文/樂居財(cái)經(jīng) 許淑敏

不久前，滿京華金碩華府的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，請來了明星鄧紫棋。

鄧紫棋數(shù)曲高歌，助陣項(xiàng)目營銷，現(xiàn)場燈光閃爍、氣氛熱烈。

(資料圖片)

通過這次活動(dòng)，亦讓不少人關(guān)注到了金碩華府背后的房企——滿京華。在市場尚未回溫的背景下，仍以大手筆營銷的房企，的確引人關(guān)注。

作為深圳地產(chǎn)潮商，滿京華是個(gè)特殊的存在——起家于汽車經(jīng)銷行業(yè)，扎根于深圳舊改，涉足造車、教育等板塊。

一直以來，其通過并購?fù)顿Y等方式不斷發(fā)展壯大，已形成城市更新、置地、資管、文化、汽車等五大板塊的多元化版圖。

這家企業(yè)，一方面通過舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化、銷售回款保持運(yùn)營，另一方面也通過抵押、股權(quán)出質(zhì)等方式，獲取融資。

但與此同時(shí)，旗下公司也面臨著合同糾紛、行政處罰等問題，也偶有經(jīng)營異常。

而眾所周知，潮汕商人家族觀念較為濃厚，滿京華投資集團(tuán)家族屬性較強(qiáng)，李緒華更是將旗下公司的控制權(quán)牢牢握在手中。

眼下，握著絕大部分控制權(quán)的李緒華，或許也到了讓位二代的時(shí)候。

舊改造富

點(diǎn)開滿京華的官網(wǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)成立于1998年，發(fā)展已有二十多年，投資控股20多家企業(yè)，員工3000多名，規(guī)模并不小。

但它確實(shí)低調(diào)。在網(wǎng)上，幾乎沒有關(guān)于滿京華發(fā)家的故事，以及后續(xù)詳細(xì)的發(fā)展歷程，更遑論財(cái)務(wù)狀況。

所能知道的是，2005年，滿京華以中央西谷大廈的開發(fā)正式進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)張到住宅開發(fā)、商務(wù)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域。

關(guān)于滿京華的創(chuàng)始人，則是潮汕商人李緒華，在深圳地產(chǎn)潮商當(dāng)中名氣頗大。李緒華與鴻榮源的董事長賴海民、恒裕董事長龔俊龍、茂業(yè)董事長黃茂如等人，均曾入圍深圳地產(chǎn)潮商20強(qiáng)榜單。

從官網(wǎng)看，滿京華分為五大板塊，包括城市更新、置地、資管、文化、汽車。比起置地板塊，城市更新板塊放在了最前面。

滿京華的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，基本依賴于舊改項(xiàng)目。于土地公開招拍掛市場，或是收并購市場，都鮮少見到滿京華的身影。

其在深圳已開發(fā)了6個(gè)項(xiàng)目，包括滿京華·喜悅里、滿京華·云著、滿京華·云曉公館、滿京華·云朗、滿京華前海項(xiàng)目等，大多由舊改轉(zhuǎn)化而來。

像是滿京華·喜悅里，為工業(yè)、住宅改綜合體，是滿京華在深圳龍崗區(qū)第一個(gè)舊改項(xiàng)目。

其手上的舊改項(xiàng)目，除了滿京華·喜悅里（工業(yè)、住宅改綜合體），還包括光明樓村項(xiàng)目、國際藝展中心、藝象iD TOWN等。

打造了幾處藝展中心的滿京華，更愿意稱自身為“文化地產(chǎn)革新者”。李緒華的上一次公開露面，要回溯到2018年國際藝展中心啟幕盛典上，可見其對于這一綜合體項(xiàng)目的重視。

另外，滿京華金碩華府正是屬于滿京華光明樓村項(xiàng)目一期05-10地塊住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目后續(xù)還會(huì)陸續(xù)推出金碩和府、金碩瑞府、金碩臻府等項(xiàng)目。

