文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

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2023年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)受到政策力挺，但復(fù)蘇仍然緩慢，行業(yè)整體表現(xiàn)平淡。在此背景下，部分房企依舊表現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，業(yè)績(jī)穩(wěn)中有進(jìn)。

華發(fā)股份是典型的代表之一。8月29日晚，華發(fā)股份（600325.SH）發(fā)布2023年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入314.78億元，同比增長(zhǎng)22.88%；凈利潤(rùn)25.32億元，同比增長(zhǎng)6.59%；歸母凈利潤(rùn)19.26億元，同比增長(zhǎng)2.08%。

營(yíng)收利潤(rùn)同步增長(zhǎng)，在當(dāng)下整個(gè)行業(yè)中是非常罕見(jiàn)的。華發(fā)之所以能做到這一點(diǎn)，與公司強(qiáng)勁的銷(xiāo)售有很大關(guān)系。

整體來(lái)看，2023上半年市場(chǎng)回暖并不明顯，2023年上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。期內(nèi)，華發(fā)跑贏大市，實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售769.3億元，同比增長(zhǎng)55.76%，位列中指研究院銷(xiāo)售榜單第14名，較上年同期提升3位；并以563.2億元的權(quán)益銷(xiāo)售金額位列權(quán)益銷(xiāo)售榜單第10位，行業(yè)排名創(chuàng)歷史新高。

回款端，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款510.03億元，同比增長(zhǎng)67%，資金“回血”能力強(qiáng)勁；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~332.97億元，同比增長(zhǎng)152.02%，現(xiàn)金流充裕穩(wěn)健。

深耕聚焦成果顯著，補(bǔ)倉(cāng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)

華發(fā)股份在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕細(xì)作40 余年，形成了“立足珠海、面向全國(guó)”的發(fā)展思路，重點(diǎn)布局一二線高能級(jí)城市，已進(jìn)駐全國(guó)近50 個(gè)重要城市，打造了超200個(gè)精品項(xiàng)目，服務(wù)業(yè)主超百萬(wàn)人。

銷(xiāo)售的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，是華發(fā)股份戰(zhàn)略布局的成果。分區(qū)域來(lái)看，華發(fā)由上海、杭州、南京等重點(diǎn)城市組成的華東大區(qū)完成銷(xiāo)售406.16 億元，銷(xiāo)售占比52.80%，壓艙石地位進(jìn)一步穩(wěn)固；珠海大區(qū)完成銷(xiāo)售140.63 億元，銷(xiāo)售占比18.28%，有效鞏固珠海龍頭地位；華南大區(qū)完成銷(xiāo)售183.40億元，銷(xiāo)售占比23.84%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)狀復(fù)蘇，北上廣深及成都、杭州等高能級(jí)熱點(diǎn)城市成為本輪樓市回暖的主力軍，而華發(fā)股份項(xiàng)目多布局于該等城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，韌性足，是華發(fā)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的重要原因之一。

另一方面，華發(fā)通過(guò)全新優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0，深化配套與住宅同步交付，產(chǎn)品力、配套力和服務(wù)力全面提升受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份在上海憑借201.48億元的業(yè)績(jī)躍升2023年1-7月上海房企權(quán)益銷(xiāo)售金額排行榜TOP2席位，華發(fā)四季河濱兩次開(kāi)盤(pán)均去化98%以上；閔行古美華府一、二期認(rèn)籌率均高達(dá)3倍以上，連續(xù)兩次開(kāi)盤(pán)即“日光”，熱銷(xiāo)47.64億；華發(fā)半島華庭“二開(kāi)二罄”，首開(kāi)認(rèn)籌率高達(dá)499%。

2023年以來(lái)，土拍市場(chǎng)分化加劇，一二線核心城市成為房企補(bǔ)倉(cāng)重點(diǎn)，華發(fā)亦積極參與其中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，華發(fā)股份上半年通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍、合作、舊改等方式，斬獲優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目11個(gè)，均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線、強(qiáng)二線城市，有效夯實(shí)發(fā)展后勁。克而瑞2023年上半年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值排行榜顯示，華發(fā)股份新增貨值198.5億元，排名第十六位。

值得一提的是，2023年前7月，華發(fā)在最熱門(mén)的城市上海接連斬獲虹橋中央商務(wù)區(qū)地塊、松江洞涇軌交地塊兩宗“明星地塊”，以89.83億元的拿地金額位列全國(guó)房企上海新增土儲(chǔ)TOP5。

優(yōu)質(zhì)的一二線土儲(chǔ)將有效提高華發(fā)銷(xiāo)售去化潛力，也為日后經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力的保障。

降本控費(fèi)，三道紅線保持“綠檔”

當(dāng)人口紅利與土地紅利逐漸褪去，地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)的思維也在逐步轉(zhuǎn)變，向管理要效益，成為一眾房企高質(zhì)量發(fā)展的要求。

2023年上半年，華發(fā)股份通過(guò)大運(yùn)營(yíng)體系賦能，推動(dòng)“三級(jí)管控”、信息化管理、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)等，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)力和成本力管控，實(shí)現(xiàn)多舉措實(shí)現(xiàn)降本增效，提升經(jīng)營(yíng)效益。期內(nèi)，公司的管理費(fèi)用為8.57億元，同比下降6.31%。

財(cái)務(wù)健康的企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，多年來(lái)，華發(fā)股份堅(jiān)持財(cái)務(wù)穩(wěn)健原則，現(xiàn)金流健康穩(wěn)定，嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模，持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。

2023年上半年，華發(fā)的綜合融資成本下降17個(gè)bp至5.59%，處于行業(yè)低位。財(cái)務(wù)費(fèi)用同比降低26.81%至1.47億元。

截止報(bào)告期末，華發(fā)股份的短期借款為12.62億元，一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款197.16億元，一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券60.3億元，三者合計(jì)270.1億元，而華發(fā)股份手持貨幣資金達(dá)566.63億元，覆蓋短債無(wú)壓力。

此外，于報(bào)告期末，華發(fā)股份的剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債也同樣符合三道紅線的“綠檔”要求，公司長(zhǎng)期有息負(fù)債占有息負(fù)債總額的比例持續(xù)保持八成以上，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，信用類(lèi)借款比例下降，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康穩(wěn)健。

在市場(chǎng)信心尚未修復(fù)之際，華發(fā)依舊保持融資渠道暢通，并積極拓展融資渠道。2023年上半年，華發(fā)股份首單Pre-Reits 項(xiàng)目及類(lèi)Reits次級(jí)份額轉(zhuǎn)售順利落地，首次實(shí)現(xiàn)自持次級(jí)債券盤(pán)活；60億向特定對(duì)象發(fā)行股票項(xiàng)目申報(bào)已獲上交所審核通過(guò)。