一

寶安今年住宅凈地供應(yīng)僅2宗，但舊改供應(yīng)大軍將到來

【資料圖】

城市發(fā)展離不開土地的支撐，作為寸土寸金的深圳，土地資源就顯得尤為寶貴，也是最稀缺的資源。

深圳近幾年一直在加大土地供應(yīng)，一方面調(diào)整土地性質(zhì) ，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年深圳有近40宗“商改住、工改住”地塊；另一方面積極推動(dòng)城市更新舊改項(xiàng)目的入市，城市更新已經(jīng)成為住宅的主要供應(yīng)之一。

寶安也不例外，近幾年，寶安仍有多宗凈地進(jìn)入土拍市場，尤其是寶中臨海片區(qū)、海洋新城片區(qū)，有大范圍的用地，也支撐著近幾年的住宅供應(yīng)，但接下來，隨著片區(qū)的日漸成熟，凈地也將開發(fā)得七七八八，未來的供應(yīng)將主要以城市更新的項(xiàng)目為主。

如，今年寶安片區(qū)到目前為止，僅有2宗住宅用地出讓：

8月2日，中鐵以34.06億元+競配35520平“現(xiàn)房銷售面積“競得寶安新安地塊（宗地號(hào)為A001-0212），此宗地位置寶安區(qū)新安街道，土地面積15239.84平，建筑面積82300平，限價(jià)8.86萬/平。

3月3日，招商拿下寶安沙井A301-0602宗地，建面約11.19萬平，普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于49400元/平方米（不含室內(nèi)裝修價(jià)格）。

從今年寶安片區(qū)的住宅供應(yīng)來看，如瑞樾府、會(huì)展灣雍境花園、潮樾府、云上潤府、云海臻府、未來之光家園等項(xiàng)目均是前2年的拍賣地項(xiàng)目，但目前這類入市的項(xiàng)目已屈指可數(shù)。

同在今年，一些大的舊改項(xiàng)目也正在陸續(xù)成為片區(qū)住宅供應(yīng)的主力軍，如大家熟知的“網(wǎng)紅盤”鴻榮源珈府、萬豐海岸城瀚府等，將為片區(qū)帶來源源不斷的住宅供應(yīng)。

二

寶安有近190個(gè)舊改，舊改規(guī)模為深圳之首

去看下寶安每年的城市更新與土地整備，可以說是深圳做得最好的片區(qū)之一，以成片整備提升區(qū)域面貌，目前已取得一定的成效。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，寶安區(qū)目前公布的城市更新項(xiàng)目有近190個(gè)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、舊屋村、商業(yè)項(xiàng)目等），有些項(xiàng)目因政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等各種原因暫未推進(jìn)，但寶安城市更新項(xiàng)目可以列為深圳之首。

十四五期間，寶安力爭實(shí)現(xiàn)直接供應(yīng)用地235公頃，空間儲(chǔ)備用地1000公頃，完成綜合整治用地不少于12平方公里。新增更新單元計(jì)劃規(guī)模不超過750公頃。“工改M0”類拆除重建更新單元計(jì)劃用地規(guī)模不超過80公頃；

通過土地整備完成居住潛力用地不少于2.4平方公里，力爭通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍建筑面積不少于175萬平方米等多項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。

今年4月，寶安區(qū)城市更新和土地整備局在2023年工作計(jì)劃中也提出，將加快推進(jìn)23個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批，推動(dòng)10個(gè)項(xiàng)目主體確認(rèn)，力爭實(shí)現(xiàn)18個(gè)項(xiàng)目、426.9萬平方米建面開工建設(shè)，推動(dòng)10個(gè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。

三、

置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)，這些舊改住宅盤值得關(guān)注

事實(shí)上，深圳發(fā)展一路向西的進(jìn)程中，寶安作為粵港澳大灣區(qū)的核心發(fā)展軸的中心位置，擁有海洋新城，大空港，騰訊科技島，國際會(huì)展中心，國際機(jī)場等重磅區(qū)域，得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢、便捷的交通，以及強(qiáng)力的規(guī)劃，這些年也成為深圳的置業(yè)“網(wǎng)紅區(qū)”。

基于片區(qū)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，本文結(jié)合片區(qū)更新規(guī)劃，統(tǒng)計(jì)了大家較為關(guān)注的熱點(diǎn)舊改項(xiàng)目，希望對(duì)大家有幫助。

已入市及將入市項(xiàng)目?

