文/樂居財經靳文雨

資本市場的不如意，似乎并沒有對國資物企產生太大的影響。

近半年以來，國資物企IPO的消息，讓冷清的資本市場不斷泛起漣漪，也頻頻擾動著投資者的神經。

(資料圖片僅供參考)

相較于民營物企，在地產行業(yè)發(fā)展承壓下行，潛在風險傳導至關聯(lián)物企的大背景下，央國資物企對發(fā)展風險把控相對更加嚴格，運營相對更加穩(wěn)健，面臨的潛在風險較小，抗風險能力也較強。

這一點，在業(yè)績成色及規(guī)模擴張上，也表現(xiàn)的更為明顯。

據(jù)樂居財經《物業(yè)K線》統(tǒng)計，目前上市物企中擁有國資背景和央企身份的有14家，占上市物企總數(shù)的兩成多一點。其中港股有11家，A股有3家。

從2023年上半年業(yè)績情況來看，保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活及招商積余等4家國央企物企躋身營收榜前十，魯商服務和蘇新服務略顯遜色，分別以3.14億元和3.41億元的營收排在榜單靠后的位置。

在凈利潤方面，各家物企都有所上漲，除特發(fā)服務、魯商服務及京城佳業(yè)3家物企的營收漲幅低于10%之外，剩下物企的營收漲幅均在10%以上，其中招商積余和華潤萬象生活的凈利潤同比增幅突破20%，分別為26.65%、20.74%。

不過，也有例外存在。具有國央背景的物企中，珠江服務略顯特殊。該公司于今年3月完成重大資產重組，剝離了虧損的房地產開發(fā)業(yè)務，并轉戰(zhàn)進入了A股物企的陣營。上半年該公司實現(xiàn)收入24.47億元，同比增長203.37%，在所有物企中，可以排到第14位。

但珠江服務在營收增長達兩倍的同時，其歸母凈利潤卻為-6929.95萬元，較上年同期減虧，同期也是A股中唯一錄得虧損的物企。

目前來看，營收、凈利以及規(guī)模穩(wěn)定增長之下，央國資物企在股價漲幅、市值等方面，也明顯優(yōu)于民營物企。不過，光鮮的增長背后也有隱憂，如不少國資物企的盈利能力在持續(xù)下滑，此外，不少央國資物企還在今年上半年出現(xiàn)了反常的減員現(xiàn)象。

盈利能力下降

在地產行業(yè)寒潮尚未完全消退之時，央國資物企的營收、凈利潤普遍實現(xiàn)雙增，展現(xiàn)出了較強的發(fā)展韌性。但不得不說，盈利能力較低等難題，也揮之不去。

據(jù)樂居財經《物業(yè)K線》統(tǒng)計，2023年上半年發(fā)布業(yè)績的61家上市物企，平均毛利率約為25.51%。而14家央國資物企的平均毛利率約為21.13%，低于上市物企毛利率均值。

目前來看，僅有華潤萬象生活、越秀服務、建發(fā)物業(yè)、金茂服務4家國資物企的毛利率在行業(yè)均值之上。其中華潤萬象生活的毛利率最高，約為33.2%；越秀服務次之，毛利率約為28.1%；建發(fā)物業(yè)和金茂服務的毛利率分別為25.56%、26.4%。

盈利能力下降，多半還是與央國資物企的個別業(yè)務板塊發(fā)展成色不足有關。

以京城佳業(yè)來說，背靠國企北京城建，上半年該公司實現(xiàn)總收入約為8.88億元，同比增加約33.4%；毛利約1.94億元，同比增長23.9%。但上半年該公司的整體毛利率約為21.8%，較上一年同期的23.5%下降了約1.7個百分點。同期，凈利率約為6.9%，較上一年同期的8.0%下滑了約1.1個百分點。

拖累京城佳業(yè)整體毛利率的，是社區(qū)增值服務板塊，今年上半年，該板塊的毛利率約為14.3%，而去年上半年更低，約為13.8%，均低于同期的物業(yè)管理服務毛利率。

與此同時，社區(qū)增值服務成為了京城佳業(yè)營收占比最小的業(yè)務板塊，實現(xiàn)收入1.83億元，同比增長28.3%，但占總收入的比重只有20.7%。

在物企經營仍然承壓的上半年，特發(fā)服務的收入也實現(xiàn)了兩位數(shù)的增長，達11.3億元，增長率為20.95%，不過，其歸母凈利潤為6014.46萬元，增長率僅有3.85%，凈利率僅有5.7%。

凈利潤增長微弱背后，其毛利率出現(xiàn)下滑，降至12.74%。事實上，2020上半年、2021上半年、2022上半年，特發(fā)服務毛利率分別為20.53%、16.62%、13.76%，已經連降三年。

細分業(yè)務中，作為特發(fā)服務營收重頭的綜合物管服務，在上半年實現(xiàn)收入9.64億元，同比增長了22.02%，而該業(yè)務營業(yè)成本上漲了23.56%。同期，該業(yè)務的毛利率僅有9.89%，相較于去年同期下滑了1.13個百分點。

規(guī)模增長背后員工縮編

央國資物企在資金、資源整合方面具備優(yōu)勢。背靠國資平臺，它們對學校、醫(yī)院、政府辦公樓、軌道交通、城市服務等體制內資源的獲取更為便利，通過鏈接更多資源，也能嘗試更多的服務場景。

