè)百分點(diǎn)。中銀證券認(rèn)為，7 月銷售小幅改善主要是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)相對較低，整體市場未見明顯好轉(zhuǎn)，需求仍然較弱，房價(jià)也仍然面臨一定的下行壓力。7 月商品房銷售均價(jià) 10440 元/平，環(huán)比增長 2.6%，同比下降 4.5%，同比降幅較上月擴(kuò)大了 3.2 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售均價(jià) 10852 元/平，環(huán)比增長 3.1%，同比下降 4.7%，同比降幅較上月擴(kuò)大了 3.0個(gè)百分點(diǎn)。

從區(qū)域來看，東部地區(qū) 7 月單月銷售面積降幅擴(kuò)大；但從累計(jì)來看，東部地區(qū)仍明顯好于中西部。7 月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-18.2%、-9.3%、-13.6%，其中東部地區(qū)同比降幅較上月擴(kuò)大了9.1 個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)榍捌谛枨蠹嗅尫暖B加暑期跨域旅游潮，迎來階段性瓶頸期；中、西部地區(qū)因去年同期基數(shù)相對較低，同比降幅分別收窄 12.0、16.4 個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)來看，東部地區(qū)仍明顯好于中西部，東部地區(qū) 1-7 月累計(jì)銷售面積同比增速為-1.1%，中、西部分別為-11.1%、-11.2%。

全國商品房累計(jì)銷售金額同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，僅住宅銷售金額前七月累計(jì)增速為正。1-7 月全國商品房銷售面積 6.66 億平，同比下降 6.5%（前值：-5.3%）；銷售金額 7.05 萬億元，同比下降 1.5%（前值：+1.1%）；銷售均價(jià) 10584 元/平，同比增長 5.3%（前值：+6.8%）。其中，住宅 1-7 月銷售金額、面積同比增速分別為 0.7%和-4.3%。7 月下旬開始各地方頻繁表態(tài)，中銀證券認(rèn)為，若核心城市能在三季度穩(wěn)步落實(shí)部分需求端寬松政策，銷售或有望在四季度企穩(wěn)。中銀證券預(yù)計(jì) 2023 年全年商品房銷售面積同比增速+1.4%，銷售金額同比增速+5.4%，銷售均價(jià)同比增速+3.9%。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：

單月住宅投資同比降幅收窄；新開工體量仍處于 2010 年來同期最低位。7 月單月開發(fā)投資金額 9167 億元，同比下降 12.2%，降幅較上月擴(kuò)大了 1.8 個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月降幅超過一成，本月降幅擴(kuò)大主要是商業(yè)類物業(yè)投資降幅擴(kuò)大引起的。值得注意的是，7 月住宅投資額同比下降 9.4%，同比降幅較上月收窄了 1.0 個(gè)百分點(diǎn)，略有好轉(zhuǎn)。從區(qū)域來看，以核心城市為主的東部地區(qū)單月投資降幅相對最小，仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)。7 月東、中、西部投資額同比增速分別為-6.2%、-6.8%、-24.3%。7 月新開工面積 7089 萬平，同比下降 25.9%，降幅雖較上月收窄了 4.4 個(gè)百分點(diǎn)，但新開工體量為 2010 年來的同期最低值，市場銷售低迷導(dǎo)致房企開工、拿地意愿持續(xù)較弱，保交付、穩(wěn)資金的優(yōu)先級更高。1-7 月累計(jì)投資 6.77 萬億元，同比下降 8.5%；累計(jì)新開工面積 5.70 億平，同比下降 24.5%，降幅仍在持續(xù)擴(kuò)大。

中銀證券預(yù)計(jì) 2023 年投資和新開工面積同比增速分別為-2.3%、-5.1%。

單月竣工面積同比增速大幅提升，全年竣工增長確定性相對較強(qiáng)。7 月竣工面積 4501 萬平，同比增長33.1%，增速較上月大幅提升了 16.8 個(gè)百分點(diǎn)。1-7 月累計(jì)竣工 3.84 億平，同比增長 20.5%。中銀證券認(rèn)為今年竣工具備一定的確定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020 年下半年至 2021年上半年新開工體量相對較高，按照 2-3 年的結(jié)算期考慮，今年這部分項(xiàng)目或?qū)⒔桓?。中銀證券預(yù)計(jì) 2023年竣工面積增速為 7%。

3. 開發(fā)商資金：

受自籌資金改善的影響，房企到位資金 7 月降幅有所收窄。7 月房企到位資金 9420 億元，同比下降 20.2%（前值：-21.5%）。1）房款 4623 億元，同比下降 22.3%（前值：-17.4%），其中受銷售走弱的影響，定金及預(yù)收款同比下降 21.7%，同比降幅較上月擴(kuò)大了 2.3 個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款同比下降 23.5%，同比降幅較上月擴(kuò)大了 10.7 個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前居民購房信心不足，疊加居民對收入和就業(yè)不確定性的擔(dān)憂有所加劇，因此居民加杠桿的動力和意愿均不足。從社融數(shù)據(jù)也能看到，7 月居民戶中長期貸款減少 672億元，當(dāng)月出現(xiàn)負(fù)值，意味著當(dāng)月居民還款額超過當(dāng)月貸款額。2）非房款 4797 億元，同比減少 18.1%（前值：-25.3%）。其中，國內(nèi)貸款同比下降 14.7%，同比降幅較上月擴(kuò)大了 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金同比下降 20.5%，同比降幅較上月收窄了 9.1 個(gè)百分點(diǎn)。房企融資有所改善，7 月房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券、信托、ABS 合計(jì)發(fā)行 771 億元，環(huán)比增長 8%，同比下降 2%，同比降幅較 6 月收窄了 19 個(gè)百分點(diǎn)。1-7月房企到位資金 7.82 萬億元，同比下降 11.2%。

投資建議

由于收入與就業(yè)預(yù)期較弱、房價(jià)仍面臨下行壓力，當(dāng)前居民購房信心仍然明顯不足，房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)承壓。雖然 7 月下旬開始各地頻繁表態(tài)，釋放利好信號，四個(gè)一線城市也相繼對需求端政策放松表態(tài)，但目前尚未有實(shí)質(zhì)落地。中銀證券認(rèn)為，從中央發(fā)聲到地方落實(shí)、再到政策起效尚需時(shí)日，若核心城市能在三季度穩(wěn)步落實(shí)部分需求端寬松政策，銷售或有望在四季度企穩(wěn)，但基于當(dāng)前居民購買力不足的事實(shí)，后續(xù)核心城市的帶動效應(yīng)和銷售積極性的持續(xù)程度仍待觀察。

現(xiàn)階段中銀證券建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的 beta 行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、萬科 A、綠景中國地產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。