1、萬豐海岸城

總規(guī)劃建面超500萬㎡，A區(qū)已入市多期

萬豐海岸城位于寶安區(qū)新橋街道內(nèi)，地鐵11號(hào)線馬安山站的東側(cè)，南依沙井南環(huán)路，北靠公園南路，東臨新豐苑小區(qū)。

項(xiàng)目擴(kuò)容周邊約70萬㎡拆改范圍，如后續(xù)一體開發(fā)落地，沙井海岸城或成深圳近年來最大的舊改巨無霸之一，宏大的綜合體更為矚目。

該項(xiàng)目將建設(shè)為集住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)等多種業(yè)態(tài)為一體的產(chǎn)業(yè)綜合體。項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)合產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、購物、居住等功能之間的聯(lián)系，將各功能合理組合，保障了功能與業(yè)態(tài)的最佳搭配。通過特色街區(qū)、特色建筑、特色空間的設(shè)計(jì)，打造地標(biāo)建筑，挖掘土地價(jià)值，改善社區(qū)環(huán)境，筑造沙井宜業(yè)宜居的新都市生活空間。

項(xiàng)目分為A/B/C三個(gè)大區(qū)進(jìn)行建設(shè)，其中A區(qū)即萬豐海岸城，是萬豐區(qū)域城市更新項(xiàng)目整體規(guī)劃的首發(fā)之作。建面約120萬㎡，包含四期住宅、萬豐海岸科創(chuàng)中心、約18萬㎡萬豐海岸城多元商業(yè)等。

B區(qū)（萬豐社區(qū)大朗山片區(qū)），為接下來重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。整體規(guī)劃面積更大，業(yè)態(tài)也更多元，體量比兩個(gè)A區(qū)都大，為規(guī)劃建面約265萬㎡綜合產(chǎn)城社區(qū)。

C區(qū)（萬豐社區(qū)舊村片區(qū)），作為遠(yuǎn)景規(guī)劃，規(guī)劃建面約160萬㎡。將是萬豐區(qū)域城市更新項(xiàng)目最后一塊拼圖，涵蓋高端住宅、寫字樓、公寓、產(chǎn)業(yè)、酒店等多元業(yè)態(tài)。

目前，A區(qū)最新一批入市的海岸城璽園推出137套住宅，建面約98-143㎡3-5房單位，單價(jià)區(qū)間在5.4-6.4萬/㎡，總價(jià)區(qū)間在534-917萬/套，現(xiàn)房精裝交付，開盤銷8成。

項(xiàng)目整體效果圖

2、鴻榮源·奧特萊斯項(xiàng)目

總建面達(dá)248萬㎡，首推珈譽(yù)府已入市

鴻榮源奧萊項(xiàng)目總建面達(dá)到248萬㎡，是續(xù)萬豐海岸城后，西部又一個(gè)百萬級(jí)別的大盤。

規(guī)劃住宅建筑面積約70萬㎡平方米，商業(yè)體量建筑面積約50萬㎡，并配建一所63班九年制學(xué)校。

項(xiàng)目位于立新湖科創(chuàng)總部，立新湖科創(chuàng)總部是寶安區(qū)精準(zhǔn)對(duì)接粵港澳大灣區(qū)建設(shè)和打造“黃金內(nèi)灣”戰(zhàn)略的空間規(guī)劃的主要藍(lán)圖之一，是典型的產(chǎn)城融合發(fā)展項(xiàng)目。

首地塊首推珈譽(yù)府，占地面積約4.3萬㎡，建筑面積約35.45萬㎡，總戶數(shù)2280套，車位數(shù)2592個(gè)，容積率5.33。已于7月份開盤，共1401套房，建筑面積約76-181㎡3-5房單位 ，開盤折后均價(jià)50800/㎡,開盤當(dāng)日銷85%。

項(xiàng)目整體效果圖

3、壆崗崗廈片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）

住宅370390㎡，項(xiàng)目中01-02地塊楠園將入市

整個(gè)項(xiàng)目更新單元用地面積161637.9㎡，擬拆除范圍用地面積為153999.6㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積83362.8㎡，貢獻(xiàn)率達(dá)45%，規(guī)劃容積674440㎡，容積率8.1。未來將打造成為集高端住宅、商業(yè)、酒店辦公于一體的大型綜合體。

其中，住宅370390㎡（含保障性住房40520㎡,保障性住房中的10000㎡為房屋征收安置房）,商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑282200㎡（含商業(yè)文化設(shè)施不低于11810㎡,酒店不低于20000㎡）；

