文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

幾天前，華發(fā)股份的一紙公告，為此前雷聲大雨點(diǎn)小的行業(yè)定增，發(fā)出了幾分聲量。

經(jīng)過漫長的等待，其向特定對象發(fā)行股票申請，正式獲得中國證監(jiān)會(huì)同意注冊批復(fù)，批復(fù)自同意注冊之日起12個(gè)月內(nèi)有效。意味著，華發(fā)的定增融資已是板上釘釘。

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華發(fā)股份最早于去年12月發(fā)布定增預(yù)案，今年8月4日，其總募資不超過60億元的定增方案獲上交所審核通過。

去年11月底，融資政策放開，證監(jiān)會(huì)宣布房企股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，這一政策讓上市房地產(chǎn)行業(yè)再融資通道時(shí)隔四年后再次開啟。

市場如久旱逢甘霖一般，多家房企在第一時(shí)間著手推進(jìn)定增事項(xiàng)。截至目前，招商蛇口、中交地產(chǎn)、大名城、福星股份、陸家嘴、保利發(fā)展、華發(fā)股份7家A股上市房企的定增計(jì)劃已獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，涉及募資金額超400億元。

另外，包括新城控股、中南建設(shè)在內(nèi)的十余家房企定增計(jì)劃仍在推進(jìn)中。

實(shí)際上，即便“第三支箭”政策落地已有較長一段時(shí)間，但房企股權(quán)類融資進(jìn)度普遍較為緩慢。目前，僅有招商蛇口和陸家嘴兩家房企完成定增。而更多的房企，不是暫緩就是仍在推進(jìn)的路上。

一個(gè)明顯的事實(shí)是，行業(yè)兩年寒冬里，銷售下滑、融資不暢，房企們手上的可用資金已捉襟見肘，房企更是暴雷不斷。缺錢和融資仍是房企直面生存問題的兩大命題。

樂居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》此前發(fā)布的《2023上半年內(nèi)房股現(xiàn)金榜》可窺見一二，84家在港上市房企中，近八成房企的在手現(xiàn)金呈負(fù)增長。

定增融資似乎為房企激活流動(dòng)性帶來了更多可能，但從目前來看，房企的悲歡并不相同。

“被喊停”的融資

股權(quán)融資雖已放開，但具體到企業(yè)自身，受到多方因素的影響，即使成功獲批注冊，最后能否成功發(fā)行仍是未知數(shù)。

一方面，定增是一把雙刃劍，其可以增加上市公司每股凈資產(chǎn)，融資效率較高，但同時(shí)也降低了上市公司的每股收益。

更重要的還在后面。今年以來，政策層面持續(xù)加大對地產(chǎn)行業(yè)支持，但受市場環(huán)境影響，地產(chǎn)板塊整體估值仍處于歷史低點(diǎn)，A股地產(chǎn)指數(shù)上半年一度下跌近20%。

多數(shù)房企出現(xiàn)大幅度下跌，僅少數(shù)房企能收紅。以頭部內(nèi)地房企為例，截至2023年9月22日，萬科A在開年以來保持下跌態(tài)勢，累計(jì)跌幅超20%；保利發(fā)展累計(jì)跌近10%；中國海外發(fā)展累計(jì)跌幅超18%。

股價(jià)的持續(xù)下跌，直接影響了部分房企的增發(fā)進(jìn)程。8月底，萬科表示，因股價(jià)處于低位，終止150億元定增募資計(jì)劃。

今年2月，萬科公布非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%，募集資金總額不超過150億元(含本數(shù))，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額將全部用于廣州、中山、鄭州等11個(gè)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。5月，該方案獲深交所受理。

8月31日，萬科公告稱，因當(dāng)前A股股價(jià)處于低位，決定終止向特定對象發(fā)行股票，向深交所申請撤回申請文件。

2022年最后一個(gè)交易日，萬科收于每股17.53元，且今年以來股價(jià)持續(xù)走低，今年9月22日，收于每股13.39元，相比于年初，跌幅23.6%。

在宣告終止定增計(jì)劃前，萬科已完成了一次H股配售。今年3月，萬科3億股H股配售，配售價(jià)為每股H股13.05港元，較3月1日(即配售協(xié)議日期前一日)聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股H股13.90港元折讓約6.12%。

在9月15日的2023年半年度業(yè)績說明會(huì)上，保利發(fā)展表示，受房地產(chǎn)市場及證券市場持續(xù)走弱的影響，公司股價(jià)跌破每股凈資產(chǎn)，目前不具備發(fā)行條件。公司將持續(xù)關(guān)注市場變化，擇機(jī)發(fā)行。

