文/樂居財經(jīng)靳文雨

夏走秋至，轉(zhuǎn)眼八月已經(jīng)過半。

往年這個時候，正是上市物企爭先恐后發(fā)布業(yè)績的時候，但如今，雖已進(jìn)入到了2023年半年報披露期，大部分物管企業(yè)卻依舊按兵不動，遲遲不肯公布成績單。

(資料圖片僅供參考)

目前來看，A股物企中天服務(wù)（002188.SZ）率先交了卷，新大正（002968.SZ）緊隨其后。而陣容更龐大的港股物業(yè)板塊，則僅有京城佳業(yè)公布了中期業(yè)績。

比起往年的熱鬧，從地產(chǎn)分拆而來的物業(yè)股，似乎仍被地產(chǎn)行業(yè)揮之不去的寒潮裹挾，無法順利脫身。

繼方圓生活服務(wù)發(fā)布首個預(yù)虧公告后，建業(yè)新生活成為第二家預(yù)虧的物企。相比方圓生活服務(wù)的千萬級預(yù)虧，建業(yè)新生活的預(yù)計(jì)虧損已經(jīng)界乎約2億到4億之間，這一數(shù)值，相當(dāng)于其去年同期的凈利潤總額。

除了上述兩家物企外，碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、榮萬家、蘇新服務(wù)及遠(yuǎn)洋服務(wù)等6家物企，也披露了半年報業(yè)績預(yù)告。

從已披露業(yè)績數(shù)據(jù)或發(fā)布業(yè)績預(yù)告的物企來看，除少數(shù)物企仍能保持向上態(tài)勢之外，多數(shù)物企的業(yè)績增速不及預(yù)期，凈利潤也在繼續(xù)承壓下滑。究其原因，多與應(yīng)收賬款壞賬增加有關(guān)。

地產(chǎn)行業(yè)高速狂飆的時代里，從地產(chǎn)分拆而來的物業(yè)股，吃盡了關(guān)聯(lián)方的紅利；部分公司更是憑借上市募來的資金豪爽并購、跑馬圈地。

但隨著行業(yè)“高光”褪去，如何處理野蠻生長時代所遺留下的商譽(yù)以及應(yīng)收款、尤其是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的應(yīng)收款，正成為上市物企面臨的一大考驗(yàn)。

如今，半年度業(yè)績大考交卷鈴聲臨近，部分物企或是由于業(yè)績數(shù)據(jù)不太好看，亦或是仍在進(jìn)行梳理，等待董事會最后批準(zhǔn)，業(yè)績披露的時間，也不斷拖延至期末。

業(yè)績?nèi)猿袎合禄?/strong>

在今年3月份的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園服務(wù)的CFO黃鵬曾謹(jǐn)慎地為收入和利潤樹下了雙位數(shù)以上的年增長目標(biāo)，“雙位數(shù)指的是小的雙位數(shù)至少不低于10%的增長”。此外黃鵬還提到公司毛利率在今年會有回升。

不過，從8月1日晚間碧桂園服務(wù)公布的盈利警告來看，其營收和利潤增長暫未達(dá)標(biāo)。

今年上半年，碧桂園服務(wù)的營收微增，預(yù)期206.50億元至208.50億元收入，較2022年同期的200.55億元增長2.97%至3.96%。營收的增長主要由于收費(fèi)管理面積增長，及“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)增長導(dǎo)致。

利潤方面，碧桂園服務(wù)預(yù)計(jì)今年上半年未經(jīng)審核稅前利潤約32.14億元至35.71億元，未經(jīng)審核期內(nèi)凈利潤約24.76億元至27.52億元，未經(jīng)審核歸屬于本公司股東的凈利潤約23.18億元至25.76億元，未經(jīng)審核歸屬于公司股東的核心凈利潤約26.02億元至28.91億元。

各項(xiàng)利潤的最高預(yù)期，均沒有超過2022年同期的數(shù)值。對此，碧桂園服務(wù)解釋道，利潤下降主要是由于集團(tuán)非業(yè)主增值服務(wù)和小區(qū)增值服務(wù)的收入及毛利率均下降等因素導(dǎo)致。