項(xiàng)目一期（拾悅里雅居）最早于17年入市。二期分為“楠園”和“沁園”，兩個(gè)全新的住宅社區(qū)。率先入市的為楠園，居住屬性純粹，占地面積約3.5萬㎡，計(jì)容建面約23.5萬㎡。

楠園將提供建面約87-140㎡3-5房住宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)約1300套可售房源（以住建局預(yù)售公告的為準(zhǔn)）。

沁園建設(shè)用地面積14301.2平方米，規(guī)定容積率為6.3，規(guī)定建筑面積89450平方米。

項(xiàng)目效果圖

4、安華工業(yè)區(qū)東區(qū)城市更新項(xiàng)目（勤誠達(dá)云?。?/strong>

目前樣房開放中

勤誠達(dá)云邸原為安華工業(yè)區(qū)東區(qū)城市更新項(xiàng)目01地塊，項(xiàng)目位于新安街道前進(jìn)一路與新安四路交匯處東側(cè),緊鄰地鐵12號(hào)線上川站，臨近寶安公園。

資料顯示，勤誠達(dá)云邸建筑面積210578.25平。其中住宅64160平，寫字樓32593平，保障房36265平，辦公1717平，回遷商業(yè)11100平。

項(xiàng)目由1棟A座55層住宅、1棟B座55層住宅、2棟55層保障房、3棟25層辦公樓、4棟3層12班幼兒園組成。

據(jù)了解，項(xiàng)目可售住宅為481套，面積段為:89三房兩廳，116平四房兩衛(wèi)，130平四房兩衛(wèi)，目前樣板房開放中。

項(xiàng)目效果圖

已開工及列入計(jì)劃項(xiàng)目

5、懷德村舊改（德懿府）

擬2024中旬入市，已開工

寶安福永懷德舊村，“社區(qū)自改＋統(tǒng)籌規(guī)劃” 懷德舊村城市更新單元位于福永街道中心區(qū)福永大道和懷德路交會(huì)處，緊靠軌道12號(hào)線懷德站。

該項(xiàng)目拆除范圍建筑面積約27.91萬平方米，拆除范圍外捆綁貢獻(xiàn)一處教育設(shè)施建筑1.5萬平方米。項(xiàng)目由懷德股份合作公司自主開發(fā)，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積約119.5萬平方米，分三期實(shí)施，包括住宅（含保障性住房）56.4萬平方米，商務(wù)公寓（含人才公寓）13.8萬平方米，購物中心、五星級(jí)酒店、現(xiàn)代辦公等于一體。

項(xiàng)目首期——德懿府已開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2024年中旬入市。

德懿府總建面約45.79萬平（住宅239420平，商業(yè)4800平），含9棟單體樓，是一個(gè)集高層住宅、保障房、公配于一體的大型高尚生活區(qū)。

據(jù)規(guī)劃顯示，德懿府住宅939戶，套內(nèi)小于90平800戶，占比85.20%，總套數(shù)2816戶（其中保障房1380戶）。

項(xiàng)目整體效果圖

6、沙井街道的沙井大街片區(qū)更新單元---華潤“金蠔小鎮(zhèn)

擬拆除重建用地面積約140萬㎡

據(jù)悉，《寶安區(qū)沙井街道沙井大街片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元計(jì)劃》于2020年6月30日，已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。

沙井街道沙井大街片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元項(xiàng)目被命名為“金蠔小鎮(zhèn)”，將由華潤置地操盤。

金蠔小鎮(zhèn)擬拆除重建用地面積約140萬㎡，擬更新方向?yàn)榫幼　⑿滦彤a(chǎn)業(yè)、商業(yè)等功能，還需配建一所用地不少于50000㎡的高中，土地移交率不低于41%。

沙井大街片區(qū)（金蠔小鎮(zhèn)）重點(diǎn)城市更新單元，位于深圳市寶安區(qū)沙井街道，由西環(huán)路、北環(huán)路、環(huán)鎮(zhèn)路、創(chuàng)新路圍合的區(qū)域，地處粵港澳大灣區(qū)東岸一線區(qū)位，是大灣區(qū)兼具本土特色及先鋒氣質(zhì)的文化高地，深西中心文化核心。

該項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍約3平方公里，涉及13家社區(qū)股份合作公司。

據(jù)了解，該項(xiàng)目范圍內(nèi)的東塘、辛養(yǎng)、衙邊、壆崗、蠔一、沙二、蠔三、蠔二、沙三、沙一、蠔四、沙四、沙頭13個(gè)舊屋村已確認(rèn)范圍確認(rèn)公示。