據(jù)了解，滿京華置地板塊總建面250萬㎡，產(chǎn)業(yè)面積200萬㎡，商用物業(yè)50萬㎡，儲(chǔ)備用地共300萬㎡。

天眼查信息顯示，滿京華的主體公司，為深圳市滿京華投資集團(tuán)有限公司。其中，李緒華擔(dān)任董事長，李冠濱擔(dān)任副董事長、總經(jīng)理，李冠文擔(dān)任董事。李冠濱、李冠文為李緒華的兒子。

2019年8月，滿京華投資集團(tuán)進(jìn)行股權(quán)調(diào)整。原本由李緒華、黃淑華分別持股72%、28%，調(diào)整后新增華氏創(chuàng)展持股77.44%，李緒華持股16.24%，黃淑華持股6.32%。

而華氏創(chuàng)展，則成立于2009年，法定代表人為李冠濱，該公司由李緒華、黃淑華分別持股72%、28%。實(shí)質(zhì)上，或許就是加了一層股權(quán)隔離風(fēng)險(xiǎn)，最終受益人仍為李緒華。

潮汕商人家族觀念較為濃厚，滿京華投資集團(tuán)家族屬性較強(qiáng)，并且將旗下公司的控制權(quán)牢牢握在手中。

滿京華投資集團(tuán)對外投資了27家公司，其中15家公司為100%控股，7家公司控股權(quán)在90%以上。僅有深圳明德滿京華教育這一家公司，滿京華投資集團(tuán)控股權(quán)為49%。

造車遇阻

與大多數(shù)地產(chǎn)商的發(fā)家史不同，滿京華是從汽車銷售領(lǐng)域賺到第一桶金。

1998年，滿京華進(jìn)入汽車銷售與服務(wù)領(lǐng)域，打造了“安驊汽車”品牌，為上海通用汽車授權(quán)銷售和售后服務(wù)中心。

但此后多年，滿京華投入更多精力于地產(chǎn)，對于汽車銷售與服務(wù)也并無太多拓展動(dòng)作。直到2015年滿京華正式成立“安驊汽車集團(tuán)”，并于2016年1月，將安驊汽車集團(tuán)管理總部落戶于廣州市蘿崗科學(xué)城。

安驊汽車集團(tuán)由滿京華持股54%、深圳市海能通貿(mào)易發(fā)展持股46%，后者由6個(gè)自然人股東持有，其中莊小鵬持股43.48%，擔(dān)任董事長一職。而莊小鵬，在滿京華投資集團(tuán)擔(dān)任董事。

安驊汽車集團(tuán)，由李冠濱擔(dān)任董事長，而莊小鵬為總經(jīng)理。該集團(tuán)對外投資31家公司，其中21家位于廣東，10家位于海南。

眼下，安驊汽車集團(tuán)擁有25萬車主、30家汽車4S店，覆蓋廣州、深圳、珠海、惠州、?？凇⑷齺喌鹊貐^(qū)。

但汽車經(jīng)銷商始終只是賺取差價(jià)的生意，無法帶來過多的利益，滿京華的欲望遠(yuǎn)不止于此。

自2017年開始，滿京華參與投資造車，并投資汽車原件生產(chǎn)商等。

尤其是其參股的華人運(yùn)通控股公司，曾是造車市場的“網(wǎng)紅”企業(yè)。2017年，趁著新能源汽車風(fēng)口，前上汽通用總經(jīng)理丁磊拉來投資人，成立了華人運(yùn)通。

作為上汽集團(tuán)華南區(qū)域的經(jīng)銷商之一，李緒華與丁磊早已結(jié)識。一來二去，雙方談成合作打造新能源汽車。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)查閱，李冠文、李冠濱各持有華人運(yùn)通15%的股權(quán)。另外，李緒華在該公司擔(dān)任董事一職。值得關(guān)注的是，于2019年3月，該公司發(fā)生了投資人變更，李緒華退出，新增了李冠濱為股東。

這家公司打造的品牌為高合汽車。2020年，高合汽車的首款產(chǎn)品——高合HiPhi X正式發(fā)布。當(dāng)時(shí)因?yàn)樵摽钴囀蹆r(jià)高達(dá)80萬元，號稱國內(nèi)最貴純電動(dòng)汽車。

