文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和

四天前，北京市發(fā)改委開(kāi)出了一張關(guān)于順義新城一宗住宅建設(shè)用地的核準(zhǔn)批復(fù)。

(資料圖)

該批復(fù)的受文單位，是一家名叫北京順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)有限公司的企業(yè)。如果不進(jìn)一步深究，外界很難發(fā)現(xiàn)，這家略顯陌生的企業(yè)背后，站著的是首開(kāi)股份。

根據(jù)北京發(fā)改委批復(fù)的內(nèi)容，這宗總用地面積6.32萬(wàn)平方米的地塊，建筑控制規(guī)模為10.77萬(wàn)平方米（不含地下面積），建設(shè)內(nèi)容為住宅、幼兒園等?？偼顿Y預(yù)估將達(dá)到38.06億元。

在眼下連花錢(qián)拿地都變得如履薄冰的大環(huán)境下，近四十億的投資量級(jí)，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商而言都不是一個(gè)小數(shù)目。特別是，首開(kāi)股份在此前拿地已經(jīng)投入了近23億的土地款。

果不其然，在收到北京發(fā)改委核準(zhǔn)批復(fù)的短短幾天后。首開(kāi)股份以一種幾乎是意料之中的方式，將該項(xiàng)目再一次帶入外界的視野。

9月22日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露了北京順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)”）的增資項(xiàng)目。其擬募集資金金額不低于11.18億元，擬募集資金對(duì)應(yīng)持股比例或股份數(shù)為49%。

順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)注冊(cè)資本11.41億元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。目前由首開(kāi)股份100%持股。若增資得以完成，首開(kāi)股份在該項(xiàng)目的股權(quán)將下降至51%。

預(yù)披露顯示，本次增資不會(huì)導(dǎo)致融資方原股東首開(kāi)股份喪失控股地位。

拿地不足兩月

順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)所對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)地塊，是北京順義區(qū)順義新城第1街區(qū)01-01-09地塊R2二類(lèi)居住用地及01-01-04地塊A334托幼用地。首開(kāi)股份拿下該地塊還不足兩個(gè)月。

7月25日，編號(hào)為京土儲(chǔ)掛（順）[2023]036號(hào)地塊迎來(lái)出讓?zhuān)湮挥诒本┦许樍x區(qū)順義新城第1街區(qū)，以“六通一平”形式供應(yīng)，用地性質(zhì)為R2二類(lèi)居住用地、A334托幼用地。

其中，住宅用地面積約10.28萬(wàn)平方米，地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.6萬(wàn)/平方米，容積率1.8，控高36米。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)地塊僅有華潤(rùn)、首開(kāi)兩家房企報(bào)名，最終由首開(kāi)股份以22.82億元、溢價(jià)0.53%拿下。

為了開(kāi)發(fā)這宗新拿的地，首開(kāi)股份在8月8日隨即成立了順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)。

掛牌信息顯示，截至2023年8月31日，順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)資產(chǎn)總計(jì)11.68億元，負(fù)債總計(jì)2736.42萬(wàn)元，所有者權(quán)益11.41億元，營(yíng)業(yè)收入0元，凈利潤(rùn)-0.02萬(wàn)元。

預(yù)披露沒(méi)有透露太多首開(kāi)股份掛牌項(xiàng)目49%股權(quán)的原因，但從已發(fā)布的半年報(bào)，外界或能窺知一二。

作為北京最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，首開(kāi)股份近段時(shí)間以來(lái)受市場(chǎng)的影響不可謂不大。許多民營(yíng)房企所面臨的較高負(fù)債以及虧損問(wèn)題，在身為國(guó)資房企的首開(kāi)股份身上有所發(fā)生。

2022年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入479.2億元，下滑29.32%；歸母凈利潤(rùn)-4.61億元，同比下滑274.81%。這也是首開(kāi)股份業(yè)績(jī)，自2001年上市以來(lái)的首虧。