金蠔小鎮(zhèn)項(xiàng)目效果圖

7、鴻榮源鐘屋黃田舊村項(xiàng)目

拆除面544381㎡，列入2023年更新計(jì)劃

該項(xiàng)目申報(bào)主體為深圳市鴻廣源投資有限公司，該公司由鴻榮源地產(chǎn)占股60%，深圳市廣興源投資發(fā)展有限公司占股40%，鴻榮源主導(dǎo)開發(fā)。

鐘屋黃田舊村更新項(xiàng)目位于寶安區(qū)航城街道，廣深公路與凱成二路交匯處南側(cè)，臨近深圳寶安國際機(jī)場，近地鐵1號(hào)線“后瑞站“，整體公共交通較為便捷，周邊各項(xiàng)配套資源尚可。

拆除重建用地面積544381㎡，更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)等功能。

擬拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于216105平方米公共利益用地(含教育設(shè)施用地、社會(huì)福利用地、文體設(shè)施用地、綠地、道路用地等)；項(xiàng)目現(xiàn)狀以私宅、舊工業(yè)區(qū)等建筑物為主。

8、大鐘崗及慧豐工業(yè)區(qū)項(xiàng)目

拆除面206729㎡，列入2023年更新計(jì)劃

申報(bào)主體：深圳市寶安區(qū)新橋街道辦事處、深圳市旭生產(chǎn)業(yè)投資有限公司

寶安區(qū)新橋街道大鐘崗及慧豐工業(yè)區(qū)城市更新單元位于新橋街道，北側(cè)緊鄰南環(huán)路，西側(cè)為中心路，南側(cè)為鳳塘大道。

拆除重建用地面積206729㎡，擬更新方向?yàn)槠胀üI(yè)用地（M1）、二類居住用地（R2）、商業(yè)用地（C1）等功能；

擬拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于72438平方米公共利益用地（含醫(yī)療衛(wèi)生用地、道路用地、綠地等）；

9、寶安羅田第二工業(yè)區(qū)（北片區(qū)）

住宅建筑252270平方米，規(guī)劃已出

寶安區(qū)燕羅街道羅田第二工業(yè)區(qū)（北片區(qū)）城市更新單元位于燕羅路與高田路交匯處西北側(cè)。

該更新單元用地面積74772.9平方米，拆除范圍用地面積74768.5平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積46959.4平方米。

規(guī)劃容積27.7萬平方米，其中住宅建筑25.2萬平方米（含保障性住房2萬平方米），規(guī)劃配套商業(yè)建筑0.6平方米，并配建一所占地面積約1.76萬平九年一貫制學(xué)校，0.6萬平方米18班幼兒園。

項(xiàng)目地塊分為三部分，01-01地塊為二類居住用地，占地面積約3.29萬平，住宅建筑面積約17.7萬平（含保障性住房20210平方米），容積率為6.1；

01-02地塊為二類居住用地，占地面積約1.4萬平，住宅建筑面積約7.52萬平，容積率為5.5；01-03地塊為公園綠地，占地約3636平方米；

01-04地塊為教育設(shè)施用地，占地約1.76萬平，規(guī)劃一所九年一貫制學(xué)校。

10、總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)城市更新單元（一期南及二期）“工業(yè)上樓”項(xiàng)目

擬拆除134774㎡，規(guī)劃已出

申報(bào)主體為深圳市寶安區(qū)投資管理集團(tuán)有限公司，擬拆除范圍134774㎡，擬更新方向?yàn)槠胀üI(yè)（M1)、居住(R2)、商業(yè)(C1)等功能；本項(xiàng)目為深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)的公共利益用地以批準(zhǔn)的單元規(guī)劃為準(zhǔn)。

項(xiàng)目深圳市寶安區(qū)石巖街道洲石路與松白路交匯處。

項(xiàng)目擬更新單元用地面積163739.9㎡，擬拆除范圍用地面積134774.4㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積64037.3㎡（不含移交政府普通工業(yè)用地）。

規(guī)劃容積410795㎡（不含移交政府普通工業(yè)用地規(guī)劃容積），規(guī)劃容積率6.4。

其中廠房148619㎡，產(chǎn)業(yè)配套用房44060㎡[含宿舍42170㎡，商業(yè)服務(wù)設(shè)施（食堂）1890㎡]，住宅138656㎡，商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑62290㎡（含酒店57490㎡），公共配套設(shè)施（含地下）17170㎡（含9班幼兒園建筑面積2970㎡等）。

