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8月22日，萬聯(lián)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告。

行業(yè)核心觀點(diǎn)：

2023 年以來房地產(chǎn)行業(yè)土地市場供應(yīng)和成交規(guī)模仍處于收縮狀態(tài)，但是溢價(jià)率明顯提升，房企更加聚焦于核心城市，高能級城市土地出讓金占比提升，國央企仍居主導(dǎo)地位，同時(shí)民營房企拿地占比有所提升，拿地的民營房企更趨多元化，頭部房企拿地更加謹(jǐn)慎，行業(yè)低谷期有能力并保持較高拿地強(qiáng)度的房企未來有望實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模快速增長，但在行業(yè)紅利消退下預(yù)計(jì)難以實(shí)現(xiàn)跨越式提升。當(dāng)前在行業(yè)資金面較弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市場的修復(fù)仍需持續(xù)關(guān)注銷售市場的走向以及融資政策情況，建議關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健、銷售表現(xiàn)較好、土儲(chǔ)充足的國央企背景房企以及部分優(yōu)質(zhì)民營房企。

投資要點(diǎn)：

規(guī)則：隨市場變化土拍規(guī)則不斷優(yōu)化?！皟杉小惫┑啬Ｊ街饾u淡化。隨著房地產(chǎn)市場銷售走弱，土地市場表現(xiàn)疲軟，由自然資源部辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，提出“每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3 個(gè)月，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。此后“兩集中”供地模式逐漸淡化。土拍政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。根據(jù)整理的 22 城土拍相關(guān)政策情況來看，2023 年以來的土拍政策相較 2021 年在持續(xù)優(yōu)化中，土地市場持續(xù)低位運(yùn)行，多城保證金比例調(diào)降、部分城市放開銷售限價(jià)、采取競自持以及競配建城市數(shù)量均明顯減少。同時(shí)，多城取消了“競品質(zhì)”，轉(zhuǎn)向選擇“定品質(zhì)”。

整體：量縮價(jià)升，流拍率環(huán)比微降，高能級城市成交占比提升。2023H1，300 城住宅用地成交規(guī)劃建面為 1.36 億平，同比-31.6%。從結(jié)構(gòu)上來看，2023H1，300 城中一線、二線、三四線城市土地出讓金占比分別為 21.2%、54.4%、24.4%，較上年同期分別變動(dòng)+1.1pct、+1.8pct 和-3.0pct。2023H1，300 城住宅用地平均溢價(jià)率為 6.7%，同比上升 2.43pct，環(huán)比去年下半年提升了 4.34pct。聚焦核心城市一定程度推升樓面均價(jià)，2023H1，300 城住宅用地成交樓面價(jià)約為 6994.4 元/平，同比上漲 16.7%。2023 上半年 300 城流拍率環(huán)比微降，各能級城市表現(xiàn)分化。2023H1，300 城住宅用地流拍率為 14.1%，環(huán)比上年下半年下降 0.1pct，同比下降 5.6pct。其中，一線、二線、三四線城市 2023 年上半年土地流拍率分別為 3.1%、7.8%、19.3%，環(huán)比上年下半年變動(dòng)-1.9pct、-0.1pct、+2.1pct，同比變動(dòng)分別為1.9pct、-3.9pct、-6.3pct。

城市：聚焦核心城市，集中度上升，國央企仍居主導(dǎo)， 多元化民營主體參與推升民營房企拿地占比。2023 年上半年 300 城中土地成交規(guī)模前 30 的城市土地出讓金規(guī)模合計(jì)為 7747.97 億元，占 300 城總體土地成交金比重 81.1%，同比提升 2.5pct，環(huán)比上年下半年提升 9.7pct；2023 年 1-7 月 22 城央國企背景（含地方國資）房企拿地規(guī)模占比達(dá)到 68%，較 2022 年下降 11pct，民營房企占比達(dá)到 27%，較 2022 年上升 11pct，混合所有制背景房企拿地占比保持穩(wěn)定。

房企：表現(xiàn)分化，民企呈新變化。民營房企拿地主體類型更加多元化。根據(jù)拿地排行榜來看，央國企仍占主導(dǎo)地位，前 30 家企業(yè)中一半以上企業(yè)為央企或國企。民營房企拿地也出現(xiàn)了新的變化，第一類是千億以上的大型房地產(chǎn)企業(yè)；第二類是多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)如偉星、亞倫房地產(chǎn)等；第三類是地方性中小房地產(chǎn)企業(yè)，如坤和集團(tuán)、建杭置業(yè)等；第四類是部分主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)拿地為主業(yè)服務(wù)，如主題公園建設(shè)運(yùn)營企業(yè)長隆集團(tuán)與華潤在廣州長隆度假區(qū)附近拿地。TOP30 中按照規(guī)模大小來分類，規(guī)模越小的房企拿地強(qiáng)度相對越大，行業(yè)低谷期有能力并保持較高拿地強(qiáng)度的房企未來有望實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)?？焖僭鲩L，但在行業(yè)紅利消退下預(yù)計(jì)難以實(shí)現(xiàn)跨越式提升。將 2023 年 1-7 月權(quán)益拿地排行榜前30 房企（同時(shí)可獲得權(quán)益拿地和權(quán)益銷售數(shù)據(jù)的企業(yè) 23 家），按照大于 1000億元、400-1000 億元以及小于 400 億元的銷售規(guī)模進(jìn)行分類，其 2023 年 1-7 月權(quán)益拿地強(qiáng)度分別為 19.3%、32.0%、40.4%。

風(fēng)險(xiǎn)因素：銷售端修復(fù)不及預(yù)期、政策放松力度不及預(yù)期、房價(jià)超預(yù)期下跌、房企盈利能力大幅下降、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)偏誤等。