丁磊還說，“我們的競爭對手是特斯拉，我們想為中國打造一個(gè)真正的高端豪華智能電動(dòng)車品牌，打造一臺劃時(shí)代的智能電動(dòng)車?！?/p>

但事與愿違，這款純電SUV并沒有出圈。去年，還有媒體報(bào)道稱，江蘇宏諧律師事務(wù)所受50名車主委托，稱高合汽車在宣傳、銷售HiPhi X汽車過程中，存在虛假宣傳、構(gòu)成消費(fèi)欺詐等。

其中提到，高合汽車關(guān)于配置音響、內(nèi)飾、電池實(shí)際電量等各方面的問題。

問題諸多，高合汽車的銷量也不如意。2022年，高合汽車?yán)塾?jì)銷售4349輛，甚至不足龍頭車企的單月銷量。

今年6月，華人運(yùn)通與沙特簽署合作項(xiàng)目，擬投資56億美元（約406億元人民幣）設(shè)立合資公司，從事汽車研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。

造車成本之高，后期回報(bào)較慢，這項(xiàng)投資當(dāng)中，滿京華還沒撈到太多的好處。

除此之外，滿京華還參與投資了不少汽車行業(yè)相關(guān)企業(yè)。2018年，其參與投資鋰電池及正極材料生產(chǎn)商芳源環(huán)保；2019年，滿京華參與銳馳智光的Pre-A輪融資，該公司為激光傳感器系統(tǒng)解決方案提供商。

質(zhì)押的圖景

通過并購?fù)顿Y進(jìn)行拓展的滿京華，需要投入的資金不少。

盡管其所依賴的舊改項(xiàng)目前期投入時(shí)間長、資金沉淀重，但回報(bào)率高，后期住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為其帶來了不菲的收入。

據(jù)網(wǎng)上披露，滿京華旗下舊改儲(chǔ)備項(xiàng)目共有8個(gè)，后續(xù)轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)可觀。

滿京華一方面通過銷售回款保持運(yùn)營，另一方面也通過抵押、股權(quán)出質(zhì)等方式，獲取融資。

天眼查顯示，2009年2月至2012年2月，滿京華投資集團(tuán)抵押了福華路0.45公頃的商務(wù)金融用地，抵押金額1億元。另外，滿京華投資集團(tuán)的“子公司、分公司、對外投資公司”債務(wù)共7筆，金額283.6萬元。

近期，滿京華投資集團(tuán)旗下股權(quán)出質(zhì)動(dòng)作較多。

1月，深圳市恒昌達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)出質(zhì)了股權(quán)，4月，深圳市滿京華置業(yè)投資也出質(zhì)了股權(quán)，均未披露具體的股權(quán)數(shù)額。

深圳市恒昌達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)旗下項(xiàng)目為滿京華云曦花園，目前處于在售狀態(tài)。而深圳市滿京華置業(yè)投資為滿京華金碩華府所屬公司，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于9月中旬推出市場。

處于推售狀態(tài)的項(xiàng)目，正是亟需資金的階段，滿京華投資集團(tuán)通過股權(quán)融資無可厚非。

可以看到，深圳市滿京華置業(yè)投資于2023年5月，注冊資本已從2億元增至15億元。在此之前，該項(xiàng)目公司人事頻繁變動(dòng)，法定代表人從林健群變更到徐顯德，再到韓冬梅、吳謙，最后到謝節(jié)實(shí)等。

后續(xù)為了加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，深圳市滿京華置業(yè)投資曾在沒有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行建設(shè)滿京華金碩華府，被行政處罰了兩次，共被罰了200多萬元。

舊改復(fù)雜，個(gè)中牽涉人員、關(guān)系眾多，不免惹上官司。深圳市滿京華房地產(chǎn)開發(fā)與深圳市寶安區(qū)城市更新局曾被起訴兩次，涉及案由為其他糾紛。