不只是碧桂園服務(wù)，受到地產(chǎn)危機(jī)波及的物企，多數(shù)都難改業(yè)績承壓下滑的命運(yùn)。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，目前發(fā)布了2023年上半年業(yè)績或業(yè)績預(yù)告的物企共有11家。其中僅有新城悅服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、蘇新服務(wù)和京城佳業(yè)4家物企的凈利潤呈正增長。其余7家物企則盈利不佳，凈利潤有所下滑。

此外，方圓生活服務(wù)和建業(yè)新生活兩家則難逃虧損的命運(yùn)。根據(jù)方圓生活服務(wù)內(nèi)幕消息，其預(yù)期公司于2023年中期期間的未經(jīng)審核凈虧損將不超過1860萬元，而去年同期業(yè)績錄得純利約為1740萬元。

建業(yè)新生活則預(yù)期2023年上半年可能錄得未經(jīng)審核綜合凈虧損約2億至4億，而其在2022年上半年錄得未經(jīng)審核綜合純利3.01億。

應(yīng)收款壞賬難解

眼下，上市物企不僅面臨聯(lián)地產(chǎn)輸送面積變少、外拓市場競爭激烈的情況。其在地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長時代所遺留下的商譽(yù)以及應(yīng)收款、尤其是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的應(yīng)收款等問題，也猶如重石壓身。

從物企公布的業(yè)績預(yù)告來看，不少物企凈利潤下滑或出現(xiàn)虧損的原因，仍與應(yīng)收賬款壞賬增加有關(guān)。如方圓生活服務(wù)在公告中提及，預(yù)期凈虧損主要由于物業(yè)管理服務(wù)分部及房地產(chǎn)代理服務(wù)分部撥備應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損大幅增加所致。

事實(shí)上，在2022年報里，方圓生活服務(wù)的回款難題早已顯露。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，方圓生活服務(wù)的應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)賬面金額為1.21億元，較2021年同期的1.04億元增長16.3%；而2022年的減值虧損1449.5萬元，則較2021年同期的949.9萬元增長約52.6%，減值虧損增幅遠(yuǎn)大于應(yīng)收貿(mào)易款賬面金額的增幅。

扣除減值虧損后，截至2022年12月31日，方圓生活服務(wù)的應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)由2021年度約9412.9萬元上升至約1.07億元。

值得一提的是，今年六月下旬，通過置換交易，鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司曾用了23套住宅物業(yè)，向方圓生活服務(wù)抵銷了1600萬元的應(yīng)收款項(xiàng)。“若不是這份抵房協(xié)議簽得及時，方圓生活服務(wù)在今年上半年的凈虧數(shù)額或許會更大。”有業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評道。

建業(yè)新生活在業(yè)績預(yù)告中也提及，預(yù)期未經(jīng)審核綜合凈虧損主要由于房地產(chǎn)行業(yè)下行引發(fā)流動性危機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)應(yīng)收賬款信用風(fēng)險上升。

遠(yuǎn)洋生活服務(wù)方面則表示，今年上半年，公司在綜合考量了經(jīng)營戰(zhàn)略及應(yīng)收款項(xiàng)回款情況后，主動收縮了回款保障并不理想的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

出于謹(jǐn)慎性原則，建業(yè)新生活對賬面的應(yīng)收賬款及金融資產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行了減值測試并計(jì)提了減值，而遠(yuǎn)洋生活服務(wù)對應(yīng)收款項(xiàng)等計(jì)提資產(chǎn)減值虧損也大幅增加。

從結(jié)果來看，建業(yè)新生活2022年上半年的未經(jīng)審核綜合純利能達(dá)3.01億元，但今年上半年其可能錄得未經(jīng)審核綜合凈虧損約2億至4億。遠(yuǎn)洋生活的擁有人應(yīng)占溢利則近乎“腰斬”，從2022年的2.67億元預(yù)期減少至1.2億元至1.33億元。

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