11、寶安107發(fā)展帶翻身片區(qū)（三）

拆除面積25049平方米

107發(fā)展帶翻身（三）舊改，于寶安區(qū)新安街道，申報(bào)主體深圳市鴻廣源投資有限公司，拆除范圍用地面積25049平方米，將由鴻榮源+廣興源操刀。

項(xiàng)目 擬更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)等功能；擬拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于8266平方米的公共利益用地（含道路用地、其它公共利益用地等）。

拆除范圍圖

擬納入城市更新及計(jì)劃延期項(xiàng)目

12、寶安107發(fā)展帶固戍片區(qū)

拆除范圍279908平方米，按計(jì)劃延期

107發(fā)展帶固戍片區(qū)城市更新單元，拆除范圍用地面積279908平方米。

擬更新方向?yàn)槠胀üI(yè)用地（M1）、商業(yè)、居住、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）等功能，其中M0用地面積不少于最終批準(zhǔn)的工業(yè)開發(fā)建設(shè)用地面積的20%；拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于105998平方米公共利益用地（含教育設(shè)施用地、道路、綠地、林地等），另需在項(xiàng)目范圍內(nèi)落實(shí)一處110KV變電站等；

申報(bào)主體為深圳市空港云谷投資發(fā)展有限公司，查詢工商信息顯示，該公司由深圳天安駿業(yè)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司、深圳市天隅科技有限公司分別持股50%。

深圳天安駿業(yè)投資發(fā)展集團(tuán)，以產(chǎn)城社區(qū)開發(fā)、智慧園區(qū)運(yùn)營、城市更新、綠色物業(yè)等為主營業(yè)務(wù)。

13、松崗紅星花園片區(qū)城市更新單元

擬拆除范圍18956平方米，按計(jì)劃延期

據(jù)了解，《寶安區(qū)松崗街道紅星花園片區(qū)城市更新單元計(jì)劃》在原計(jì)劃有效期基礎(chǔ)上延期一年，有效期延至2024年3月3日止。

紅星花園片區(qū)城市更新單元位于寶安區(qū)松崗街道松瑞路與松明大道交匯處東北側(cè)，擬拆除范圍用地面積18956平方米，申報(bào)主體為深圳市鏵生實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。

擬更新方向?yàn)榫幼〉裙δ埽?/p>

拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于7717.37平方米公共利益用地（含教育設(shè)施用地、綠地、道路等）。其中，該項(xiàng)目落實(shí)的以上教育設(shè)施用地與寶安區(qū)松崗街道紅星社區(qū)國強(qiáng)廠城市更新單元落實(shí)的教育設(shè)施用地合計(jì)不少于9000平方米；

該項(xiàng)目在下一步規(guī)劃編制階段需與寶安區(qū)松崗街道紅星社區(qū)國強(qiáng)廠城市更新單元統(tǒng)一編制單元規(guī)劃；

14、沙民馬安山工業(yè)區(qū)城市更新單元

拆除范圍58101平方米，按計(jì)劃延期

沙民馬安山工業(yè)區(qū)城市更新單元位于寶安沙井街道，申報(bào)主體為澳達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，拆除范圍用地面積58101平方米，擬更新方向?yàn)槠胀üI(yè)用地(M1）、居住用地（R2）、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）等功能，新型產(chǎn)業(yè)用地面積（M0）不超過最終批準(zhǔn)的工業(yè)開發(fā)建設(shè)用地面積的20%。

該項(xiàng)目靠近寶安大道與鞍山二路的交匯處。

15、黃田金碧片區(qū)城市更新單元

擬拆面積173669平方米，計(jì)劃延期

黃田金碧片區(qū)城市更新單元位于寶安區(qū)航城街道，申報(bào)主體為深圳市天榮成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

擬更新方向?yàn)榫幼　⑸虡I(yè)等功能；拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于54384平方米公共利益用地（含不少于36班的九年一貫制學(xué)校用地、文體設(shè)施用地、道路用地、綠地等）

16、寶安區(qū)松崗街道西山城市更新單元

擬拆面積84074平方米

安區(qū)松崗街道西山城市更新單元位于松崗街道107國道與松裕路交匯處，擬拆除范圍用地面積為84074平方米。

深圳市鴻廣源投資有限公司來文申請將該更新單元納入城市更新單元計(jì)劃。

17、頭田村城市更新單元

擬拆除范圍48853平方米

寶安區(qū)松崗街道上頭田村城市更新單元位于松崗街道規(guī)劃恒嘉路與松裕路交匯處。

擬拆除范圍用地面積為48853平方米。深圳市家年投資有限公司來文申請將該更新單元納入城市更新單元計(jì)劃

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