說到羅湖，你會想到什么？

是鱗次櫛比的高樓，狹窄擁堵的道路？還是羅湖那深圳獨有的生活氣？

(資料圖)

作為改革開放“第一區(qū)”的羅湖，歷經(jīng)40多年發(fā)展的今天，日漸陳舊的城區(qū)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以及基礎(chǔ)設(shè)施已然制約著片區(qū)的發(fā)展。

為了解決這一痛點，羅湖在幾年前提出再造一個新羅湖，這也是羅湖區(qū)“十四五”規(guī)劃的明確目標(biāo)。近年來，羅湖通過城市更新、土地整備等方式，不斷釋放優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，以激活轄區(qū)新產(chǎn)業(yè)、新消費、新業(yè)態(tài)。

如今，你去到羅湖，站到處貼著拆字的舊樓、轟鳴聲聲的工地以及眾多新拔地而起的高樓面前，會猛然發(fā)現(xiàn)，一座新城正在“崛起”！

據(jù)羅湖十四五規(guī)劃顯示，期間力爭實現(xiàn)直接供應(yīng)用地45公頃，空間儲備用地20公頃，完成綜合整治用地不少于150平方公里。新增更新單元計劃規(guī)模為100公頃。力爭通過城市更新和土地整備籌集保障性住房（含配套宿舍）面積不少于25萬平方米等多項指標(biāo)數(shù)據(jù)。

基礎(chǔ)設(shè)施也在補短板，如將新增教育設(shè)施不少于6所，高中不少于2所，養(yǎng)老院不少于1所等……

回歸到項目上，羅湖的城市更新項目約有89個，包括華潤湖貝項目，京基-蔡屋圍舊改、筍崗-清水河片區(qū)舊改等超大體量的綜合體；目前，部分住宅項目（如京基布心村舊改一期天韻府）已動工且將入市。

事實上，羅湖今年至今無一個住宅項目入市，等于在住宅方面是“0供應(yīng)”，而目前進入計劃的也僅有天韻府一個住宅盤，僅只有244套。

多年來，羅湖均沒有宅地供應(yīng)，目前在售的項目也基本以舊改為主。根據(jù)羅湖的計劃，今年將會加快湖貝、蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)等進展，這些項目也是大家非常期待的項目。

查看了近一年的舊改信息，我們統(tǒng)計了羅湖10大舊改的最新進展：

1、京基．布心村水圍村項目

一期天韻府，展示中心/樣板房均已開放

項目位于羅湖區(qū)布心太白路旁，靠近地鐵5號線“布心站”，7號線“太安站”，屬于“雙地鐵”物業(yè)。

更新單元用地面積116861.4㎡，拆除用地面積111994.4㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積76318.5㎡（含劃入國有未出讓零星用地3000㎡），規(guī)劃容積848270㎡，其中，住宅444090㎡，商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑341400㎡，商務(wù)公寓38030㎡（含人才公寓7610㎡）。

公共配套設(shè)施：含一所9班幼兒園2400㎡，占地2700㎡；一所18班幼兒園4800㎡，占地5400㎡等。另外，須配建占地3000㎡的社區(qū)體育活動場地。

項目共分二期4個地塊開發(fā)，其中一期是京基天韻府，京基天珺府，京基天宸府，二期是京基璟悅府。

【京基御景天韻府】總占地面積4.8萬㎡，建筑面積約54.8萬㎡，將推出1棟B座，共244套房源，面積70-85㎡的2房1衛(wèi)，105-120㎡的3房2衛(wèi)，150-180㎡的4房2衛(wèi)戶型，目前營銷中心及樣板房已經(jīng)開放。

天韻府效果圖

2、京基．蔡屋圍項目

總建面約273萬㎡

蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)項目位于羅湖區(qū)桂園街道，主要包括蔡屋圍城中村（清慶、南村、新圍）、晶都酒店、寰宇酒店、大劇院、農(nóng)業(yè)銀行、城建集團、濱苑小區(qū)等區(qū)域。

蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)項目更新單元用地面積336760.5㎡，拆除用地面積266729.5㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積180404.0㎡（其中不含移交政府的商業(yè)用地6500㎡）,地上計容積率總建筑面積2556700㎡，地上容積率13.75，加上地下商業(yè)建筑面積177100㎡，地下公共配套建筑面積6000㎡，總建面約273萬㎡。

其中，深圳原地標(biāo)建筑晶都、寰宇大廈原址上，也將誕生兩座新的深圳地標(biāo)建筑。

2021年7月，項目開工，據(jù)規(guī)劃，到2025年，蔡屋圍超高層主體完成 50%。

子項目A（14-01地塊）作為蔡屋圍項目首開地塊之一，開發(fā)建設(shè)用地面積21496.48平方米，容積率≤11.19，規(guī)定建筑面積240410平方米，其中住宅122650平方米（含保障性住房14500平方米)等，項目A（14-01地塊）擬新建250米以上超高層建筑。

