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8月19日，國泰君安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研報。

政策放松進(jìn)入推進(jìn)階段。國泰君安證券認(rèn)為，隨著政策演進(jìn)進(jìn)入實施階段，未來可能會出現(xiàn)一波房地產(chǎn)寬松政策。國泰君安證券還預(yù)計短期內(nèi)一線城市將出臺具體的放松措施，考慮到所有一線城市都在 2023 年 8 月初發(fā)聲表態(tài)將放寬當(dāng)前的房地產(chǎn)限制政策。更重要的觀點，國泰君安證券認(rèn)為房地產(chǎn)需求端的放松是一個中長期的行為；其主要目的是減緩房地產(chǎn)行業(yè)的下行，而不是推動房地產(chǎn)銷售回到高位。

2023 年 7 月份國家統(tǒng)計局地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步下降。國泰君安證券在 2023 年 7 月沒有看到任何銷售復(fù)蘇的跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023 年前 7 個月，全國房地產(chǎn)銷售額同比下跌 1.5%，今年以來首次落入負(fù)值區(qū)間。與此同時，2023 年

前 7 個月全國房地產(chǎn)銷售面積同比下降 6.5%。另一方面，待售面積繼續(xù)攀升，截至 2023 年 7 月底達(dá)到 6.456 億平方米，同比上升 17.9%。目前，國泰君安證券認(rèn)為政策方向是解決房地產(chǎn)行業(yè)供需不匹配的問題。展望未來，國泰君安證券認(rèn)為更多高線城市的全方位的放寬政策將有助于改善房地產(chǎn)銷售大幅下降的趨勢。

2023 年 7 月份疲弱的社融數(shù)據(jù)表明房貸利率下調(diào)的空間仍較大。根據(jù)中國人民銀行 2023 年 8 月 11 日披露的數(shù)據(jù)，2023 年 7 月社融增量數(shù)據(jù)同比大幅下降。住戶貸款成為主要拖累因素之一。國泰君安證券認(rèn)為疲弱的社融數(shù)據(jù)表明：1）房地產(chǎn)銷售尚未出現(xiàn)任何復(fù)蘇跡象；2）由于短期和中長期住戶貸款雙雙下降，表明置換貸款的需求在減少?？紤]到越來越多的城市將房貸利率已降到 5 年期 LPR 減20 個基點（4.0%）以下，但 2023 年 7 月房地產(chǎn)銷售繼續(xù)走弱，國泰君安證券預(yù)計未來幾個月房貸利率可能進(jìn)一步下降。

鑒于即將發(fā)布的疲軟中期業(yè)績可能成為制約市場的因素，國泰君安證券在選股上保持謹(jǐn)慎。優(yōu)質(zhì)房企中，國泰君安證券推薦招商蛇口（001979 SZ）、保利發(fā)展（600048 SH）和萬科企業(yè)（02202 HK）。同時，國泰君安證券也推薦園區(qū)公司中新集團(tuán)（601512 SH），其在利好產(chǎn)業(yè)政策下具備更好的增長前景。另外，國泰君安證券也推薦綠城管理（09979HK），其將受益于地方國企及金融機(jī)構(gòu)等新增客戶需求。

風(fēng)險：1）重新放開前融，行業(yè)杠桿上行；以及 2）購房需求下行。