半年過(guò)去了，首開(kāi)股份的業(yè)績(jī)沒(méi)有明顯的改善，反而虧損在進(jìn)一步擴(kuò)大。2023上半年，該公司營(yíng)業(yè)收入194.01億元，同比增長(zhǎng)了173.12%；但歸母凈利潤(rùn)卻錄得-19.06億元，相比上一年中期的-14.24億元，虧損擴(kuò)大。

究其原因，首開(kāi)股份的營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)超過(guò)了營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，期內(nèi)，該公司營(yíng)業(yè)成本171.83億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到197.54%。

其上半年的“三費(fèi)”也有不同程度的上升。當(dāng)中銷(xiāo)售費(fèi)用增長(zhǎng)31.41%至4.92億元，管理費(fèi)用增長(zhǎng)9.16%至4.69億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)6.85%至14.92億元。

另外，首開(kāi)股份期內(nèi)還錄得公允價(jià)值變動(dòng)損失5.01億元，信用減值損失2.5億元。

為少數(shù)股東打工

問(wèn)題還不止這些。近年來(lái)，由于合作項(xiàng)目增多，該公司的少數(shù)股東損益有所增長(zhǎng)，也進(jìn)一步侵蝕了其歸母凈利潤(rùn)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》查閱了解，2018到2022年，首開(kāi)股份的少數(shù)股東權(quán)益分別為227.81億元、284.03億元、325.82億元、359.43億元、392.18億元，占所有者權(quán)益的比重分別為42.45%、49.06%、50.77%、53.62%、58.5%。

相應(yīng)年度對(duì)應(yīng)的少數(shù)股東損益占各期凈利潤(rùn)的20.51%、51.06%、24.98%、84.4%、150.2%。2022年，首開(kāi)股份在歸母凈利潤(rùn)為-4.61億元的情況下，少數(shù)股東的損益則達(dá)到了13.8億元。

2023上半年同樣如此，期內(nèi)歸母凈利潤(rùn)為-19.06億元，少數(shù)股東的損益卻錄得3.72億元的正數(shù)。

今年7月12日，因涉嫌信息披露違法違規(guī)，首開(kāi)股份收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)下發(fā)的《立案告知書(shū)》，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定對(duì)其立案。而繼4月份發(fā)布前期業(yè)績(jī)差錯(cuò)更正公告后，首開(kāi)股份已多次受到監(jiān)管層的關(guān)注。

更重要的問(wèn)題也在于，作為國(guó)資房企之一的首開(kāi)股份，負(fù)債水平也處在較高水平，而在手現(xiàn)金卻持續(xù)下降。財(cái)報(bào)顯示，2023上半年，首開(kāi)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.16%，凈負(fù)債率156.65%，現(xiàn)金短債比1.21倍，仍踩兩道紅線。

期內(nèi)，該公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債186.7億元，其中117.21億元為一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款，占比超過(guò)六成。同期，首開(kāi)股份的現(xiàn)金余額225.66億元，較上年同期持續(xù)下降。

面對(duì)日漸緊張的流動(dòng)性，首開(kāi)股份持續(xù)發(fā)債融資。1-6月，其累計(jì)發(fā)行債券產(chǎn)品147億（含公司債50億，中期票據(jù)97億）；以存量資源等作為底層資產(chǎn)，取得32.2億融資批復(fù)額度；并通過(guò)險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目信托、保債共放款64.4億元。

而在9月19日，據(jù)市場(chǎng)消息，首開(kāi)股份申請(qǐng)注冊(cè)的3期中期票據(jù)獲中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商接受，其已取得注冊(cè)通知書(shū)，規(guī)模總計(jì)108億元。

除了外部的發(fā)債融資，首開(kāi)股份轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)也變得常見(jiàn)。除了此次對(duì)順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)進(jìn)行增資，減少自身資金投入，此前9月12日，首開(kāi)股份還掛牌了首開(kāi)云錦璞瑅商管100%股份及相關(guān)債權(quán)。