8月16日，平安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)。

【資料圖】

事項(xiàng)：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2023年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，其中投資額6.8萬(wàn)億元，同比下降8.5%；新開(kāi)工5.7億平米，同比降24.5%；竣工3.8億米，同比增長(zhǎng)20.5%；商品房銷售面積6.7億平米，同比降6.5%；銷售額7.0萬(wàn)億元，同比降1.5%；房企到位資金7.8萬(wàn)億元，同比降11.2%。

平安觀點(diǎn)：

投資繼續(xù)承壓，下半年壓力猶存。上年低基數(shù)背景下，7月單月地產(chǎn)投資0.9萬(wàn)億，同比降12.2%，連續(xù)3個(gè)月降幅超過(guò)10%；分區(qū)域看，各區(qū)域同比增速均出現(xiàn)下滑，東部、中部、西部、東北部投資分別同比降6.2%、6.8%、24.3%、45.7%。盡管上半年土地購(gòu)置費(fèi)同比降2.6%，但考慮前7月百城住宅類用地成交總價(jià)降26%，后續(xù)土地購(gòu)置費(fèi)仍存下行壓力；同時(shí)房企資金偏緊制約建安表現(xiàn)，1-7月施工面積同比降6.8%、限額以上企業(yè)建筑及裝潢材料類零售額同比降幅擴(kuò)大至7.3%。銷售承壓及資金偏緊背景下，預(yù)計(jì)下半年投資壓力猶存。

新開(kāi)工延續(xù)疲弱，中長(zhǎng)期不宜過(guò)度悲觀。7月單月新開(kāi)工0.7億平米，創(chuàng)2009年8月以來(lái)新低，同比降25.9%。上游水泥量?jī)r(jià)表現(xiàn)均弱，側(cè)面印證新開(kāi)工弱勢(shì)。平安證券認(rèn)為新開(kāi)工本質(zhì)是“補(bǔ)庫(kù)存”，銷售與庫(kù)存為主導(dǎo)因素。當(dāng)前房企對(duì)銷售復(fù)蘇預(yù)期普遍謹(jǐn)慎，實(shí)行以銷定產(chǎn)、加大滾存去化策略，同時(shí)銷售明顯萎縮、致各地庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)，共同決定了下半年新開(kāi)工下行壓力仍大。拉長(zhǎng)時(shí)間維度看，平安證券此前測(cè)算2023-2030年商品房銷售中樞超過(guò)10億平米，考慮商業(yè)、租賃及相關(guān)配套建設(shè)導(dǎo)致可售率低于100%，意味著新開(kāi)工未來(lái)中樞可能在10億平米以上，當(dāng)前新開(kāi)工絕對(duì)值或已接近底部區(qū)間，中長(zhǎng)期不宜過(guò)度悲觀。

竣工延續(xù)改善，后續(xù)仍待政策發(fā)力。7月單月竣工4501萬(wàn)平、同比增33.1%，前7月累計(jì)同比增長(zhǎng)20.5%。2021年下半年以來(lái)中央推出3500億元保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資。近日住建部表示“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過(guò)165萬(wàn)套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過(guò)60%。參考樂(lè)居財(cái)經(jīng)等統(tǒng)計(jì)，碧桂園、融創(chuàng)、綠地等22家房企2023年上半年合計(jì)交付115萬(wàn)套，較2022年上半年98萬(wàn)套明顯增加，印證保交付工作逐見(jiàn)成效。不過(guò)考慮當(dāng)前樓市成交低迷，同時(shí)剩余保交付項(xiàng)目面臨可售貨值少、質(zhì)量不高等問(wèn)題，后續(xù)保交付仍依賴政策持續(xù)推進(jìn)。

傳統(tǒng)淡季加大銷售壓力，政治局釋放積極信號(hào)。樓市熱度持續(xù)回落疊加傳統(tǒng)銷售淡季，7月單月商品房銷售面積、銷售額分別同比降15.5%、19.3%，年初以來(lái)連續(xù)兩個(gè)月降幅超過(guò)10%，單月銷售面積0.7億平米創(chuàng)2012年5月以來(lái)新低。分區(qū)域看，7月東部、中部、西部、東北地區(qū)銷售面積增速分別為-18.2%、-9.3%、-13.6%、-28.7%，其中東部增速較上月明顯下滑。7月政治局會(huì)議首次明確房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后住建部會(huì)議要求進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市限貸、限購(gòu)等優(yōu)化政策有望出臺(tái)。

到位資金與中長(zhǎng)貸偏弱，降息打開(kāi)LPR下調(diào)空間。7月單月房企到位資金同比降20.2%，其中定金及預(yù)收款、按揭貸款、國(guó)內(nèi)貸款分別同比降21.7%、23.5%、14.7%，與銷售走弱趨勢(shì)一致。7月住戶部門中長(zhǎng)期貸款減少672億元，較上月（增加4630億元）明顯回落，同比減少2158億元，意味著居民提前還款潮或在延續(xù)。8月1日央行提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，15日將1年期MLF利率從2.65%下調(diào)至2.50%，后續(xù)LPR與存量房貸利率調(diào)整值得期待。

投資建議：7月地產(chǎn)銷售、投資繼續(xù)走弱，開(kāi)工延續(xù)疲軟，同時(shí)個(gè)別大型房企信用風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂。在此背景下，7月政治局會(huì)議釋放積極信號(hào)，8月央行超預(yù)期下調(diào)MLF利率，政策呵護(hù)市場(chǎng)態(tài)度明顯，后續(xù)核心城市政策優(yōu)化值得期待。個(gè)股投資方面，短期建議關(guān)注政策博弈機(jī)會(huì)，中長(zhǎng)期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A等；同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如保利物業(yè)、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市復(fù)蘇持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：近期樓市復(fù)蘇呈現(xiàn)疲態(tài)，若未來(lái)經(jīng)濟(jì)及收入恢復(fù)低于預(yù)期，或帶來(lái)銷售低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期情形；3）政策改善不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：目前部分城市房?jī)r(jià)有反彈趨勢(shì)，若未來(lái)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，或存在政策端收緊風(fēng)險(xiǎn)。