2022年最后一個(gè)交易日，保利發(fā)展收于每股14.68元，今年9月22日，收于每股13.35元，相比于年初，跌幅9.05%。而在7月，其股價(jià)持續(xù)低于每股13元。

按照原計(jì)劃，保利發(fā)展向特定對象發(fā)行的股票數(shù)量不超過8.19億股，募資不超過125億元，折合最低增發(fā)價(jià)達(dá)15.26元。

5月，格力地產(chǎn)也宣布中止定增事項(xiàng)。其在公告中表示，因相關(guān)財(cái)務(wù)資料有效期接近到期，需對相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行加期審計(jì)，并補(bǔ)充提交相關(guān)文件，公司將在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更新完畢后申請恢復(fù)審核。

根據(jù)此前預(yù)案，格力地產(chǎn)擬向定增募資總額不超過70億元，用于支付現(xiàn)金對價(jià)、存量涉房項(xiàng)目、標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)。

已獲批定增超400億

從目前已獲批的房企定增來看，招商蛇口實(shí)際募資金額最高，募資總額為89.28億元，陸家嘴其次，實(shí)際募資約67.44億元。華發(fā)股份募集說明書顯示，擬募集資金總額不超過60億元，發(fā)行對象均以現(xiàn)金認(rèn)購。

不出意外，華發(fā)股份的實(shí)際募資金額將排在第三位。

從房企公布初始預(yù)案到審批通過，時(shí)長大約6個(gè)月。其中，中交地產(chǎn)獲批最快，從今年2月24日披露預(yù)案，到6月6日證監(jiān)會(huì)審核通過，前后歷時(shí)不到4個(gè)月。

募資用途上，主要用于“保交樓”相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)、資產(chǎn)并購募集配套資金及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

作為“第三支箭”落地首單的招商蛇口，其定增的達(dá)成過程多有波折。收購預(yù)案顯示，招商蛇口計(jì)劃通過發(fā)行股份收購南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，總對價(jià)約89.28億元，并向包括招商局投資發(fā)展在內(nèi)的不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票募集配套資金，募集資金金額不超過85億元，主要用于10個(gè)存量住宅項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)及交付。

今年2月27日、3月27日，招商蛇口先后收到深交所下發(fā)的審核問詢函，涉及業(yè)績承諾合理性、存貨減值風(fēng)險(xiǎn)、股份鎖定安排等問題。招商蛇口用了362頁的篇幅回復(fù)深交所。

之后在5月29日，招商蛇口定增方案獲同意注冊批復(fù)；7月20日，招商蛇口增發(fā)新股約6.02億股份，發(fā)行價(jià)格為14.83元/股，實(shí)際募資總額89.28億元。

更多房企仍在推進(jìn)中

克而瑞指出，2023年以來，樓市表現(xiàn)平淡，部分上市房企股價(jià)持續(xù)低迷或波動(dòng)較大，這都將給后續(xù)發(fā)行帶來相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)。一方面，可能面臨低價(jià)發(fā)行、投資者熱情不足等問題，導(dǎo)致籌集資金減少；另一方面，認(rèn)購對象不確定性增加，或需耗費(fèi)更多的時(shí)間、精力去協(xié)商或?qū)ふ倚碌耐顿Y者。

而政策層面對A股房企再融資支持力度則有增無減。8月27日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布一系列資本市場利好政策，其中，在上市公司再融資監(jiān)管方面提出，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

目前，共有12家房企定增計(jì)劃仍在進(jìn)展中，除即將實(shí)施定增的華發(fā)股份外，包括中華企業(yè)、新城控股、中南建設(shè)在內(nèi)等多家房企已獲股東大會(huì)通過。從募集款項(xiàng)用途來看，大多為“保交樓、保民生”項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

在“第三支箭”發(fā)出后的幾天，世茂股份、華夏幸福、金科股份、綠地控股等房企迅速表示了再融資意愿，但遲遲未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

在5月下旬的股東大會(huì)上，綠地集團(tuán)董事長張玉良曾對外披露定增事項(xiàng)的進(jìn)展，表示已成立專門的工作班子，融資方案正在推進(jìn)當(dāng)中，前段時(shí)間磨合了很長時(shí)間，預(yù)計(jì)會(huì)較快落地。

8月底，金科股份在發(fā)布年報(bào)的同時(shí)披露定增進(jìn)展公告，表示公司正積極推進(jìn)相關(guān)交易資產(chǎn)的審計(jì)、評估等工作。