(相關(guān)資料圖)

8月17日，萬聯(lián)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報(bào)告。

行業(yè)核心觀點(diǎn)：

房地產(chǎn)行業(yè)基本面表現(xiàn)仍然較弱，銷售端持續(xù)回落以及融資端資金到位緩慢等加劇行業(yè)資金面壓力，政治局會議對行業(yè)表述相對積極，期待進(jìn)一步的支持性政策落地。建議關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健、銷售表現(xiàn)較好、土儲充足的國央企背景房企以及部分優(yōu)質(zhì)民營房企，及受益于竣工端高增的相關(guān)地產(chǎn)鏈個股。

投資要點(diǎn)：

投資：核心城市較為集中的東部區(qū)域基本面更為堅(jiān)挺，整體投資累計(jì)增速下滑幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。2023 年 1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額下滑 8.5%，較前值下滑幅度擴(kuò)大 0.6pct；7 月單月投資增速下滑 17.8%，較前值下滑幅度收窄 2.8pct。分區(qū)域來看，東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū) 2023 年 1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比增速分別為-3.20%、-8.20%、-20.10%、-25.50%，核心城市較為集中的東部區(qū)域表現(xiàn)更為堅(jiān)挺。

土地：受銷售端持續(xù)回落等因素影響 7 月百城土地市場成交規(guī)模同比增速下滑幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。從百城土地?cái)?shù)據(jù)來看，土地供應(yīng)建面與成交建面均持續(xù)收縮，百城土地 1-7 月成交總價(jià)下降23.1%，成交規(guī)劃建面同比-10.3%，較前值明顯走弱，7 月百城土地成交溢價(jià)率為 4.97%，環(huán)比有所下降。

開竣工：新開工仍下滑，竣工維持較高增速。2023 年 1-7 月施工面積累計(jì)增速為-6.8%，較前值下滑幅度擴(kuò)大 0.2pct。1-7 月新開工面積同比下降 24.5%，降幅較前值擴(kuò)大 0.2pct，7 月單月下滑26.5%，環(huán)比+4.9pct，并連續(xù) 26 期單月數(shù)據(jù)負(fù)增長。在“保交樓”相關(guān)政策發(fā)力下竣工端延續(xù)增長，1-7 月竣工面積同比增長20.5%，較前值+1.5pct，7 月單月增長 32.7%，增速較前值+17.5pct。

銷售：在居民收入預(yù)期較弱以及房價(jià)承壓的背景下銷售端持續(xù)轉(zhuǎn)弱，1-7 月銷售面積和銷售金額同比變動-6.5%和-1.5%，較前值變動-1.2pct 和-2.6pct。7 月單月銷售面積和銷售金額同比增速為-23.8%和-24.1%，均價(jià) 1-7 月同比+9.2%，較前值回落 1.4pct，當(dāng)月銷售均價(jià)同比增速轉(zhuǎn)負(fù)（-0.3%），前值為 4.3%。

資金：資金面走弱，仍需政策加碼。行業(yè)整體到位資金增速進(jìn)一步下滑，經(jīng)營性現(xiàn)金流相關(guān)方面，在銷售持續(xù)回落下定金及預(yù)收款、按揭款到位資金增速繼續(xù)回落；融資方面，盡管“三支箭”政策持續(xù)推進(jìn)，但實(shí)際落地規(guī)模有限，信貸融資增速進(jìn)一步走弱，發(fā)債融資近期有所提升，但當(dāng)前行業(yè)個別公司信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)預(yù)計(jì)對行業(yè)自籌融資形成一定負(fù)面影響，政治局會議對行業(yè)相關(guān)表態(tài)較為積極，預(yù)計(jì)后續(xù)會有進(jìn)一步的支持性政策落地。1-7 月到位資金來源同比下滑 11.2%，較前值下滑幅度擴(kuò)大 1.4pct，其中國內(nèi)貸款/自籌資金/定金及預(yù)收款/個人按揭同比分別-11.5%/-23.0%/-3.8%/-1% ， 較 前 值 變 化 -0.4pct/+0.4pct/-2.9pct/-3.7pct。

風(fēng)險(xiǎn)因素：消費(fèi)者信心修復(fù)不及預(yù)期、政策放松力度不及預(yù)期、房價(jià)超預(yù)期下跌、房企盈利能力大幅下降等。