二期規(guī)劃分為子項目D（南村片區(qū)）、子項目E（南村東片區(qū)）和子項目F（濱苑片區(qū)）三個子項目實施。

3、華潤．湖貝統(tǒng)籌片區(qū)項目

總建面約220㎡，約57萬平住宅

項目位于羅湖區(qū)東門街道，南側(cè)為深南大道，北側(cè)為現(xiàn)狀中興路，東側(cè)為文錦中路，西側(cè)為東門中路。

湖貝舊村改造計劃始自1992年，這塊“硬骨頭”歷時30年才被啃下。

項目總用地面積約40萬平，拆遷之后可開發(fā)建設(shè)用地總面積約17.3萬平，規(guī)劃總建筑面積約220萬平，包含約49萬平商業(yè)、約71萬平辦公、約57萬平住宅(含保障房)、約21萬平公寓、約20萬平政府公共配套。整個體量相當(dāng)于1個南山萬象天地加深圳萬象城。

據(jù)悉，該項目涵蓋舊城中村、舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)等不同更新類型，共計40萬㎡統(tǒng)籌片區(qū)，93宗地，34處零星用地。此外，項目包括30萬㎡拆除范圍，77萬㎡拆賠建筑，共涉及1600戶舊住宅區(qū)、2000戶村民、42家業(yè)主、11家區(qū)屬單位、19家市屬單位，預(yù)計需要25億過渡安置費，因此拆遷成本高昂，被媒體譽為“深圳城市更新之最”。

值得一提的是，片區(qū)中規(guī)劃有一座500米高超甲級銷售型寫字樓，另外，有著百年歷史的湖貝舊村，核心保護和建設(shè)控制范圍就有14478平方米。

湖貝塔將是世界罕見的唯一與古村并存的500米塔樓。片區(qū)地下將于地鐵湖貝站的地下連接通道。

據(jù)了解，湖貝項目共分四期建設(shè)，預(yù)計2030年建設(shè)完成。其中，湖貝舊改一期已于2019年9月正式動工開建。一期總占地面積8.8萬平方米，總建筑面積70.5萬平方米，投資額208億元，預(yù)計2024年建成。

按規(guī)劃，C2地塊開發(fā)建設(shè)周期暫定為7年，500米湖貝塔預(yù)計2028年落成。

近日 ，湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元一期A1地塊項目取得建設(shè)用地批復(fù)公告。

4、華潤田心村項目

建面531763㎡，住宅面積189216㎡

田心村改造項目位于羅湖區(qū)筍崗街道，北臨梨園路，西臨寶崗路，南至筍崗小學(xué)，東臨廣深鐵路。

該項目拆遷用地面積72454㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積59083㎡，計容積率建筑面積531763㎡，包括：住宅189216㎡（含保障性住房7569㎡），商業(yè)45800㎡，商務(wù)公寓196917㎡，商業(yè)性辦公50430㎡，酒店40000㎡，配套設(shè)施9400㎡，容積率9.0，建筑覆蓋率35%，綠化覆蓋率40%，建筑限高200米，配套停車位3087個。

項目分為2期開發(fā)，其中第1期分4個子項目推進。

2022年，田心村改造項目一期子項目1（1-01地塊）正式確認(rèn)實施主體為華潤。未來，田心村在完成7.2萬㎡土地的拆遷之后，將蛻變?yōu)橐蛔C合體大城，包含住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)。

5、城建梅園片區(qū)更新項目

主體已建到30多層，住宅面積7.52萬㎡

城建梅園片區(qū)更新項目位于筍崗-清水河片區(qū)內(nèi)，泥崗東路與紅嶺北路交匯處東北角，距離7、9號線換乘站紅嶺站僅340米路程。

項目定位為羅湖金融科技創(chuàng)新廣場，未來擬打造成承載城市中心職能的標(biāo)桿之作，其中包含了住宅、商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房等產(chǎn)品，以及一所9年制學(xué)校，是片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品最豐富，住宅指標(biāo)較大的綜合體項目。

目前，項目主體已建到30多層，九年制學(xué)校主體出地面。

項目拆除重建用地面積7.5萬㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積4.1萬㎡，計容積率總建面高達(dá)46.8萬㎡（包含地下商業(yè)建面1.28萬㎡），總投資近150億元，貢獻(xiàn)率高達(dá)45%。

其中，住宅7.52萬㎡（包含保障性住房2.4萬㎡），商業(yè)、辦公及酒店21.1萬㎡（含地下商業(yè)1.28萬㎡），商務(wù)公寓8.6萬㎡（含人才公寓1.73萬㎡），產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房8.18萬㎡（含創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房0.98萬㎡），公共配套設(shè)施1.34萬㎡（含變電站、服務(wù)中心、12班幼兒園等）。