目前不少央國資物企新興的非住宅物業(yè)和城市服務等領域也都取得了一定的服務優(yōu)勢。如在今年上半年，金茂服務全面升級了外拓策略，聚焦“城市深耕”、“細化標尺”、“城市服務”、“投運一體”四大策略，更進一步挖掘了城市服務項目的巨大發(fā)展空間。

截至2023年6月30日，金茂服務的合約建筑面積為9448萬平方米，在管建筑面積為7098萬平方米，較去年同期分別增長35.8%及56%。而在其今年上半年13.53億的收入當中，來自第三方的收入為9.64億元，占比達71.2%，同比提升了12.7個百分點。

據(jù)樂居財經《物業(yè)K線》統(tǒng)計，今年上半年，14家國家物企中有13家都披露了在管面積，且披露往期對比數(shù)據(jù)的物企均實現(xiàn)了在管面積的增長。其中蘇新服務的規(guī)模最小，僅有1472.23萬平方米，但其在管規(guī)模的增長率卻高達113.22%。

除此之外，建發(fā)物業(yè)、越秀服務、華發(fā)物業(yè)服務3家物企的規(guī)模增長率均在30%以上，保利物業(yè)、華潤萬象生活的規(guī)模增長率在20%以上。

規(guī)模不斷擴大，意味著所需要的相關管理和服務人員也更多。但有意思的一個現(xiàn)象是，今年上半年，不少央國資物企卻反常地出現(xiàn)了減員情況。

樂居財經《物業(yè)K線》查閱發(fā)現(xiàn)，在披露了員工人數(shù)的11家央國資物管公司中，僅有3家物企的員工總數(shù)較去年年末處于增長狀態(tài)，分別是越秀服務、華發(fā)物業(yè)服務以及蘇新服務。它們的員工人數(shù)分別增長了7.85%、0.35%、40.38%。相對應的，員工成本在今年上半年分別上漲了17.6%、6.59%及16.01%。

中海物業(yè)、保利物業(yè)及金茂服務三家央國資物企，在今年上半年分別減員了10%以上。以員工人數(shù)最多的中海物業(yè)來說，截至6月30日，其員工總數(shù)為51630人，相較于去年末的57425人，下降了10.09%。

這也意味著，過去的半年時間，中海物業(yè)的在管規(guī)模在增長13.42%至3.6億平方米的同時，約有5800人從該公司離職。

國資物企成上市主力

2021年下半年開始，受房地產市場影響，市場再一次審視了物企的價值，板塊估值回歸理性。與此同時，物企上市節(jié)奏明顯放緩。而央國資物業(yè)卻在資本市場上卻表現(xiàn)出了較強的韌性。

回望2022年，民營物企受市場環(huán)境的影響較大，股價呈現(xiàn)較大振幅，平均股價漲跌幅為-34.2%；央國資背景物企平均股價漲跌幅為-8.3%。

從估值角度而言，截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值約為11.0，與2021年年底的17.3相比下降了7.3個百分點。但央國企仍然普遍獲得市場認可。截至2022年底，市盈率排名前五的企業(yè)中，特發(fā)服務（41.8）、華潤萬象生活（38.6）、招商積余（27.0）三家國資物企位列前三。

今年以來，受地產行業(yè)回暖影響，物企的市值也開始回升。在這個過程中，央國資物企表現(xiàn)得更為強勢。

據(jù)樂居財經《物業(yè)K線》統(tǒng)計，截至9月25日收盤，65家上市物企中，14家央國資物企平均市盈率為15.05倍，高于余下民營物企的平均市盈率（約為13.65倍）。其中，國央企中，市盈率最高的是特發(fā)服務42倍，其次為華潤萬象生活25.73倍。

年初至今，65家物企中，僅有10家物企的股價出現(xiàn)了增長，而占比上市物企兩成的央國資物企，有5家的股價實現(xiàn)了增長，分別為京城佳業(yè)、中海物業(yè)、特發(fā)服務、珠江股份及魯商服務，漲幅分別為16.78%、9.94%、6.45%、1.13%及0.32%。

從市值來看，截至9月25日收盤，51家民營物企的平均市值為29.12億元，而14家央國資物企的平均市值為112.65億元，是民營物企的平均市值的3.87倍。

資本市場上，相對于民企的隔海觀望，國資物企的上市意愿也更為明顯。

9月20日，背靠國資經發(fā)控股的經發(fā)物業(yè)，剛剛向港交所遞交了招股書，正式開啟了沖刺資本市場的歷程。而在此之前，深業(yè)物業(yè)也于年內兩次向港交所遞交了招股書。

目前來看，已有深業(yè)物業(yè)、經發(fā)物業(yè)以及泓盈服務三家國資物企遞表港交所。同時，也有不少國資物企已經傳達出了欲要上市的想法。

如在今年8月，湖北聯(lián)投城市運營有限公司在召開了2023年上半年生產經營工作會上透露了上市計劃，“全面進入上市準備階段，要擬定上市‘時間表’、‘路線圖’，推進證券機構進駐輔導，開展上市培育合規(guī)審查，加快收并購落地?！?/p>