不僅僅地產(chǎn)板塊問題諸多，滿京華的其他業(yè)務(wù)板塊也偶有經(jīng)營異常。

其中，滿京華旗下一家以資本市場服務(wù)為主的公司，深圳江遠(yuǎn)偉業(yè)投資曾于2016年12月，被抽查信息，公示信息隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假。

另外，滿京華商業(yè)管理因未按規(guī)定提交年度報(bào)告信息曾被列入企業(yè)經(jīng)營異常名錄。

安驊汽車集團(tuán)也存在歷史經(jīng)營異常情況，于2016年6月，深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)督管理委員會(huì)福田局通過登記的住所或經(jīng)營場所無法聯(lián)系。

二代隱現(xiàn)

滿京華對外的領(lǐng)導(dǎo)人，露面更多的是二代李冠濱。

他的頭銜，是滿京華集團(tuán)總裁。握著絕大部分控制權(quán)的李緒華，或許也到了讓位二代的時(shí)候。

目前，李緒華仍為滿京華集團(tuán)董事長。但其擔(dān)任法定代表人的企業(yè)僅剩5家，包括滿京華投資集團(tuán)、深圳市沙浦巨帆投資、深圳市巨帆華業(yè)投資、深圳市沙埔房地產(chǎn)開發(fā)、深圳市滿京華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

其擔(dān)任高管共32家公司，其中23家為汽車相關(guān)公司，旗下不少汽車銷售公司的董事長一職仍由李緒華擔(dān)任。

而李冠濱擔(dān)任法定代表人共10家公司，其中包括深圳市滿京華教育發(fā)展、安驊汽車投資集團(tuán)、華氏創(chuàng)展、深圳市藝象國際青年旅舍司等公司。

此外，其在12家公司擔(dān)任高管，大多為董事職位，但于深圳市滿京華投資集團(tuán)擔(dān)任總經(jīng)理、于安驊汽車投資集團(tuán)擔(dān)任董事長。

至于李冠文，為滿京華集團(tuán)執(zhí)行董事。其擔(dān)任法定代表人的企業(yè)共2家，分別為金碩合創(chuàng)私募基金管理（海南三亞）、金碩合創(chuàng)壹號投資（三亞）合伙企業(yè)（有限合伙）。

值得關(guān)注的是，其曾擔(dān)任法定代表人的13家企業(yè)，多數(shù)負(fù)責(zé)人已經(jīng)變更為李冠濱。比如深圳市滿京華教育發(fā)展的法定代表人已于2021年變更為李冠濱。

李冠文擔(dān)任股東的9家公司當(dāng)中，大多數(shù)為資本市場服務(wù)為主的企業(yè)，包括海南弘萌私募股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、深圳客商匯新興產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）。

從這些股權(quán)關(guān)系看出，李冠文主要負(fù)責(zé)資本市場、投資等方面的內(nèi)容。而集團(tuán)的具體管理事項(xiàng)，更多由李冠濱進(jìn)行操作，地產(chǎn)、汽車、教育等板塊，負(fù)責(zé)人均為李冠濱。

李冠文負(fù)責(zé)的金碩合創(chuàng)壹號，曾于2021年認(rèn)繳深圳市紅土一號私募股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），成為為有限合伙人，認(rèn)繳出資金額1億元。該私募基金投資方向以生物（醫(yī)藥）、新材料、新一代信息技術(shù)、高端裝備等投資領(lǐng)域?yàn)橹鳌?/p>

也就是說，滿京華早已投資至生物醫(yī)療方面。

從金碩合創(chuàng)壹號對外投資來看，其投資包括愛恩斯生物科技（昆山）、江蘇先聲醫(yī)學(xué)診斷、上海威瑪新能源汽車、南京司凱奇汽車科技等企業(yè)。

今年，該公司新增投資的蕪湖博遠(yuǎn)基石股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），還對外投資了北一半導(dǎo)體科技（廣東）有限公司。后者是一家以從事計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)為主的企業(yè)。

滿京華的投資版圖，仍在不斷擴(kuò)大。