項目由1棟81F高端商務(wù)寫字樓，1棟48F研發(fā)辦公樓，1棟36F商務(wù)公寓，1棟60F云端住宅，3棟46-60F保障性住房（公租房+安居房），1所36班九年制學(xué)校，1所幼兒園組成。

地塊性質(zhì)為“工改保”，將提供420套安居房，推測兩房三房都有，獨棟150米高，預(yù)計進展正常的話將在24年配售，價格將在4萬左右。

城建梅園項目最新進展

6、澳康達(dá)舊改項目

住宅面積155773㎡

項目位于羅湖區(qū)清水河街道，西臨紅崗路，南鄰環(huán)倉南路和油氣路，北接清水河一路，分為AB兩個片區(qū)。

規(guī)劃顯示，項目拆除范圍用地面積104090.1㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積80577.9㎡（含劃入國有未出讓零星用地2804.6㎡）。

規(guī)劃容積521958㎡，其中廠房287338㎡，研發(fā)用房51724㎡，宿舍型保障性租賃住房14367㎡，住宅155773㎡，商業(yè)1500㎡(其中地下商業(yè)1000㎡)，配套一所9班幼兒園等。

另配建社區(qū)體育活動場地占地面積（居?。?350㎡，社區(qū)體育活動場地占地面積（產(chǎn)業(yè)）1400㎡等。

申報主體為深圳市城澳置業(yè)發(fā)展有限公司。查詢工商信息信息顯示，該公司由深圳市城脈投資控股有限公司全資控股。

7、東湖街道布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元

住宅面積701280㎡

項目位于羅湖區(qū)東湖街道，東依丹平快速路、深圳水庫，南鄰布心路，西接?xùn)|曉路，北至太白路。

羅湖區(qū)東湖街道布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元列入《2020年深圳市城市更新單元計劃羅湖區(qū)第二批計劃》。

更新單元用地面積171632.2平方米，拆除用地面積168391.0平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積126179.3平方米（含劃入國有未出讓零星用地423.1平方米）。

規(guī)劃容積824580平方米，其中住宅701280平方米（含人才住房和保障性住房152950平方米），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑75430平方米，地下商業(yè)6500平方米，公共配套設(shè)施41370平方米[含18班幼兒園2所（建筑面積12600平方米,占地面積10800平方米）等，另配建社區(qū)體育活動場地占地面積6000平方米。

8、桂園街道紅嶺片區(qū)城市更新單元

擬拆除范圍50648平方米

項目位于羅湖區(qū)桂園街道，拆除范圍用地面積50648平方米，擬更新方向為居住、商業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能；擬拆除范圍內(nèi)落實不少于12807平方米公共利益項目用地。

項目申報主體為羅湖區(qū)桂園街道辦事處。

9、清水河片區(qū)重點城市更新單元

擬拆除用地面積459996.8㎡

2021年2月26日，羅湖區(qū)清水河街道辦事處發(fā)布清水河片區(qū)重點城市更新單元意愿公示。

清水河片區(qū)重點城市更新單元位于羅湖區(qū)清水河街道，南臨清水河一路、西接紅崗路路，東臨廣深鐵路，北臨布吉河河道。

清水河片區(qū)重點城市更新單元擬拆除重建范圍內(nèi)主要為倉儲物流用房、城中村私宅與舊住宅小區(qū)，含部分商業(yè)用地、教育設(shè)施用地等，擬拆除范圍用地面積459996.8㎡。

申報主體為深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局。

10、泥崗片區(qū)重點城市更新單元

擬拆遷用地面積171145.4㎡。

2021年1月19日，羅湖區(qū)清水河街道辦事處發(fā)布清水河街道泥崗片區(qū)重點城市更新單元意愿公示。

泥崗片區(qū)重點城市更新單元位于羅湖區(qū)清水河街道南臨坭崗路（北環(huán)輔道）、北接金湖路，東臨梅園小區(qū)，西至銀湖路。

泥崗片區(qū)重點城市更新單元擬拆除重建范圍內(nèi)主要為混合功能，含舊村、住宅用地、商業(yè)辦公用地、交通設(shè)施混合用地等，擬拆遷范圍用地面積171145.4㎡。

申報單位為深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局。

據(jù)相關(guān)委托證明材料顯示，項目前期服務(wù)單位為卓越集團。目前，卓越集團在深圳已有超過30個舊改項目，其中鹽田橋東舊改項目、龍華牛湖北片區(qū)項目、坪山湯坑片區(qū)項目、卓越九瓏項目、葵涌譚屋圍項目、葵涌橫頭雙伍、橫朗城市更新項目、松崗商業(yè)中心、寶安翻身47區(qū)項目等均已啟動。

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