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9月25日，平安證券發(fā)布月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)。

本月觀點(diǎn)：8月底住建部明確首套房首付比例下限，多地跟進(jìn)下調(diào)首套房首付比例至20%；北上廣深杭等核心一二線逐步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，廣州放寬限購(gòu)條件，南京、合肥等強(qiáng)二線全域取消限購(gòu)，有望打開(kāi)“新形勢(shì)”下的政策空間。投資建議方面，地產(chǎn)政策組合拳彰顯中央托底地產(chǎn)信心與決心，短期政策博弈機(jī)會(huì)仍存，中長(zhǎng)期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等。同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理及城中村改造的產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材等。

政策：一線城市落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，一線城市步入限購(gòu)松綁行列。8月涉房類政策42項(xiàng)，其中偏松類政策39項(xiàng)；兩部門(mén)發(fā)文明確，首套房和二套房最低首付比例分別調(diào)至20%、30%，二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于LPR加20bp，落實(shí)存量房貸利率下調(diào)。地方層面，一線城市落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，強(qiáng)二線拉開(kāi)取消限購(gòu)序幕，一線城市步入限購(gòu)松綁行列，政策力度持續(xù)加碼。

資金：社融數(shù)據(jù)回溫，居民中長(zhǎng)期貸款拖累或?qū)p緩。8月M2同比增速環(huán)比回落0.1pct，社融存量同比增速環(huán)比回升0.1pct；8月新增居民中長(zhǎng)期貸款僅為去年同期的6成，存量同比增速較上月降0.2個(gè)百分點(diǎn)，后續(xù)隨著存量房貸利率下調(diào)逐步落地，“提前還貸”現(xiàn)象或趨于平穩(wěn)，或?qū)p緩對(duì)居民中長(zhǎng)期貸款拖累。

樓市：成交延續(xù)疲軟，各能級(jí)城市價(jià)格均環(huán)比下跌。9月（截至19日）重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降3.5%，同比降39.8%；重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比降1.2%，同比升9%，同比降幅較上月收窄13.2pct。隨著一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、核心二線城市陸續(xù)放開(kāi)全域限購(gòu)，9月第2周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房、二手房成交環(huán)比改善，寬松政策逐漸起效；疊加“金九銀十”為傳統(tǒng)推盤(pán)旺季，短期重點(diǎn)城市樓市成交有望延續(xù)改善。

地市：土地供應(yīng)規(guī)模仍處低位，土地市場(chǎng)面臨流拍壓力。8月土地市場(chǎng)供地節(jié)奏加快，但仍處于低位，遠(yuǎn)不及上年同期供地量。樓市成交持續(xù)走弱影響房企拿地信心，8月百城土地溢價(jià)率3.54%，環(huán)比降1.5pct，溢價(jià)率降至年內(nèi)最低水平；流拍率升至42%，創(chuàng)2021年以來(lái)新高，土地市場(chǎng)面臨流拍壓力。

房企：延續(xù)探底行情，核心城市樓市復(fù)蘇動(dòng)能有望提振。8月樓市延續(xù)探底行情，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降10%，單月銷售額同比下滑37.6%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。北上廣深杭等核心一二線逐步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，南京、福州、青島等地全域取消限購(gòu)，疊加“金九銀十”加快推貨節(jié)奏，短期有望提振樓市信心。央國(guó)企持續(xù)擔(dān)當(dāng)拿地主力，少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企亦有表現(xiàn)，地方平臺(tái)托底再度活躍，央國(guó)企中綠城、越秀表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

板塊表現(xiàn)：8月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊跌6.93%，跑輸滬深300（-6.21%）；截至2023年9月22日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）14.45倍，高于滬深300的11.68倍，估值處于近五年94.2%分位。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開(kāi)工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。