近日地產(chǎn)政策持續(xù)兌現(xiàn)，地產(chǎn)板塊大受催化，部分指數(shù)回彈明顯！如中證800地產(chǎn)指數(shù)此前經(jīng)歷5連陰，近兩個交易日已收復(fù)大部分跌幅，昨日（8月28日），地產(chǎn)ETF（159707）也驚現(xiàn)集合競價漲停！

(資料圖片)

行情的火爆往往少不了資金的參與。深交所數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)ETF（159707）昨日獲資金凈增倉4484萬元！最新基金份額達4.82億份，基金規(guī)模4.18億元，再創(chuàng)上市新高！

一個板塊的長期向上離不開基本面的向好。在6、7月基本面持續(xù)探底的情況下，傳統(tǒng)的銷售旺季即將來襲，樓市成交是否也能逆轉(zhuǎn)局面，收獲“金九銀十”？華泰證券復(fù)盤了購房杠桿政策的歷史演繹，并指出地產(chǎn)成交對于購房杠桿限制的調(diào)整協(xié)同一攬子行業(yè)政策深具敏感性。而當(dāng)前，購房杠桿松綁成為本輪政策著力點，市場激活效用值得期待！

【歷史：需求杠桿限制對基本面影響更為突出】

2008年以來的四輪完整地產(chǎn)周期中，每輪的寬松都配有橫跨貨幣、需求端、供給端的一攬子政策，全國性放松購房杠桿限制的政策僅出現(xiàn)于第三輪寬松周期（2014年1月-2019年11月），呈現(xiàn)流動性、需求杠桿、供給杠桿三維齊升的特點。

通過橫向比較，華泰證券認(rèn)為，對基本面影響更為突出的是需求杠桿限制的寬松。全國銷售對購房杠桿放松的敏感度較高，一攬子政策協(xié)同效應(yīng)更強。2014年930政策出臺后，10月銷售面積同比增速環(huán)比提升8pct至-2%，11月投資同比增速也實現(xiàn)觸底。而2015年330政策疊加貨幣、棚改等政策的發(fā)酵，次月起銷售面積開啟了一輪持續(xù)27個月的同比正增長周期。

從政策空間來看，彈性最大的是一線城市二套房認(rèn)定以及首付比例，因此，一線城市房地產(chǎn)景氣度對購房杠桿限制放松的敏感度在當(dāng)下更值得關(guān)注。對于一線城市而言，政策對成交的傳遞快速并有效，尤其是二套房貸政策。

認(rèn)房認(rèn)貸政策調(diào)整次月（2014年10月），深圳新房即實現(xiàn)銷售面積同比回正，北京也在發(fā)布的第二月實現(xiàn)正增長，對于330政策調(diào)整二套房首付比例的敏感度大于930政策。新房市場對政策的反應(yīng)要快于二手房，但從長期的維度，政策對二手房成交的影響更大。房價修復(fù)則需等待銷售量走出穩(wěn)定抬升趨勢之后。

【以史為鑒：購房杠桿松綁成為本輪政策著力點，市場激活效用值得期待】

步入2023年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)政策自上而下開啟了一輪新定調(diào)，并快速向?qū)嵅僦敢龑用嫜诱埂?月以來，購房杠桿限制的放松已成為本輪行業(yè)政策寬松周期中的著力點之一。具體整理如下：

經(jīng)過上文對購房杠桿政策的歷史復(fù)盤，華泰證券有以下結(jié)論：

1.購房杠桿限制的寬松歷史鮮見，更顯力度，我們預(yù)計其市場激活效用值得期待；

2.購房杠桿調(diào)整對于改善需求的影響更顯著；

3.一線城市對于購房杠桿限制政策變化更為敏感而迅速，尤其是二套房貸政策。

所以，華泰證券認(rèn)為，政策和經(jīng)紀(jì)人預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，期待行業(yè)隨后得以企穩(wěn)?？春镁邆涑湓９?yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢，前十大成份股權(quán)重超8成！同時，中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。

數(shù)據(jù)來源：滬深交易所。風(fēng)險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向?；鸸芾砣嗽u估的本基金風(fēng)險等級為R3-中風(fēng)險，適合適當(dāng)性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預(yù)測、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責(zé)。另，本文中的任何觀點、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。